경제
비규제 지역 2주택에 대해 질문드립니다.
안녕하세요 부동산 관련 질문드리고 싶어 글 남깁니다...
현재 수도권 비규제지역 아파트 지분(가족과 함께 거주중)으로 시세 대비 1억정도 지분 가지고 있는 상태에서 수도권 지역 비규제지역 시세 3억정도의 집을 갭끼고 매매하려고 하고 싶어 알아보고 있습니다. 그런데 다주택자 또는 비거주자에 대한 규제강화, 보유세, 양도세, 장기보유특별공제 등등 규제 강화가 계속 고민이 됩니다.. 세금과 정책관련 고견을 듣고싶어 질문드립니다. 답변 주시면 감사하겠습니다
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
5월9일 양도소득세 중과 유예가 폐지가 되고 다주택자에 대해서 양도소득세 중과세율이 적용이 되는 것은 조정지역대상입니다. 비조정대상일 경우 중과 되지 않고 향후 어떻게 정책이 나올지는 모르겠지만 보유세 인상이 되게 될 경우 다주택자들의 고민이 많을 것으로 보여집니다. 현 정부에서는 다주택자에 대한 강력한 드라이브를 시사하고 있으므로 향후 보유세 인상에 대해서 대응을 할 필요가 있다고 사료됩니다. 아마도 지방선거 이후가 되지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요 부동산 관련 질문드리고 싶어 글 남깁니다...
현재 수도권 비규제지역 아파트 지분(가족과 함께 거주중)으로 시세 대비 1억정도 지분 가지고 있는 상태에서 수도권 지역 비규제지역 시세 3억정도의 집을 갭끼고 매매하려고 하고 싶어 알아보고 있습니다. 그런데 다주택자 또는 비거주자에 대한 규제강화, 보유세, 양도세, 장기보유특별공제 등등 규제 강화가 계속 고민이 됩니다.. 세금과 정책관련 고견을 듣고싶어 질문드립니다. 답변 주시면 감사하겠습니다
==> 현재 정부에서는 부동산을 규제하기 위해서 토허제, 양도소득제 중과정책을 추진하고 있습니다. 그러나 비규제지역이고, 공시가격이 크지 않는 경우 문제가 되지 않지만 매도하는 경우 양도소득세는 중과대상입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
현정부에서의 부동산 정책중 많은 관심을 두고 있는 것은 다주택자의 투기요소를 감소시키는 정책에 주안점울 두는 것같습니다
따라서 실거주 1채만 보유할것을 권장하면서 공급 대책과함께 주택시장의 안정화에 많은 고민을 기울리는 것같습니다
따라서 앞으로는 다주택에 대한 투자방식은 점차 어려워지는 환경입니다
마지막 최악의 정책카드는 보유세의 인상을 통한 규제정책까지 거론하는 모양이 염려스럽습니다
그러므로 당분간 세금문제에 대한 많은 연구와 정책장향성을 염두에 두고 투자방식을 고민해야할 시기라고 공감합니다
그러므로 여유자금을 갖이고 투자하눈데는 찬성하나 대출받아 투자하는 것은 심각히 고민해야할 시기라고 판단됩니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
비규제지역 2주택은 취득세 중과는 피할 수 있어도 양도세, 보유세 부담과 장특공 요건을 반드시 계산해야 하며 실거주 여부와 매도 시점에 따라 세금 차이가 커지므로 세무 상담이 필수입니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일단 비규제지역 주택을 매수하여도 취득세 중과대상이 아니므로 일반세율이 적용됩니다.
다만 세번째 주택부터는 중과대상이니 주의가 필요합니다.
다주택자 중과유예가 5월 9일까지 유예가 종료됩니다
혹시 서울 등 규제지역 주택을 추가로 사게 된다면 지분 주택 때문에 중과세 되니 꼭 기억하세요
보유세의 경우 현재 2주택까지는 중과세율이 아닌 일반 세율이 적용되는 추세입니다.
기본 공제액 내에 있다면 세 부담은 크지 않을거라 예상됩니다.
지금 걱정하실 문제는 세금보다는 규제지역 추가 지정 가능성입니다.
