안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세권설정 등기는 등기부에 권리가 있음을 기록하는 것으로서 기록과 동시에 권리가 발생하며 임대인의 동의가 필요합니다. 당연히 이러한 동의를 계약서만 가지고 얻을 수 없겠지요.
잔금을 모두 치르고 임대인의 협조를 받아 아래와 같은 서류를 준비하여 진행합니다.
임대인: 등기권리증, 주민등록초본(주소변동사항 포함), 인감증명서, 신분증, 인감도장
임차인: 전세권설정등기신청서, 임대차계약서, 신분증, 주민등록등본, 인감도장
순서는 각 시도별 구청세무과 취등록세 창구 방문 -> 은행 수납후 영수필 수령 -> 등기소 방문 -> 등록면허세 작성문건 및 수납영수증 제출 -> 등기부등본 등재 순으로 진행합니다. (법무사에 위임하는 경우가 많습니다.)
전세권은 일단 설정되면 말소할 때까지 유효하므로 별도로 갱신이 필요 없고 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 바로 임의 경매를 진행할 수도 있으며 다른 곳으로 이사가도 권리는 유지됩니다. 종료시는 말소가 필요합니다.
그러나 전세권은 최우선변제권이 없고 보통 건물에 대해서만 전세권을 설정하므로 경매시 건물 가격 기준으로만 보상이 됩니다. (토지에 대한 권리를 취득하려면 추가로 토지에 대한 전세권도 설정해야 합니다.)
따라서 기본적으로 전입신고와 확정일자를 받아 놓아야 보완적으로 보증금에 대한 안전대책을 세울 수 있습니다.
