월세 보증금 인상 관련 자문 구합니다.

Question

안녕하세요.현재 엄마 명의로 원룸 월세로 거주중인데 갱신이 아닌 제 명의로 새계약을 하려고 합니다.보증금은 인상하고 월세를 조금 낮춰 협의를 하려고 진행중인데.집주인이 터무니없는 내용을 요청하셔서 이게 맞는지 자문을 구합니다.간단히 요약하면변경전 3000/50 변경후5000/68보통 전월세 인상률은 5%라고 알고 있는데이건 갱신이 아니라 새계약이라 집주인이 마음대로 금액을 조정해도 가능한건가요?

이정빈 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.가족이기에 애매하기는 하지만 새로운 계약을 체결할 떄는 5% 한도를 적용하지 않습니다.마찬가지로 보증금도 집주인이 정하기 나름이고요그집에 2년 정도만 더 거주하실 생각이라면 그냥 갱신청구권을 행사하시는 게 나을 것 같습니다.

강태호 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 강태호 공인중개사입니다.질문에 기초하여 답변을 드리는 것으로 구체적인 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.우선 명의자 자체가 변경되는 것이기 때문에 표면적으로 봤을때 새임차인과 계약을 맺는 것과 유사하고 임대인이 그것을 이용하여 임대료를 터무니 없이 올리려고 하는 것 같습니다.그런데 명의자가 아닌 명의자 가족이 실거주를 하고 있고 실거주자 명의로 바꿔서 새계약을 맺을 경우 임대료 제한에 관한 규정이 없지만 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 제정된 임대차보호법의 주요취지에 어긋나므로 법적으로 논란 있을 것이라고 봅니다.그래서 명확하게 답변을 드리기가 어려운 부분이라 국토교통부에서 법률 해석에 관해 문의를 하셔야 될 것 같습니다.그런데 제가 보기에는 임대인이 그렇게 좋은 분은 아니신 것 같고요. 임대료 5% 조금 초과한 것도 아니고 법의 허점을 이용해서 40%이상 임대료를 올리려고 하는데 그런 임대인과 계약을 맺는 것이 과연 괜찮을지 모르겠습니다. 어머니 명의를 유지해서 재계약을 맺으시거나 그냥 다른 임대인과 계약을 맺으시는 편이 낫다고 봅니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다.보통 전월세 인상률은 5%라고 알고 있는데이건 갱신이 아니라 새계약이라 집주인이 마음대로 금액을 조정해도 가능한건가요?==> 현재 상황은 집주인이 주변 시세를 고려하여 인상 가능합니다. 왜냐하면 임차인이 변경되는 경우 신규 계약으로 봐야 하기 때문입니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다. 가족 중 한명으로 명의변경하는 경우 계약갱신으로 가능하고 5% 이내 협의하여 인상가능하지만 임대인의 승낙이 있어야합니다.질문내용으로 봤을 때는 임대인이 금액을 인상하려는 성향이 강해보이므로 승낙을 안해줄것으로 보입니다.가족 중 한명으로 새 계약서를 작성한다면 5% 적용을 받지 않고 임대인이 원하는 금액으로 인상해도 문제 없습니다.

박진혁 공인중개사 · Answer

안녕하세요. "부동산코칭 박샘" 박진혁 공인중개사입니다.가족끼리 명의를 변경하는 경우는 기존 계약으로 봅니다. 새계약이 아니기에 계약갱신요구권을 사용하면 5%이내에서만 올릴수 있습니다.임대인이 주택임대사업자라면 사람이 바뀌어도 5%이내만 올릴수 있습니다.

곽대영 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.5%인상률은 주택임대사업자는 모든 계약 및 재계약에서 지켜야 하고, 주택임대사업자가 아닌 경우에는 계약갱신청구권 사용한 재계약시에만 지키면 되는 부분입니다.임차인을 다른 사람으로 바꾸는것은 임대인의 승낙없이는 새로운 계약이라고 볼 수 있는 바, 임대인이 주택임대사업자가 아니라면 5% 이상 인상 가능합니다.답변이 도움이 되셨다면 추천과 좋아요 부탁드립니다^^