농촌에서 농사짓는 인구가 점점 감소해서 땅값이 더 떨어질 것 같은데 빨리 처분하려면 급매로 내놔야 하는데 몇 % 다운해서 내놔야 하나요?
지방 부동산에 문의해보니 요즘은 농사 짓는 사람이 없어서 땅을 보러 오는 사람이 거의 없다고 하십니다.
작은아버지께서 농사를 대신 지어오셨는데 저희가 직접 가서 농사지을 상황이 아닌데 농지의 경우 농어촌공사에 등록해도 시간이 꽤 걸리더라구요. 5년정도 걸려야 매입이 될지 말지라고 하더라구요. 그러면 급매밖에 없는데 집과 다르게 급매가 나갈까요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
급하게 매도해야 한다면 가격을 저렴하게 내놓는 것이 최선입니다.
할인률을 20~30% 정도로 싸게 내 놓는다면 매물을 보러 올 의뢰인이 있을 것이라 생각합니다.
일단 매물을 싸게 올려보시길 바랍니다.
지방 부동산에 문의해보니 요즘은 농사 짓는 사람이 없어서 땅을 보러 오는 사람이 거의 없다고 하십니다.
작은아버지께서 농사를 대신 지어오셨는데 저희가 직접 가서 농사지을 상황이 아닌데 농지의 경우 농어촌공사에 등록해도 시간이 꽤 걸리더라구요. 5년정도 걸려야 매입이 될지 말지라고 하더라구요. 그러면 급매밖에 없는데 집과 다르게 급매가 나갈까요?
==> 현재 상황에서 매매를 진행하면서 농지 비축매입사업 등에 신청하여 보시는 것도 하루 빨리 처리하는데 도움이 될 것 같습니다. 그러나 급매를 하는 경우 필요에 따라 매입을 하시는 분들도 있는 만큼 이 방향도 진행하여 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
농지는 수요가 제한적이어서 시세대비 20~30% 이상 조정해야 거래가 성사되는 경우가 많습니다. 특히 자경 요건 농취증 부담때문에 급매라도 매수자 탐색에 시간이 걸릴 수 있습니다. ,
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
농지는 아파트와 달라 매도가 어렵지만 가격 경쟁력만 갖추면 팔립니다. 보통 주변 실거래가 대비 20~30% 낮게 내놓아야 급매로 인식이 됩니다. 내 땅 바로 옆 필지 주인에게 매입 의사를 묻는 것이 가장 빠릅니다. 농지는 옆 땅 주인이 가장 탐냅니다. 땅이 너무 크다면 300~500평 단위로 쪼개서 주말농장용으로 필지를 분할해서 내놓는 방법도 있습니다. 현지 부동산에 법정 수수료보다 더 얹어주겠다고 제안하여 우선순위를 높이는 방법도 추천드립니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
지방 농지의 경우 주택이나 아파트와 달리 환금성(현금화할 수 있는 속도)이 현격히 떨어지는 자산입니다. 특히 '농지법' 강화로 인해 외지인의 매수 조건이 까다로워지면서 일반적인 매매로는 처분이 쉽지 않은 것이 현실입니다.
급매를 결정하시기 전, 현실적인 가격 가이드와 처분 전략을 정리해 드리겠습니다.
1. 급매 가격 산정: 몇 %나 낮춰야 할까?
농지는 아파트처럼 정해진 시세가 없지만, 급매로 처리하려면 최소 감정가나 주변 시세 대비 20~30%는 낮춰야 시장의 관심을 끌 수 있습니다.
1단계 (시세의 -10~15%): "이 정도면 싸네"라는 소리를 듣는 수준이지만, 현재처럼 매수 심리가 얼어붙은 상황에서는 문의만 올 가능성이 큽니다.
2단계 (시세의 -20~30%): 이른바 '급급매' 수준입니다. 농지 투자를 전문으로 하는 인근 원주민이나 농업법인이 움직이기 시작하는 가격대입니다.
3단계 (공시지가 근접): 만약 공시지가의 110~120% 수준까지 가격을 낮춘다면, 실경작자들에게는 상당한 메리트가 되어 빠르게 나갈 확률이 높습니다.
