빌라나 원룸의 전세가율이 높은 이유는 뭔가요?
전세사기 유형을 보면 빌라나 원룸이 압도적으로 많은 것 같습니다. 이처럼 아파트보다 빌라나 원룸의 전세가율이 높은 이유는 뭔가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
빌라나 원룸의 경우 무엇보다 정확한 시세 확인이 어렵습니다. 이 말은 동일한 매물이 거의 없고 비교가능한 대체매물도 적기 떄문에 계약시 알고 있던 전세가율이 현실과 차이가 생길수 있습니다. 즉, 주택가격이 실제 시세보다 높게 책정된 경우가 많고, 은행에서 평가하는 주택가액보다도 높아 실제 전세가율은 상당히 높을수 밖에 없습니다 ,다른 이유로는 빌라나 원룸의 경우 투자목적의 갭투자등이 많은 편이고 이는 높은 전세가율이 유지되어야 적은 투자자금으로 수익창출이 가능한 상태가 되고 이는 수요에도 영향을 주기 떄문에 전반적인 전세가율이 높아질수 밖에 없는 구조입니다. 그러면 임차인이 이러한 매물을 피하면 된다고 하시는 분들이 있는데, 전세시세가 높고 매물이 적은 아파트의 특성상 이러한 대체주택에 거주수요는 어쩔수 없이 있을수 밖에 없고 과거부터 부동산은 쭉 우상향하는 구조였기에 이러한 높은 전세가율이라도 퇴거시점에서는 주택가격상승으로 전세가율이 낮아지면서 보증금 회수에 문제가 없었던 구조였으며, 최근 1~2년처럼 부동산 가격폭락이 된 경우도 거의 드물었다는 경험치가 이러한 높은 전세가율 유지를 당연한듯 이어져오게한 이유가 있을수 있습니다.
빌라나 원룸의 경우는 사려는(BUY) 보다 빌려서 살려는(LIVE) 사람의 훨씬 더 많기 때문입니다.
집은 한정되어 있는데 너도나도 다 빌려서 살려고만 하니 주인들은 높은 가격으로 임대를 내놓아도 다 나가는 것입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
빌라·원룸의 전세가율이 높은 이유:
1. 매매 수요 부족 – 아파트보다 선호도가 낮아 매매가 상승이 더딤.
2. 전세 선호도 높음 – 매매보다는 전세로 거주하려는 수요가 많아 전세가 비율이 높아짐.
3. 대출 유도 – 임대인이 전세보증금을 활용해 추가 대출을 받거나, 갭투자를 위해 전세가를 높게 설정.
4. 가격 형성 불안정 – 공시가격이나 시세가 명확하지 않아 높은 전세가 책정이 쉬움.
5. 신축 분양 구조 – 분양업자들이 매매가를 부풀리고, 높은 전세가를 형성해 세입자를 유도하는 경우 많음.
이 때문에 전세사기가 집중되는 구조적 원인이 됩니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 공인중개사입니다.
원룸이나 빌라는 투자목적으로 매입하는 경우가 많으며 이 때 자금이 없기 때문에 대출금 비중이 높은 특징이 있습니다. 따라서 대출금 비중이 높으면 금융비용이 높아지기 때문에 전세를 통해서 대출금을 줄이려는 수요가 많습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
빌라나 원룸이 전세가율이 아파트보다 높은 이유는 여러가지 있는데요...
