아파트 청약 이후 증여 vs 매매 질문드립니다!
어머니가 지방 아파트 청약 계약금(6000만원 10%)을 내신 상태고 자녀인 저와 동생에게 공동명의로 주실 예정입니다.
궁금한 점은
증여와 매매 중 무엇이 더 나은 판단인지?
(할아버지가 증여예정이시라 질문드립니다!)
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
어머니 명의의 분양권을 자녀 2인에게 공동명의로 이전할 때, 할아버지로부터의 증여 자금 유입 여부에 따라 세무 구조가 완전히 달라집니다.
증여와 매매 중 선택을 위한 상황 분석
증여를 선택할 경우, 어머니가 납부한 계약금 6,000만 원과 현재 형성된 프리미엄(P)을 합산한 금액이 증여가액이 됩니다. 자녀가 성인이라면 인당 5,000만 원까지 증여세 면제가 가능하므로, 프리미엄이 높지 않다면 증여세 부담은 거의 없거나 미미할 것입니다. 다만, 추후 할아버지께서 자녀(손주)에게 별도의 자금을 증여하실 예정이라면 증여세 합산 과세 리스크를 반드시 고려해야 합니다.
매매(양도)를 선택하려면 자녀가 실제 자금 출처를 증빙해야 합니다. 할아버지께 받은 돈으로 어머니께 매매 대금을 지급하는 형태가 되는데, 이때 매매 가격이 시세(분양가+프리미엄)보다 지나치게 낮으면 저가 양수도에 따른 증여 의제 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 소득이 없는 자녀라면 세무조사 대상이 될 가능성이 높습니다.
주의사항
조심스럽게 조언드리자면, 할아버지의 증여가 예정되어 있다면 세대 생략 증여를 활용하여 할아버지가 손주에게 직접 자금을 증여하고, 그 자금으로 어머니의 분양권을 적정 시가에 매매하는 형태가 유리할 수 있습니다.
취득세 및 증여세: 분양권 상태에서의 증여는 취득세 부담이 적지만, 할아버지 증여분과 합산되면 세율 구간이 높아집니다.
자금출처조사: 국세청은 가족 간 거래 시 실제 돈이 오갔는지, 그 돈의 출처가 어디인지를 집중적으로 살핍니다. 할아버지 → 자녀(증여) 후 자녀 → 어머니(매매) 경로를 취할 때는 세무 전문가를 통해 증여세 신고를 선행하는 것이 안전합니다.
결론적으로 프리미엄이 낮다면 증여가 간편하지만, 향후 할아버지로부터 거액을 증여받을 계획이라면 자금 출처를 명확히 한 매매가 장기적인 절세 측면에서 나은 선택이 될 수 있습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 증여로 진행할 경우 분양권 증여 계약서 작성 후 반드시 관할 시·군·구청에서 검인을 받아야 함을 잊지 마세요.
1명 평가어머니가 지방 아파트 청약 계약금(6000만원 10%)을 내신 상태고 자녀인 저와 동생에게 공동명의로 주실 예정입니다.
궁금한 점은
증여와 매매 중 무엇이 더 나은 판단인지?
(할아버지가 증여예정이시라 질문드립니다!)
===> 통상 세무적인 측면에서 판단을 한다면 증여가 부담하는 금액이 적다고 할 수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
증여는 증여세 부담이 크고 매매는 자금 출처 소명이 중요합니다. 실제 거래 금액과 자금 흐름이 명확해야 세무리스크를 줄일 수 있으며 가족간 거래일수록 세무서 검증이 엄격해 질 수 있습니다. 사전 세무 상담을 통해 세금 비교 후 결정하는 것이 바람직합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
분양권 증여 시 청약계약금 6000만원과 프리미엄을 합쳐서 평가를 하게 됩니다. 10년간 자녀에게 5000만원까지 비과세이므로 증여로 각각 진행을 하시는 것이 절세적인 부분에서 좋다고 사료되고 매매로 하게 될 경우 자녀들의 자금이 정상적으로 부모과 오가고 해야 하는 문제도 있을 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
금액에 따라 다르지만 현재 상태에서는 매매금액을 적게해서 매매로 하시는 것이 좋을 듯합니다.
상속보다는 매매로 하는 것이 부담이 줄어들 듯 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
증여가 매매보다 훨씬 유리합니다
이미 계약금을 어머니가 냈다면 증여가 정석이고
할아버지도 증여 예정이면 더더욱 증여 쪽이 안전합니다
가족 간 매매는 세무 리스크가 클수 있습니다
물론 세무사한테 상담을 받아보시는것이 정확합니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
증여가 더 유리합니다. 아파트 전체 가격이 아닌 현재 들어간 계약금 6000만원 + 프리미엄 합계액에 대해서만 증여세를 계산하므로 세금이 적습니다. 매매는 자녀가 수억 원의 대금을 치를 능력을 증명해야 하지만 증여는 세금만 내면 깔끔합니다. 할아버지께 먼저 현금을 증여받으시고 (성인 손주당 5,000만원까지 면제) 그 돈으로 증여세를 내거나 향후 중도금을 납부하면 자금 출처가 더 명확해집니다. 체크할점은 자녀 2인 공동명의 시 각각 5000만원씩 공제되어 증여세가 거의 안나올 수 있습니다. 반드시 은행에 들러 자녀들의 명의로 중도금 대출 승계가 가능한지 확인해야 합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
아파트 분양권을 증여할지 매매할지는 상황에 따라 유리한 선택이 달라질 수 있습니다. 직계존속에게서 증여받을 경우 10년 동안 5천만 원까지 공제가 가능해서, 초기 계약금 수준에서 증여하면 세 부담이 적을 수 있습니다. 하지만 할아버지로부터 이미 증여를 받은 이력이 있다면, 합산 과세로 인해 더 높은 세율이 적용될 수 있으니 주의해야 합니다.
매매로 진행할 때는 자녀가 실제로 대금을 마련할 수 있다는 점, 즉 자금 출처가 명확해야 합니다. 만약 자금 출처가 불분명한데 매매 형식을 취하면 세무조사 대상이 될 수 있습니다. 또 가족끼리 거래할 때 거래 금액이 시세보다 지나치게 낮으면 부당행위 계산 부인 규정이 적용될 수도 있습니다.
아직 분양권 상태라 프리미엄이 붙기 전 낮은 금액일 때 증여하면, 나중에 가치가 오를 것을 감안할 때 더 유리할 수 있습니다. 다만 전체적인 증여 재산 규모를 확인한 후, 세무 전문가와 충분히 상담한 뒤 결정하는 것이 가장 안전합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
어머니 청약 계약금 6000만원 이후 자녀 공동 명의 시 증여가 세금이 효율적이라 보여지지만 세부 사항에 따라 달라질 수 있어 사전 세무사 상담을 받아보시기 바랍니다