전세 이사하려는데, 이사 날짜가 안 맞아서 전입신고 때문에 고민입니다
안녕하세요. 전세에서 월세로 이사를 가려고 하는데, 날짜가 안 맞는 것 때문에 고민이 생겨 질문드립니다.
현재 상황을 설명드리면,
예정대로라면, "이번 달"에 월세 계약 잔금을 지급하고, "다음 달 중순" 쯤에 전세금을 돌려받게 됩니다.
그래서 월세 잔금 지급 날짜와 전세금 반환 날짜가 안 맞습니다. (20일 정도)
전세금이 더 크다보니, 전입 신고를 미뤄야 할 것 같은데,
이렇게 되면 월세 계약한 곳에 대항력이 없어서 월세 보증금에 대해 보호 받지 못하는 상황으로 알고 있습니다.
(월세 보증금이 애매하게 커서 고민인 것도 있습니다.)
- 확정일자는 잔금 지급 후 바로 받을 예정
- 월세 보증금은 최우선변제 금액보다 작음. (최우선 변제 조건도 대항력이 필요한 것으로 알고는 있습니다.)
전입 신고를 빨리 할 수 있는 다른 방안으로도 알아 봤으나, 현실적으로 어려울 것 같습니다.
- 임차권등기명령 : 계약 종료 아니라서 불가능
- 전세권 : 어려움
- 가족 전입신고 : 기간이 짧아 고민 중인데, 우선은 고려하고 있지 않음
- 월세 계약 2장(이번달/다음달) 하기 : 가능할지 확인해봐야 함
당연히, 월세 임대인이 잘 해주신다면 문제 없겠지만, 미리 알아두고 싶어서 질문드립니다.
1. 전입신고를 미루었을 때, 발생할 수 있는 리스크가 다른게 있을까요? 예를 들어, 이중 계약 / 집주인 변경으로 인해 쫓겨난다거나...?
2. 그리고 임대차 계약 시, 이런 경우도 특약 추가를 할 수 있나요?
예를 들어, 요즘 일반적인 "임차인 대항력 취득 익일까지 제한물권 설정을 하지 않기로 한다" 조건도 당연히 들어갈 예정인데, 뭔가 조건을 더 넣는 것도 가능한지 궁금합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
전입신고의 경우 우선변제권과 대항력에 권리일자 생성의 기준이 되게 됩니다.
따라서 전세 전입신고를 빨리하는 것이 좋고 또한 임대차계약 특약에 넣으시는 것이 좋아 보입니다.
또한 기존 월세의 경우 보증금 회수 전에 전출을 하게 되면 최우선변제에 대해서 문제가 발생을 할 수 있으니 전출을 하시면 안됩니다. 우선 월세 임대인에게 미리 양해를 구해서 보증금을 20일치 월세를 제하고 협상을 하는 방법도 있긴 합니다. 기존 월세를 빨리 처리하시는게 좋아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
1. 전입신고를 미루었을 때, 발생할 수 있는 리스크가 다른게 있을까요? 예를 들어, 이중 계약 / 집주인 변경으로 인해 쫓겨난다거나...?
==> 전입신고를 늦게하는 경우 대항력 발생일자가 늦춰지는 것 외에는 다른 문제가 되지 않습니다. 이러한 경우 가족 중 일부라도 기존 주택 전세집 또는 새로운 주택에 전입신고를 하시는 방법도 있는 만큼 이를 검토하여 보시기 바랍니다.
2. 그리고 임대차 계약 시, 이런 경우도 특약 추가를 할 수 있나요?
예를 들어, 요즘 일반적인 "임차인 대항력 취득 익일까지 제한물권 설정을 하지 않기로 한다" 조건도 당연히 들어갈 예정인데, 뭔가 조건을 더 넣는 것도 가능한지 궁금합니다.
==> 얼마든지 가능합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 전입신고를 미루었을 때, 발생할 수 있는 리스크가 다른게 있을까요? 예를 들어, 이중 계약 / 집주인 변경으로 인해 쫓겨난다거나...?
-> 질문자님이 관련사항을 잘 알고 계신듯 보입니다. 전입신고를 늦게 하는 과정에서의 리스크는 질문에 기재된 부분들이라고 보시면 됩니다.
2. 그리고 임대차 계약 시, 이런 경우도 특약 추가를 할 수 있나요?
예를 들어, 요즘 일반적인 "임차인 대항력 취득 익일까지 제한물권 설정을 하지 않기로 한다" 조건도 당연히 들어갈 예정인데, 뭔가 조건을 더 넣는 것도 가능한지 궁금합니다.
