자녀에게 아파트를 증여하는게좋을지 매매를 해야할지 궁금 합니다.
경기도화성시 서희4차에 75제곱미터 아파트가 현재 3억5천~3억7천에 거래되고 있는 아파트가 있는데 큰아들 결혼으로 주려고하는데 증여로줄지 매매로 해야할지 알고싶습니다.
어느쪽이 세금 절감이 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
세금 관련해서 증여세냐, 양도세냐를 결정해야 하는 상황이군요.
결론부터 말씀드리면, 부모님의 주택 보유 상황, 자녀의 자금 마련 가능성, 향후 양도세 문제 등에 따라 달라지며 각각의 방식에 장단점이 있습니다.
먼저, 증여하는 경우입니다. 성인 자녀에게 아파트를 증여하면 5천만 원의 증여세 공제를 받을 수 있습니다. 예를 들어 시세 3.6억 원으로 증여할 경우, 과세표준은 3.1억 원이 되며, 이에 대한 증여세는 약 5,300만 원 정도입니다. 여기에 자녀가 소유권 이전을 할 때 취득세 약 1,440만 원(약 4%)이 추가되므로, 총세금은 약 6,740만 원 정도가 됩니다. 증여는 자녀가 돈을 따로 마련하지 않아도 되며, 부모가 자산을 무상 이전하고자 할 때 현실적입니다.
다음으로는 매매 하는 방식입니다. 부모가 자녀에게 시세대로 매도하고, 자녀가 그 대금을 실제로 부담하는 구조입니다. 부모가 1세대 1주택자이며 보유·거주 기간이 2년 이상이라면 양도소득세는 면제됩니다. 자녀는 매매가 기준으로 약 400만 원 정도의 취득세만 부담하면 됩니다. 이 방식의 장점은 자녀가 나중에 아파트를 매도할 때 취득가액이 높게 반영되므로 양도차익이 줄고, 양도세 부담이 적어진다는 점입니다. 그러나 이것은 자녀가 소득증빙이 되지 않으면, 변칙증여로 보고 증여세를 부과할 수 있는 리스크가 존재합니다.
따라서 부모가 1세대 1주택이고, 자녀가 자금 출처를 명확히 증명할 수 있다면 매매 방식이 절세에 유리할 수 있습니다. 하지만 자녀가 실질적으로 돈을 부담할 수 없고, 무상으로 넘기고자 하는 취지라면 증여가 더 현실적이고 안전한 방식입니다.
질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부모자식간에는 30%까지 저가로 매매를 통해 아파트를 이전해 줄 수는 있지만, 추후 증여나 상속을 통해서 자녀에게 부가 이전되는 것을 생각한다면 결국은 증여세나 상속세를 납부하게 되므로 혼인시기에 맞추어 증여를 통해 이전하시는 것이 좋습니다. 결혼 전후 2년이내에 증여를 받으면 기본공제 5천만원에 추가로 1억원을 공제받을 수 있으므로 최대 1억5천만원까지 공제를 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
증여로 할 경우 결혼 공제까지 합쳐서 1억5천만까지 비과세라고 하더라도 증여세 대략 2900만원 정도 발생이 되고,
매매의 경우 자녀의 자금출처에 대한 소명의 문제가 될 수 있으므로 (물론 6억이하 자금조달계획서대상자는 아니지만)
우선 가까운 세무사님에게 절세에 대한 문의를 해보시는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
증여는 5천만원까지는 공제 후 나머지에 대해 증여세가 부과됩니다. 매매는 시가대로 매도해야하며 시세보다 저가일 경우 변칙 증여로 세금이 더 나올 수 있습니다.
따라서 네이버나 금융 사이트에서 세금 시뮬레이션을 꼭 해보신 후 결정하시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
가족 간 매매의 경우 실거래가라도 증여로 간주될 수 있습니다
시세보다 현저히 낮거나, 자금출처가 불분명할 경우 국세청에서 증여세로 과세 가능합니다
부모가 1세대 1주택 요건 충족 중이라면,
매매 방식이 유리할 수 있습니다 (양도세 비과세 + 자녀 취득세만 부담)
조건을 충족 못하거나,매매가 자녀 자금으로 보기 어려운 경우(증여추정 우려)라면
차라리 정식 증여를 택하고 증여세 납부하는 것이 깔끔할수도 있습니다
세금에 관해서는 세무사한테 상담을 받아보고 유리한쪽으로 결정하시는것이 가장 좋은 방법입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
개인적으로 매매를 추천드립니다.
증여는 세금이 많이 내는 단점이 있어 매매로 약간의 가격만 낮춰서 매매하면 이득일 것으로 판단됩니다.
단 매매가가 정상적인 시세 수준이어야 하며 형식적 거래로 판단되면 국세청에서 증여세를 추징 당할 수 있으므로 반드시 실질적으로 돈이 오고가야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
시세 3.5억기준
공제 5천들어가서 3억
3억 x 20% => 6천
누진공제 1천빼면
5천정도 증여세로 나옵니다.
1가구1주택 매매의 경우 비과세로 들어가서 양도소득세가 나오지 않지만
다주택자의 경우 양도세가 더 비싸게 나올 수 있으니 본인 조건에 맞게 계산하시기 바랍니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
증여시에는 10년간 5천만원 공제를 감안해 3억 6천이라 가정하고 5천만원을 공제하면 3억 1천에 대한 증여세율 누진세 구간으로 4-5천만원 정도 예상이 됩니다.
매매는 시가와 저가 매매를 생각해 보실 수 있으며 이 경우 부모님의 취득 및 보유 조건 등이 고려가 되셔야합니다.
단순 계산으로는 저가매매가 가장 절세가 될것으로 보이지만 다양한 고려사항들이 있습니다.
증여의 경우 자녀가 증여세 및 취득세를 낼 수 있다면 편리하지만 비용 부담이 있으며 매매는 부모님이 양도세 자녀가 취득세 등 여러가지 복합적인 상황이 발생이 되니 조금 더 세부사항을 가지고 세무 전문가와 개별 상담을 받아보시는 것을 추천드립니다.