2년계약 이후 첫 재계약시 월세올리는게 가능한가요?
반전세로 2년 집계약을 한 후 재계약기간이 다가왔습니다 제가 알기론 첫 재계약시 월세를 안올리고 한번더 재계약이 가능한걸로 알고있었는데 집주인은 처음들어보는 계약조건이라고 하네요 제가 잘못알고 있는건가요?
2년의 계약 기간이 만료후 재계약시에는 계약갱신청구권을 사용하여 한번더 연장할 수 있는 조항이 있습니다만, 월세를 올릴수 없는것은 아닙니다. 5% 초과하여 인상할수 없으며 이내에서는 인상할수 있습니다.
묵시적 갱신이 아닌 경우에는 월세를 올리거나 내릴 수 있습니다. 묵시적갱신과 갱신요구권은 다른 개념입니다.
임대차를 갱신하는 방법에는 세가지가 있습니다.
1. 묵시적 갱신
2. 계약갱신요구권에 의한 갱신
3. 계약 종료 후 신규 계약(재계약)
먼저 묵시적갱신은 아무런 조치 없이 갱신하는(되는) 방법입니다. 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약갱신거절이나 임차조건 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 자동적으로 묵시적 갱신이 됩니다. 이 경우, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있지만 효력(보증금을 반환 받을 수 있는 권리)은 3개월이 지나야 일어납니다. 계약조건이 동일하니 확정일자를 새로 받을 필요 없으며 몇번이라도 이런 식으로 갱신이 가능 합니다.
두번째로 계약갱신요구권에 의한 갱신은 한 번만 가능한데 임차인이 계약기간 종료 6개월전에서 종료 2개월전사이에 요구하면 임대차가 2년 연장되는데 이 경우 임대인은 5% 한도에서 월세와 보증금을 인상할 수 있습니다. 갱신된 이후 임차인은 언제든지 계약 종료를 임대인에게 통지할 수 있으며 통지한지 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유 없이는 계약갱신요구권을 거절하지 못하는데 대표적인 정당한 사유는 임대인이 직접 거주사유로 거부하는 것이며 거부하고 나서 다시 다른 임차인을 들이게 되면 퇴거한 임차인에게 손해배상을 해야 합니다. 증액된 보증금에 대해서는 계약서를 작성하여 확정일자를 받아 두어야 합니다.
세번째는 계약을 종결하고 새로운 계약을 체결하는 것입니다. 이 경우는 신규 계약이 되는 것이므로 조건과 기간 등 모든 것을 새롭게 정할 수 있고 2년의 범위 내에서 임대인과 임차인은 각자의 의무와 권리를 갖게 됩니다. 보증금이 증액된 경우에 한해 확정일자를 계약서에 받아야 합니다.
공통 사항: 1년으로 계약을 하더라도 임차인이 주장하지 않으면 기본 2년의 기간 동안 거주할 수 있으며, 확정일자가 있는 기존 계약서는 잘 보관하셔야 합니다. 기간이 경과하였으므로 등기부등본을 열람하여 소유권이나 권리관계에 변화가 없는지 확인하고, 임대인의 국세, 지방세 체납이 없는지 확인하는 것도 좋습니다. 전세 보증보험에 가입하셨다면 자동 연장되는 것이 아니므로 가입 연장이나 신규 가입하셔야 합니다.
질문에 답변드리겟습니다.
반전세로 2년 집계약을 한 후 재계약기간이 다가왔습니다 제가 알기론 첫 재계약시 월세를 안올리고 한번더 재계약이 가능한걸로 알고있었는데 집주인은 처음들어보는 계약조건이라고 하네요 제가 잘못알고 있는건가요?
==> 주임법에 따르면 기존 임대차계약기간이 종료가 된 후 임차인이 갱신 청구권을 사용할 수 있고, 이러한 경우 임대인은 기존보증금 또는 월세 중 5% 범위 내에서 인상 가능합니다.
안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.
2년계약종료후 계약갱신청구권을 사용하여 2년연장을 하는경우 임대인은 5%이내에 임대료의 인상을 요구할수가 있습니다.
정확히는 최초 2년 계약이후 재계약시 임차인이 갱신청구권을 사용한 경우 계약조건(보증금, 월세)에 대해서 5%이내 인상으로 제한하고 있습니다. 그에 따라 월세인상을 못하는 것은 아니지만, 임차인이 인상을 거부하고 갱신청구권 사용을 주장한다면 사실상 임대인이 강제로 올릴수는 없는게 맞습니다. 이럴 경우 임대인은 차임증액청구를 진행하거나 하여야 되나, 두 당사자간 마찰이 임차인에게 유리한 것은 아니기에 5%이내에서 합의를 하는게 일반적입니다. 즉 무조건 못올리는것은 아니며, 인상폭에 제한만 있습니다.
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재계약시 임대인이 월세를 많이 올리면 임차인이 계약갱신청구권을 쓰면 5%만 올릴수 있습니다
계약기간동안 계약갱신청구권은 한번 쓸수 있습니다
그다음부터는 시세대로 울릴수 있습니다
임차인은 계약기간중에 1회에 한 해 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다.
이 경우에도 임차료는 5% 이내에서 증액 가능합니다.
아예 못올리는것은 아니니 참고하시면 되겠습니다.
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