용적률 인센티브를 받을 수 있는 조건은 구체적으로 어떤 게 있나요?
뉴스를 보니까 어떤 재건축 단지는 “공공 기여”를 통해 추가 용적률을 받았다고 하더라고요 ㅎㅎ 그래서 찾아보니까 ‘기부채납’이나 ‘특정 시설 설치’를 조건으로 용적률을 올려주는 제도가 있던데, 생각보다 내용이 복잡하더라고요 ㅠㅠ 일반적인 재건축이나 재개발 과정에서 용적률 인센티브를 받을 수 있는 구체적인 조건들은 어떤 게 있을까요? ㅋㅋ 그리고 이런 인센티브를 받았을 때 실제 조합원 입장에서는 이득이 얼마나 되는지도 궁금합니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
요즘 뉴스 보면 맞아요,
재건축 단지들이 "공공 기여"를 통해서 추가 용적률 받는 사례가 꽤 나오죠.
쉽게 말하면,
공공한테 뭔가 좋은 걸 해주면
건물 더 크게 지을 수 있게 해줄게
이런 식입니다.구체적으로 어떤 조건이 있냐면,
대표적으로 기부채납이 있어요.
예를 들면,
단지 안에 공원 부지를 내놓거나,
공공임대주택을 일정 부분 지어서 기부하거나,
도로 확장, 복지시설 설치 같은 걸 해주는 거예요.또, 특정 시설 설치도 조건입니다.
공공 도서관, 체육시설, 문화센터 같은 걸 지어주면
추가 용적률을 얹어주기도 합니다.
요즘엔 특히 임대주택 제공을 많이 요구하는 추세고요.그리고 요새 핫한 건,
3080+ 대책이라든지, 도심공공주택 복합사업 이런 데 참여하면
기존보다 용적률을 훨씬 높여주기도 합니다.
물론 그 대신 공공성이 강조되니까
조합 입장에서는 약간 부담도 있어요.자, 그럼 조합원 입장에서 이득은 얼마나 될까?
추가 용적률이 늘어나면,
전체 분양 세대 수가 늘어나서 일반 분양 수입이 커지고,
그걸로 조합원 분담금을 줄일 수 있게 됩니다.
쉽게 말하면,
같은 땅에서 더 많이 지어서 돈을 더 벌 수 있다는 거예요.실제 체감으로는,
용적률 인센티브를 통해 분담금이 10~20% 정도 줄어드는 경우도 있고,
상황에 따라서는
새로 받는 아파트 면적이 좀 더 넓어지거나,
추가 프리미엄이 붙는 효과도 기대할 수 있습니다.물론,
공공 기여를 너무 과하게 요구하면
오히려 개발 부담이 늘어서 손해 볼 수도 있으니까
단지 상황에 맞게 잘 조율하는 게 중요합니다.정리하면,
공공 기여로 추가 용적률 받는 건 이득이 될 수 있다,
하지만 조건이 까다롭고, 조합원 이익이 진짜로 늘어나는지는 케이스 바이 케이스다
이렇게 보시면 될 것 같아요.답변이 도움이 되셨기를 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
용적률에 대한 인센티브는 지역별 조례에 따라 다르게 적용될수 있기 떄문에 사실상 구체적인 조건은 시도조례를 통해 확인을 하시는게 필요합니다. 보통은 기부채납이나 공공시설 설치등을 통한 인센티브도 있지만 세부시설에 대한 설치등을 통한 용적률 인센티브가 적용될수도 있습니다.
용적률의 경우는 사실상 건물을 건축할떄 높이를 결정하는 중요한 부분이기 때문에 용적률이 커질수록 더 높은 건물을 지울수 있고, 그만큼 추가세대가 늘어날수 있습니다. 추가세대가 늘어나야 일반분양을 통해 분양자를 모집하여 해당 자금으로 공시비를 충당하게 되고, 이는 조합원들의 분담금 감소로 이어질수 있기 때문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
기부채납은 재개발, 재건축 등 주택정비사업을 할 때 토지의 일정부분 또는 현금을 무상으로 국가에 이전하는 것으로서, 기부채납을 함으로서 정비사업장은 용적률이나 종상향(용도지역 변경) 등 각종 인센티브를 받아서 사업성을 높일 수 있는데, 이러한 기부채납은 의무사항은 아니지만 국가에서도 돈을 안들이고 학교, 공원, 도로 등 각종 기반 시설을 건축하는데 사용할 수 있어 이러한 제도를 운용하는 것입니다. 이러한 기부채납은 현장 상황에 따라서 달라질 수 있고 그에 따른 용적률이나 종상향의 정도도 다를 수 있어 관련 비용과 그로 인해 얻어지는 수익 계산 결과에 따라서 결정이 달라질 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,공공기여 (기부채납)
도로, 공원, 광장, 공공청사 등 일정 면적을 무상으로 제공하면 용적률 인센티브 제공,통상 기부채납 면적이 커질수록 용적률도 더 많이 줍니다
,임대주택·공공주택 공급
일정 비율을 공공임대주택, 신혼부부 주택, 장기전세주택으로 확보해주면 인센티브 가능합니다
대표적으로 서울의 “공공재건축”이 이 조건에 해당하고 대신 수익성은 좀 떨어져서 잘 안 하려는 경우도 많습니다
,도시·건축혁신방안 참여
서울시 등 일부 지자체는 혁신설계(예: 콤팩트시티, 통경축 확보)를 적용하면 용적률 10% 이상 추가.