-> 보통 특약으로써 전입신고 익일까지는 다른 물권 설정을 금지하는 특약을 녛는게 일반적이고 이러한 부분들이 있다면 전입신고가 잔금일 이후라도 해당 특약에 따라 다른 물권 설정이 있을 경우 계약해지등이 가능할수 있겠으나, 임대인의 의도에 따라서는 매매등이 이루어진다면 대항력이 없기에 크게 의미가 없을수는 있습니다.개인적으로 기간차이가 20일이라면 짧은 기간은 아니기에 기존전세집에 가족한분을 전입시킨 이후에 본인은 새주택에 전입신고를 하시는게 가장 안전한 방식으로 판단이 됩니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
대항력은 전입신고 + 실제 거주로 취득됩니다
대항력이 없으면 후순위로 밀려나게 되고, 선순위 권리자나 새로운 매수인에게 대항할 수 없습니다
특히, 보증금이 최우선변제금보다 크지 않더라도, 대항력이 없는 경우에는 최우선변제권조차 인정되지 않습니다
,이중 계약 / 선순위 권리 설정 가능성
대항력이 없을 때 집주인이 다른 사람에게 이중계약을 하거나,근저당, 전세권 등 제한물권을 설정할 수 있습니다
이 경우, 나중에 전입해도 이미 후순위가 되어 보증금을 제대로 돌려받기 어려울 수 있습니다
,대항력 없는 상태에서 집이 매매되면 신규 매수인에게 계약을 주장할 수 없습니다
전입 안 되어 있는 사람은 그냥 나가달라는 상황이 될 수도 있습니다
,특약으로 보호할 수 있는 부분들
임대차계약서에 적절한 특약을 넣으면 어느 정도 리스크 완화는 가능합니다
임차인의 대항력 취득일(전입신고 및 입주 완료일) 이전까지
임대인은 본건 부동산에 대해 어떠한 제한물권도 설정하지 않으며,
타인과 이중계약을 하지 않는다
이를 위반할 경우 임대인은 임차인에게 손해배상 책임을 진다는 특약을 넣으시기 바랍니다
날자가 안맞아서 이런경우가 가끔 있습니다
그래도 보증금이 많은 쪽에 전입신고가 되어 있어야 합니다
짐 몇가지를 두시는것도 좋습니다
그리고 월세집으로는 다른 가족이 있으면 가족분들을 미리 전입신고를 해놓고 전세보증금을,받은후에 전입신고를 하셔야 합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
어떤 부분을 고민하고 계시는지 충분히 이해하는 바입니다.
그러나 지금같은 부분에 있어서 중요한 것은 전세 보증금을 지키는 것이 우선이 되어야 한다고 봅니다. 따라서 전입신고는 미루시는게 맞는 것 같습니다.
다만, 정상적으로 전세 보증금을 수령하신 후에는 월세 계약의 보증금을 안전하게 지키는 것이 필요하므로, 해당 내용에 있어서 언급하신 계약을 나누어 하는 것이 좋은 현실적인 방안이 되겠습니다.
질문에 대한 답을 드리게 되면 아래와 같습니다.
전입신고를 미룬 경우에 집주인이 바뀌었다고 해서 바로 퇴거 요청을 받지는 않습니다. 원래 적법하게 이루어진 임대차 계약은 임대차 보호법에서 새로운 주인이 인수받는 것이 원칙이므로, 그런 부분을 걱정하실 필요는 없습니다.
당연히 계약서의 특약에 상호간의 특별히 불리한 조항이 아니라면 적법하게 적을 수 있습니다. 결국에 임차인이 어떠한 사정으로 인해 우선변제권을 득하지 못하는 상황에서 선순위 권리가 들어오지 못하게 하는 특약을 할 수 있으며, 꼭 해야한다고 생각합니다.
부디 잘 정리 되시길 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대차 계약 시 대항력 취득일과 전입신고 기간 차이 문제를 대비한 특약 추가는 가능하나 임차인에게 불리한 약정은 무효가 되므로 전입신고 하지 않기로 같은 임차인 권리를 제한하는 조건은 법적으로 인정받기 어렵습니다.
다만 계약서에 임차인 대항력 취득 익일까지 제한물권 설정을 하지 않기로 한다는 조건 등을 넣는 것은 일반적으로 협의할 수 있습니다. 월세 계약을 2장으로 나누는 방법 등도 확인이 필요합니다.
감사합니다.
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