부동산 반전세/월세 어떤것으로 해야할까요?
매매가 약 1억2천만원 인 집에 선순위 채권이 7천만원 있는 집에 반전세로 3000/30으로 들어가는 것은 많이 위험할까요?
500/60 월세와 둘중에 무엇이 나을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
둘다 위험한 계약일수 있습니다. 다만 경매진행시에 최우선 변제로 전액상한이 가능한 금액으로 보자면 500에 60이 더 나을 수 있습니다, 그리고 최우선 변제외로 배당을 받지 못할 경우 주택가격을 고려할때 순위배당은 불가해보이고, 경매후 임차권은 말소되기 때문에 계약자체에 위험성은 높은 임대차 계약으로 보입니다.
안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.
보증금으로 선순위채권의 일부를 상계한다면 큰 문제는 없어보이지만 그렇지 않다면 월세가 더 안전할듯 합니다.
문제가 없더라고 거주기간 계속 불안감이 있을수 있기에 월세를 추천하고 싶습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
대출금(등기부상 채권최고액) + 총보증금(본인보증금포함)이 매매시세의 70~80%(보수적으로 본다면 70%) 를 넘어가면 위험하다고 봅니다.(경매시 유찰될 때마다 경매가에서 20%씩 떨어집니다)
대항력(전입신고+거주)이 있다면 최우선변제권을 가지는데 경매 시 0순위로 최우선변제금을 배당받을 수 있습니다. 최우선변제금액(지역과 기간에 따라 금액이 다름)이 얼마인지 확인하려면 등기부상 말소기준권리( 가등기,저당,근저당,압류, 가압류, 경매개시결정 등) 날짜를 확인하고 최우선변제금의 날짜와 비교하여 금액이 얼마인지 확인하면 됩니다.
최우선변제금으로도 보증금을 모두 배당받지 못 한다면 최우선변제금 배당 후 권리 순위대로 배당을 합니다. 본인 순위에서 낙찰금이 남은 정도에서 본인 보증금을 모두 배당받은 수도 있고 일부만 배당받을 수 있습니다.
반전세는 월세보다 매달 지출금액이 적다는 장점이 있습니다.
반전세보증금이 최우선변제금으로 모두 배당받을 수 있다면 반전세로 하는 것이 매월 지출이 적어 본인생활에 도움이 될 것으로 보입니다.
안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.
반전세는 보증금 안전에 조금영향은 있지만 그렇게위험해보이지는 않습니다.
보증보험 가입조건에 해당되는지 보고 보험가입가능시 대항력갖추고 하면 보증금떼일 염려는 없을 것같습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 상기 질문요지를 고려할 대 보증금 보호를 받는데 문제가 없는지에 대한 질문으로 보입니다. 보증금 규모 만을 고려할 때 최우선 변제금엑에 해당되어 보입니다. 3,000/30과 500/60만원이라면 금융비용적은 측면은 전자가 최악의 경우를 대비한다면 후자가 적절합니다.
안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.
월세 임대차 선순위가 7천만원 + 보증금 3천만원 = 1억. 질문자님이 임대차만기로 이주해야 할 경우 다음
세입자도 질문자님과 동일한 내용으로 고민하고 계약을 하지 않는다면 보증금을 반환받기가 쉽지 않을 수 있습니다.
월세가 부담이 되겠지만 500/60이 안전하겠네요.
2500만원은 정기예금으로 은행에 예치해 놓고 근저당권이 없는 안전한 주택으로 이주할 때 활용하는 건 어떨까요
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
최우선변제금액에 맞추시는게 좋습니다. 해당 지역의 최우선변제금을 보시고 거기에 맞춰서 반전세 형식으로 하심이 가장 안전합니다.
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
월세를 전세로 전환할 때의 전월세전환율을 5%라고 할 때,
3천에 30만원은 전세로 전환하면 1억2백만에 해당하고, 5백만에 60만원은 1억4900만원에 해당합니다. 전자가 훤씬 비용 절감됩니다.
선순위채권이 주택가격의 60%이내이고(7천/1억2천=58%), 선순위채권과 전세보증금의 합계액이 주택가격의 90%이하이면((7천+3천)/1억2천=83%) 전세반환 보증보험에 가입할 수가 있고, 전세보증금 3천만원은 광역시급 에서 소액임차인에 해당하므로, 결론적으로 살펴 보건데, 정황상 보증금 3천에 30만으로 임대차하시는게 유효한 것로 사료됩니다