디자인, 보행동선, 경관, 녹지 등을 통합적으로 고려한 설계 필요
, 소규모 정비사업의 경우
가로주택정비사업 등은 일반 재건축보다 기준 용적률이 낮지만, 공공참여형(공공시행자 참여)으로 하면 최대 120~130% 인센티브 가능.
, 국토부 시범사업 참여
예전에는 2·4대책,8·4대책등에서 선도사업지구로 지정되면 파격적인 인센티브 제공했습니다
용적률이 올라가면 전체 세대 수 증가로 일반분양분이 늘어나서 조합이 일반분양으로 벌어들이는 수익이 늘어서 그만큼 조합원 분담금이 줄거나, 분양면적이 늘어 납니다
조합원당 분담금이 약 2,000~4,000만 원 감소 또는전용면적이 증가합니다
단, 기부채납 규모가 너무 크면 오히려 역효과가 날수 있다고 합니다
가령 초등학교 부지를 기부하거나 공원 면적이 지나치게 넓으면 조합 부담이 커져서 용적률 인센티브가 오히려 마이너스 되기도 한답니다
서울 기준으로는 요즘엔 공공기여와혁신설계 조합이 제일 많이 쓰이는데
완전 공공재건축은 부담이 커서 민간 조합들은 잘 안 하려고 합니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
용적률 인센티브는 재건축·재개발에서 사업성에 직결되는 핵심 포인트인데요.
뉴스에 자주 나오는 공공 기여형 인센티브를 포함해서, 실제 어떤 조건으로 인센티브를 받는지 구체적으로 정리해볼게요.재건축·재개발 용적률 인센티브 주요 조건
공공 기여 (기부채납)가장 대표적인 방식
조합이 토지 일부나 시설(공원, 도로, 커뮤니티센터 등)을 공공에 무상 제공
그 대가로 법적 상한보다 용적률 추가 인센티브예시
공원 조성
도로 확장
문화복지시설 제공
임대주택 기부채납
서울은 통상 300% 기준에서 최대 20~40%p 추가 가능
특정 공공시설 설치공공임대주택, 공공청사, 주민편익시설 등을 일정 면적 이상 설치하면
추가 용적률 인센티브예시
공공임대 비율 10% 이상 확보
도서관, 육아시설, 복지센터 설치
재건축 초과이익환수제 완화형 인센티브 (최근 추세)초과이익환수제를 피하거나 부담금 감면을 위해
공공참여형 사업으로 전환하면
→ 용적률 인센티브 + 부담금 완화예시
SH공사와 공동사업
공공임대 일부 확보
기부채납 추가
정비구역 특별계획구역 지정구역 내 일부 지역을 특별계획구역으로 지정
맞춤형 도시계획 수립으로
용적률 추가 인센티브 가능예시
복합시설(상업+주거) 허용
도로정비 + 상업지구와 연계 개발
친환경 인증·스마트시티형 단지 조성제로에너지, 녹색건축인증, 스마트시티 인프라 구축
최대 10% 추가 용적률 인센티브예시
제로에너지 1등급 : +5%
녹색건축 우수등급 : +3%
스마트교통·에너지 인프라 : +2~5%
인센티브 받으면 조합원에게 얼마나 이득일까?
용적률 인센티브 = 일반분양 세대 증가 → 조합원 분담금 감소
실제 사례서울 D아파트 재건축
용적률 인센티브 35% 추가 확보
일반분양 250세대 → 400세대 증가
조합원당 평균 분담금 7천만 원 절감
송파구 L아파트
공공임대+공공기여로 20% 인센티브
분양가 총액 700억 원 증가
조합원당 1억 원 분담금 절감
결론은?
용적률 인센티브 조건
기부채납 (공공기여)
공공시설 설치
공공참여형 사업
특별계획구역 지정
친환경·스마트시티형 단지 조성
조합원 입장
일반분양 세대 수 늘어나며 사업수익 증대
분담금 크게 절감 (7천만~1억 원 이상 사례 다수) . 참고하세요!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
용적률 인센티브는 재건축 사업자가 특정 조건을 충족할 경우 법적 용적률을 초과하여 추가적인 건축을 허용받는 제도입니다. 이를 통해 분양 가능한 세대 수가 증가하여 수익성이 높아집니다.
인센티브를 받을 수 있는 조건으로는 공공시설 기부, 임대주택 비율 확보, 친환경 건축 적용, 기타 공공기여 입니다.
지가가 낮은 지역에서는 용적률 인센티브의 기준이 높게 산정되어 최대 40%까지 용적률을 상향할 수 있습니다.
감사합니다.
뉴스를 보니까 어떤 재건축 단지는 “공공 기여”를 통해 추가 용적률을 받았다고 하더라고요 ㅎㅎ 그래서 찾아보니까 ‘기부채납’이나 ‘특정 시설 설치’를 조건으로 용적률을 올려주는 제도가 있던데, 생각보다 내용이 복잡하더라고요 ㅠㅠ 일반적인 재건축이나 재개발 과정에서 용적률 인센티브를 받을 수 있는 구체적인 조건들은 어떤 게 있을까요? ㅋㅋ 그리고 이런 인센티브를 받았을 때 실제 조합원 입장에서는 이득이 얼마나 되는지도 궁금합니다.
==> 우선적으로 용적률를 추가적으로 받기 위해서는 기부체납을 해야 합니다.
그러나 최근 서울시에서는 사업성 보정계수를 도입하여 땅값이 싼 곳일수록 높게 산정하여
준공업지는 최대 400%까지 완화시켰습니다.