시흥의 거북섬 사태는 원인이 무엇인가요?!
상가를 무분별하게 분양한게 문제인건가요? 지역을 개발시키기 시작한 지자체의 문제인건가요? 해결점을 찾은건지요? 어떤 부분에서부터 이 문제가 시작된건지 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 정확한 사업성평가가 이루어지지 않았던 점이 가장 큰 이유입니다. 현실을 반영하지 않고 사업성을 높게 평가하면서 분양가가 상승하였고, 각 상가를 쪼개어 분양하게 되면서 공급을 매우 늘린 문제가 있습니다. 거기에 해당 사업시즌에 부동산 시장 침체기가 찾아왔고, 유동인구를 끌어들일수 있는 호텔등의 대형입주예정시살들이 계획을 미루거나 취소하면서 상권형성이 되지 않았던 문제가 있습니다, 또한 거북섬으로의 접근성을 고려한 교통 및 기반시설이 제대로 이루어지지 않은 점도 현재와 같은 거북섬 사업실패의 이유가 되었습니다. 결론적으로 계획단계부터 현실성보다는 심리적 기대감에 따른 사업진행이 문제였다 판단이 됩니다.
상가를 무분별하게 분양한게 문제인건가요? 지역을 개발시키기 시작한 지자체의 문제인건가요? 해결점을 찾은건지요? 어떤 부분에서부터 이 문제가 시작된건지 궁금합니다.
==> 우선적으로 예상되는 유동인구 등을 포함한 상권을 신중하게 분석을 한 후 건축여부를 판단해야 하는데 그렇지 못하였고, 정치인들이 치적위주 사업진행으로 현재의 이러한 모습에 직면하고 있는 것입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
시흥의 거북섬 실패 사례는 수요 분석 실패와 처음 계획했던 해양레저단지 조성의 실패라 볼 수 있습니다.
무분별한 묻지마 부동산 시절 장미빛 희망을 가지고 해양레저단지 조성이라는 거대한 목표를 가지고 많은 상가를 분양을 하였으나 세계적인 워터파트, 고급호텔, 카지노 등의 유치가 실패가 되고 관광단지 조성이 힘들어지자 묻지마 투자를 하게 된 상가분양자들은 큰 손실을 보게 된 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
시흥군에서 관광 레져시설로 개발계획을세워 한때 투기세력들이 눈독드리며 많은 투자를 하였으나 주변 인프라 부족과 교통접근성이 복잡하고 인접 도시의 인구가 소규모이다 보니 상가만 즐비하고 공실율 만 90% 늘어나며 부동산 가격만 오르다 보니 타산이 맞지 않아 현재 상태는 실패확율이 많다고 봅니다
그러나 최근 주변환경과 교통인프라가 구축에 지자체에서도 노력하고 있으니 앞으로 전망있는 지역으로 발전여지는 충분하다고 봅니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
거북섬은 바다조망, 상업개발 등으로 큰 관심을 받으며 분양가보다 수억원 프리미엄이 붙게 되었습니다. 또한 실제 수요보다는 단기 투자, 차익 목적 매수자가 많았고 이로 인해 가격이 급등하게 되었습니다.
하지만, 금리 상승 + 대출규제 + 실입주 부담 등이 맞물리며 실수요자 이탈과 투자자 매물이 팔리지 않으며 가격이 급격하게 하락하게 되었습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
2020년 건설, 분양 시작 시점부터 수변상가를 앞세워 관광객 유치를 하고 높을 수익을 얻을 수 있다는 과대, 허위 광고가 활발히 이루어졌습니다.
시행사, 및 대행사는 유명 브랜드 입점 확정을 약속하거나 임대수익 보장 등 조건까지 제시하며 속칭 영끌 분양을 유도했습니다.
웨이브 파크 개장 이후 코로나19 경기 불황 등이 겹치며 관광객 유입은 기대 이하라 공실률이 87%까지 치솟아 많은 상가가 비어버렸고 그 피해는 800억 원대 이상으로 추산됩니다.
따라사 상가 수분양자 약 100여 명이 특정경제범죄법상 사기 혐의로 분양 대행사 대표 등을 고소했고 경찰이 수사에 착수까지 하게되었습니다.
지자체 중심의 관광벨트 유치 프로젝트에 따른 과도한 기대가 현 상태를 만든 것 같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
시흥 거북섬 사태의 근본 원인은 현실성이 부족한 대규모의 상가 공급과 허위 과대 분양 광고 및 미흡한 인프라와 행정의 경험 부족 등이 복합적으로 지적이 되고 있습니다.
현재 행정당국과 피해자간 논의가 이어지고 있지만 근본적인 해결책은 찾지못한 상태입니다.
거북섬 사태는 공급 과잉과 개발정책의 실수요 분석 중요성이 강조되는 대표적인 사례입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
거북섬은 시화호 북쪽 시흥구간에 조성된 인공섬으로, 개발 당시 제대로된 수요 분석 등이 되지 않아 지나치게 많은 상가 및 상업시설이 구성되고, 관광 수요를 높일 수 있는 시설(마리나 시설, 사계절운영 키즈파크, 대관람차, 문화공원 등) 조성이 늦어진데다 경기 침체까지 겹치며 어려움을 겪고 있습니다. 교통망이 보완되고 시설들이 자리를 잡을 때까지는 상권이 활성화 되기 어려울 것으로 판단됩니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
거북섬 개발은 2010년대 김문수 지사 시절 시작되어 박근혜 정부 때 마리나 항만 예정지로 지정되며 구체화되었습니다. 이후 2018년도에 시흥시, 경기도, K-water, 민간사업자간 협약이 테결되어 2020년 인공서핑장이 개장했습니다.
이 과정에서 경기도지사(당시 이재명)와 시흥시 등이 인허가 절차를 신속하게 추진하며 정책 동력이 작용했습니다.
그러나, 과도한 분양중심개발과 접근성 및 인프라 부족으로 인해 공실이 많이 발생하였습니다. 현재 공실률은 87%가 넘고 있지요. 코로나 시기 저금리 기조 투자 붐을 타고 수익형 상가가 투자상품으로 적극 운영된 것이 그 이유 중 하나이며, 결과적으로는 수요가 부족하고 유동인구가 충분하지 않아서 상권이 형성되지 못한 것입니다.
본격적 발단은 2020년 웨이브파크 개장이후 2022-23 년부터 본격화된 공실사태입니다. 코로나 후기를 맞아 투자자들이 상가를 매입했으나, 실제 임차와 운영이 되지 않으면서 마이너스 수익 구조가 고착화 되었습니다. 사용자 입장에서는 속도만 빠른 행정과 분양이 빠르기만 하고, 수요는 없는 개발이 되어버린 것입니다.
질문에 적절한 답이 되었으면 좋겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
문제의 시작은 레저 랜드마크라는 기대감 아래 과도한 상가 공급과 불충분한 기반시설, 그 위에 코로나 충격이 겹친 구조적 요인입니다
정치적 배경(특혜의혹, 개발자 책임 논란)은 실제 문제보다는 논쟁의 중심이 되었을 뿐, 공식적으로 혐의는 인정되지 않았습니다
해결 단계에 있으며, 지자체 차원에서 대중교통 확충, 공공공간 개선, 특구지정, 민관 협력 등으로 상권 부활을 노리고 있습니다