융자 30% / 보증금 1억에 60만원 계약 문의사항

Question

안녕하세요. 저는 서울에 살고있습니다.

성북구 한성대입구쪽 집을 보았는데 1억 / 60만원 월세 다세대 주택 계약을 하려고 알아보니

집주인

4년전에 8억5천 주고 매매 (현재 5가구 살고있음)현재 남은 융자 2억 6500만원

(은행 계산시 120% 잡으니 등기부상 3억 1800만원)

집주인 현재 거주중인 주택

중개인분 의견으론

‘집값대비 융자금은 30%안쪽이라 안전하다고 생각 합니다.‘ 라고 의견주셨는데 융자 약 30% 낀 집에 1억 / 60 으로 계약 진행해도 안전할까요?

의견 부탁드립니다.

현재 다른 가구 세입자는 만기일로 인하여 나가시는 후에 제가 계약하는거라 제가 1순위라 괜찮을것 같다고 하시는데 불안해서 글을 남겨봅니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 선순위가 있는 매물은 위험하지만 위의 물건은 시세 대비 30% 정도 근저당이 있어서 최악의 경우 경매로 넘어가도 선순위 배당 후 전세보증금은 배당 받을 수 있으니 안전한 매물이라고 사료 됩니다.

전입일자+확정일자로 대항력 및 우선변제권 권리 만드시고 하면 될꺼 같습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

다세대면 개별등기가 되어있어서 주인세대가 대출을 받았다해도 질문자님 세대에는 대출이 안잡히게 되어 있습니다

다세대인지 다가구인지 먼제 알아보시고 다세대라면 대출이 있어도 질문자님. 호수에는 없습니다

그부분을 체크하시기 바랍니다

Answer 3

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

상기 내용을 고려할 때 보증금 보호에 문제가 없는지에 대한 질문으로 보입니다. 이러한 경우 아래와 같은 공식으로 대략적으로 판단해 보시기 바랍니다

"해당 주택 공시가격 * 70% > 선순위 근저당, 모든 보증금의 합계"보다 커야 합니다. 그렇지 않는 경우에는 다른 물건을 알아 보시는 것이 적절해 보입니ㅏㄷ.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

융자 30%면 안전하다 생각합니다.

하지만 지금 거주하고 있는 5가구 모두 이사가는 것이면 1순위라 괜찮은데 그렇지 않다면 선순위에서 밀릴 수 있어 위험할 수 있습니다.  선순위인지 아닌지에 따라 위험성 여부가 다를 것으로 보입니다.

Answer 5

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

다세대 주댁은 다가구 주택과 다르게 1 가구별 등기가 되어 있는 주택을 말합니다

현재 융자 규모로 보아 위험수위는 아닐것 같습니다

그러나 임대차 관계는 언제나 보증금 반환 문제가 따르게 되므로 전입신고와 확정일자를 꼭 받으시기를 바랍니다(특히 다세대주택은 주소지의 지번 까지 기록하는것이 아니라 호수까지 기록되어야 대항력을 가질 수 있음)

그래도 불안하시면 보증보험에 가입하시어 어느정도 안전대책을 마련하시기를 바랍니다

Answer 6

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

4년전 시세 8.5억, 대출잔액 2.7억, 본인 보증금 1억이고 임차인 선순위 1위라면 액면상 문제는 없습니다
그러나 남은 4가구 후순위 예상금액이 수억원이 예상되어 합산이 시세에 근접한다면 추후 이사시 새 임차인을 구하지 못하여 보증금 회수가 쉽지 않을 수 있다는 점을 고려해야 하겠습니다

Answer 7

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 다세대라면 다른 가구의 퇴거와 입주는 크게 영향이 없습니다. 그리고 융자금이 있는 상태로 계약을 하는경우 선순위 임차인 자격은 부여되지 않고, 근저당에 이은 후순위 세입자가 됩니다. 혹 경매시에는 낙찰후 배당과 관계없이 임차권은 소멸됩니다. 다만 보증금이 소액임차인 최우선 변제이고, 보증보험 가입이 가능한 상황이라면 크게 위험도가 높다고 보기는 어렵습니다.