해당 지역의 규제 변화를 예의주시하며 앞으로 추세를 잘 살펴볼 필요가 있습니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
지금 걱정하시는 세금 규제들은 비규제지역이라서 대부분 피해 가실 수 있을 것으로 보입니다. 우선 집을 살 때 내는 취득세도 중과세가 아니라 일반 세율이 적용될 것 같고 두 집을 합쳐도 금액이 공제 기준에 못 미쳐서 매년 내는 보유세 걱정도 덜으셔도 될 듯합니다. 나중에 파실 때도 그 지역이 규제지역으로 묶이지만 않는다면 양도세 중과 없이 기본 세금만 내시면 될 것으로 보여서 현재 기준으로는 세금 부담이 크게 없는 편이라고 이해하셔도 될 것 같네요.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
현재 다주택자에 대한 양도세 중과세와 취득세 그리고 대출제한으로 인해 신규 주택 취득이 어려운 상황입니다.
그리고 똘똘한 1채 프레임 지속으로 중저가 주택에 대한 수요 그리고 가격 상승이 어려운 상황이니 지금 상황에서 무리하게 주택 수를 늘려나가는 것 보다 조금 더 목돈을 모아 부동산 위치에 있는 똘똘한 1채 그리고 신축을 매수 하는 쪽으로 턴하는 쪽이 좋은 선택이라 생각합니다.
5월 9일 이후 시장 상황을 보고 다시 판단하셨음 좋겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
비규제지역 2주택까지는 중과없이 일반세율로 취득세가 적용되어 진입 장벽이 낮으며 양도세는 2주택자로서 비과세 혜택은 포기해야 합니다. 특히 2026년 5월 0일 양도세 중과 유예 종료 이후 정책변화에 따라 세부담이 급증할 수 있습니다. 보유세는 공시가격 합산액이 9억원을 넘으면 종부세 대상이며 최근 보유세 강화 기조로 유지비용이 상승 중입니다.
투자 판단은 다주택자에 대한 장기보유특별공제 혜택 축소 논의가 있어 장기 보유 실익이 줄어들 수 있으며 갭투자의 시세차익보다 양도세와 보유세 비용이 더 클 수 있습니다. 3억원대 지방/외곽 2주택보다는 상급지의 똘똘한 한 채로 갈아타는 것이 세후 수익률 면에서 유리할 가능성이 높습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 취득세(집을 구입할 때)
비규제지역(수도권 외곽, 지방 등)에서 두 번째 집을 구입하실 경우, 일반세율(1~3%)이 적용됩니다.
다만, 만약 3주택까지 늘어나면 비규제지역이라도 세율이 8%로 크게 오르니 참고하셔야 해요. 지금 계획하시는 2주택까진 부담이 크지 않은 편입니다.
2. 보유세 – 종합부동산세
많이들 걱정하시는 부분이죠. 최근 종부세가 개편되면서 2주택자까지는 ‘다주택 중과세율’이 아닌 ‘일반세율’이 적용되고 있습니다.
이때 1주택자는 12억 원까지 기본공제가 적용되지만, 2주택 이상부터는 9억 원이 공제됩니다.
질문자님의 경우, 기존 아파트 지분(1억)과 새로 구입하실 집(3억)이 합쳐져 공시가격이 9억 원을 넘지 않는다면, 종부세 부담은 없을 것으로 보입니다.
3. 양도소득세(집을 팔 때)
비규제지역 2주택자는 양도세 측면에서도 조금 더 유리합니다.
현재 다주택자의 양도세 중과가 한시적으로 폐지된 상태고, 비규제지역에서는 원래도 중과 적용 안합니다. 일반세율(6~45%)대로 적용됩니다.
또 장기보유특별공제가 있어, 2주택자도 집을 오래 보유할수록 최대 30%까지 양도세 공제를 받으실 수 있습니다.
4. ‘지분’ 소유 시 주의해야 할 점
가족과 공동으로 보유하고 계신 ‘아파트 지분’도 세법상으로는 1주택자로 간주됩니다.
지분 금액이 크지 않더라도, 신규 주택까지 합쳐지면 다주택자가 되는 셈이에요.
앞으로 기존 지분이나 새 집 중 어떤 걸 매도할지 미리 계획하시고, 일시적 2주택 비과세(기존 주택 취득 1년 후 신규 주택 매수, 3년 이내 종전 주택 매각 등) 조건 충족 가능 여부도 사전에 꼼꼼히 확인해보시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
비규제지역은 2주택이라도 양도세 중과는 일반적으로 적용되지 않습니다
장기보유특별공제는 보유 기간에 따라 적용될 가능성이 있습니다
정책 방향에 따라 공제 조건이 강화될 가능성이 존재합니다
정부가 장특공제 제도 자체를 손질할 방침을 언급했다는 보도도 있습니다
취득세·보유세 부담도 규제지역보다 낮은 편입니다
그러나 향후 정책 변화 가능성은 반드시 고려해야 합니다