안녕하세요. 양지수 공인중개사입니다.
주택임대차의 2년 이후 연장에 대해서 정리말씀 드리겠습니다.
계약을 연장하는 행위를 부동산 용어로 표현하여 1. 계약갱신청구 2. 묵시적갱신으로 나눌 수 있습니다.
1. 계약갱신청구
계약갱신청구권을 사용하여 계약을 연장시키는 행위입니다. (만기 6달전~2달전 사이 행사 필요)
청구권이다 보니 문자 또는 구두로 집주인(임대인)에게 더 살고 싶다는 의사표시를 하여야 됩니다.
그랬을경우, 집주인의 입주나 집주인의 직계존비속의 입주가 아니면 집주인은 임차인(세입자)의 계약갱신을 들어줘야하도록 주택임대차보호법에 명시되어 있습니다.
단! 세입자의 과실로 인해 집주인이 갱신을 거부할 권리도 있습니다.
(2기 차임액 연체, 용도에 어긋나게 임차, 보상금 받았을 때, 중대한 파손시, 재건축이슈 등)
통상 계약갱신권을 사용한 경우 대체로 집주인과 만나서 재계약을 하는 편입니다.
왜냐하면 보증금의 증액이 있을 경우, 증액금에 대해서는 확정일자를 받아야 하고 추가 대출을 받을 경우에는 대출기관에 계약서를 제시해야 하기 때문입니다.
2. 묵시적 갱신(=자동연장)
서로 아무말 없이 계약종료 2개월 안쪽으로 들어왔다면 이는 묵시적 갱신상태로 봅니다.
질문자님이 말씀하신 자동연장의 경우입니다.
묵시적 갱신(=자동연장)이 되었다면 종전의 임대차와 동일 조건, 동일 금액, 동일한 내용으로 2년동안 연장된 것으로 봅니다.
이런 경우에는 대부분 재계약서를 쓰지 않습니다.
확정일자도 필요치않고 대출기관에서도 재계약서를 요구하지 않기 때문입니다.
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