빌라, 원룸은 수요보다 공급이 많음 - 한정적인 수요로 인해 매매가는 낮고, 전세가는 상대적으로 높게 형성
시세 형성이 불투명 - 아파트처럼 실거래가가 투명하지 않아 시세 조작이 용이
투자 목적의 갭투자가 많음
신축빌라, 원룸의 허위 분양가 - 분양가 조작으로 인해 인위적으로 전세가율이 높아질 수 있음
금융권 대출 및 보증보험 적용 차이 - 전세보증보험 가입이 어려워 전세사기 위험이 상대적으로 높음
이와 같은 이유로 인해서 빌라, 원룸의 전세가율이 높게 형성이 되고 있다고 보시면 될 듯 합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
아파트의 경우에는 단지 규모가 크다보니 실거래가가 비교적 명확하고 조회도 용이하여 전세가율도 비교적 투명하게 확인이 되지만 빌라나 원룸의 경우에는 동일한 건물이 적고 그 숫자도 적어서 주택 가격을 알기가 힘든 점을 이용하여 가격을 부풀리는 경우가 많습니다. 더구나 빌라나 원룸 주인들이 대부분 영세한 사람들이 많다보니 주택을 활용하여 최대한 이익을 얻고자 전세가율을 높여서 집을 내놓는 경향이 있어서 아파트에 비해 전세가율이 높으며 그로인한 전세사기 문제가 많이 발생하고 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
빌라나 원룸은 아파트보다 매매가가 상대적으로 저렴한데, 전세가는 그에 비례해 높은 경향이 있습니다
이는 상대적으로 작은 규모의 주택이지만, 가격 대비 전세금을 많이 받을 수 있다는 점에서 캡투자를 많이 하는 편입니다
최근 1인 가구와 소형 주택에 대한 수요가 증가하면서, 원룸이나 빌라가 상대적으로 더 높은 전세가를 받고 있습니다
그러다 보니 전세사기가 받았는데 요즘은 공시지가를 낮춰서 전세보증보험이 안들어지면 전세가 안나가는 바람에 그나마 전세가를 낮추는 편입니다
전세사기 유형을 보면 빌라나 원룸이 압도적으로 많은 것 같습니다. 이처럼 아파트보다 빌라나 원룸의 전세가율이 높은 이유는 뭔가요?
==> 지금까지 관행적으로 높게 형성되어 있는 것이 현실입니다. 그러나 얼마 전에 전세사기로 인해서 이제는 전세가격이 많이 낮아졌고, 또한 전세보다 월세 비중이 점차 높아지고 있는 상황입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
아파트의 경우 비교적 KB시세등이나 여러 자료를 통해서 시세가 명확하고 그 시세 대비 전세가의 시세도 변동이 되지만 빌라의 경우 시세 파악이 어렵고, 또한 부동산 상승기때 빌라 매매가가 많이 올라있는 상태에서 전세계약을 했다가 부동산 하락기에 매매가는 내려가는데 전세가는 그대로일 경우 전세가율이 높게 형성이 되고 또한 역전세까지 나서 임대인 및 빌라투자가들이 보증금을 못 내어주는 사태가 많이 벌어지게 되는 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요 홈런공인중개사사무소 슬러거(김찬울) 공인중개사입니다.
빌라나 원룸의 전세가율이 아파트보다 높은 이유는 여러 구조적 특성과 시장 상황에 기인합니다.
첫째, 빌라와 원룸은 거래량이 적어 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 이로 인해 임대인이 전세보증금을 매매가에 근접하게 설정하는 경우가 많아 전세가율이 높게 나타납니다.
둘째, 빌라와 원룸은 주로 1~2인 가구나 저소득층이 선호하는 주거 형태로, 매매 수요보다 임차 수요가 상대적으로 많습니다. 따라서 집값 대비 전세보증금 비율이 높아질 수밖에 없습니다.
셋째, 이러한 소규모 주택은 담보 가치 평가가 어려워 금융기관의 기준이 엄격하게 적용되거나 갭투자 등 무자본 투자 수요로 인해 인위적으로 전셋값이 상승하는 경향이 있습니다.
마지막으로, 부동산 시장 침체 시 빌라나 원룸의 매매가격이 큰 폭으로 하락하면서도 전셋값은 상대적으로 유지되거나 상승하는 '깡통전세' 문제가 발생하여 전세가율이 더욱 높아지는 현상이 나타납니다.
이 모든 요인이 결합되어 빌라와 원룸의 전세가율이 아파트보다 높은 결과를 초래하고 있습니다. 감사합니다.😀
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
빌라나 원룸 전세가율이 높은 이뉴는 매매보다 전세 거래가 월등기 많기 때문입니다.
시세 상승이 아파트보다 낮고 현금성도 떨어져 매매회전율이 빌라나 원룸은 낮습니다.
따라서 전세 수요는 높아 전세가는 올라가는데 매매는 그대로인 상황이 유지되어 상대적으로 전세가가 높아지게 되는 것입니다.
감사합니다.