전세계약 묵시적 갱신과 계약연장의 차이가 궁금합니다

Question

임대인의 계약조건 변경 혹은 거절 의사 없이 계약 만료 2개월 전이 지나면 묵시적 갱신되는 것으로 알고있습니다.

여기서 집주인이 현 조건 그대로 계약연장할건지 연락이 오고 그에 응한다면 이건 묵시적갱신으로 봐야하나요? 아니면 묵시적 갱신이 아닌 새로운 재계약으로 봐야하나요?

Answer 1

안녕하세요. 남천우 변호사입니다.

임대인의 연락은 묵시적 갱신을 전제로 한 것으로 볼 수 있고, 임차인의 응답은 묵시적 갱신에 대한 동의로 해석될 수 있기 때문입니다. 별도의 재계약 절차를 거치지 않고 기존 계약 조건이 그대로 유지되는 것이 묵시적 갱신의 본질적 특징이기도 합니다.

다만 임대인과 임차인이 합의하여 임대차 조건을 변경하거나, 새로운 임대차계약서를 작성하는 등 새로운 계약 체결의 의사를 명확히 한 경우라면, 이는 묵시적 갱신이 아닌 '새로운 재계약'으로 볼 여지가 있습니다.

그러나 단순히 묵시적 갱신을 확인하는 연락과 이에 대한 동의만으로는 새로운 재계약으로 보기는 어려울 것으로 사료됩니다. 임대차계약의 갱신 여부와 방식에 관해 다툼이 있다면, 구체적 사실관계를 토대로 임대인과 임차인의 의사를 해석할 필요가 있습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 상담 지식답변자 김성훈 변호사입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다

아래 내용은 문의내용에 기초하여 작성된 것으로, 구체적인 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

묵시적 갱신이 아니라 합의에 의한 갱신으로 봅니다.

Answer 3

연장 의사를 확인하였으므로 묵시적 갱신이라고 보기는 어려우나,

계약 조건이 동일하다는 점에서 재계약이라고 보긴 어렵습니다. 결국 사항과 관련하여 임차인이 계약 갱신 청구권을 행사한 것으로 볼 곳인지가 관건이 될 것입니다.