2. 농지의 급매가 일반 주택과 다른 점
집은 가격만 낮추면 실거주 수요가 붙지만, 농지는 '농지취득자격증명(농취증)'이라는 법적 장벽이 있습니다.
경작 의무: 가격을 아무리 낮춰도 매수자가 "내가 직접 농사를 지을 수 있는가"를 판단해야 합니다.
덩어리의 크기: 평수가 너무 크면 총액이 높아져 매수자가 제한됩니다. 만약 필지가 크다면 필지 분할을 통해 금액대를 낮추어 매물을 내놓는 것도 전략입니다.
3. 농어촌공사 '농지은행' 활용의 재발견
언급하신 5년이라는 기간은 '매입사업(공사가 직접 땅을 사는 것)' 기준일 수 있습니다. 하지만 더 빠른 대안이 있습니다.
농지임대수탁사업: 공사가 땅을 사는 게 아니라, 공사를 통해 타인에게 임대를 주는 방식입니다. 이렇게 하면 직접 농사를 짓지 않아도 '부재지주'로서의 벌칙성 세금을 피할 수 있고, 농지를 소유하면서 매수자가 나타날 때까지 버틸 수 있는 시간을 벌어줍니다.
매도 수탁: 농지은행에 매도를 위탁하면 공사의 네트워크를 통해 경작 희망자에게 연결되므로 개인 부동산보다 신뢰도가 높아 매칭이 빨라질 수 있습니다.
현실적인 처분 전략 제안
현지 농기계 센터나 이장님 활용: 시골 땅은 부동산 앱보다 마을 이장님이나 농기계 수리점 같은 지역 네트워크가 훨씬 빠릅니다. "급매로 시세보다 많이 싸게 내놨다"라고 소문을 내는 것이 효과적입니다.
용도 전환 가능성 체크: 해당 농지가 '절대농지(농업진흥구역)'인지 아니면 '관리지역'인지 확인하세요. 만약 근처에 도로가 있거나 창고 등을 지을 수 있는 관리지역이라면 농민이 아닌 일반인에게도 팔 수 있어 급매 처리 속도가 훨씬 빨라집니다.
현재 농지 가격 하락에 대한 공포로 너무 성급하게 헐값에 던지기보다는, 농지은행 임대수탁을 통해 일단 '농지법 위반' 리스크를 없앤 뒤 1~2년 정도 여유 있게 적정가 급매를 진행해 보시는 것을 추천합니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
집처럼 “조금만 내리면 나간다”는 개념이 거의 없습니다.
그래서 급매 %도 정해진 공식이 없고, 상황별로 다릅니다.
농지는 급매도 ‘ 수요가 있어야 나갑니다
수요가 거의 없는 지역이면 10~20% 내려도 거의 효과가 없습니다
30%부터 급매로 인식되고 40~50%에서 실제 문의 발생하는 경우가 많습니다
단, 조건 좋은 농지는 예외입니다
가격 내리기 전에 용도·입지부터 점검하시기 바랍니다
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
지금 시골은 가격을 아무리 낮춰도 사려는 사람 자체가 워낙 드문 상황이라 급매로 써게 내놓는다고 해서 바로 팔리기는 어려울 것 같구요. 차라리 한국농어촌공사에 농지임대수탁 제도를 이용해 보시는 게 좋을 듯한데 이렇게 하면 직접 농사를 짓지 않아도 땅을 강제로 팔아야 하는 상황을 피할 수 있고 나중에 8년 이상 맡겨두면 팔 때 세금도 10%나 아낄 수 있어서 헐값에 넘기는 것보다 오히려 금전적으로 이득이 될 수도 있습니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
급하게 토지를 팔고 싶으시다면, 시세보다 최소 20~30% 정도 낮은 가격을 생각하셔야 합니다. 농지는 주택과 달리 찾는 사람이 적고, 현금으로 바꾸기도 쉽지 않은 편이기 때문입니다. 특히 인구가 줄고 있는 지역의 농지는 급매가에 내놓아도 매수자를 구하기 어려운 경우가 많습니다.
가장 먼저, 주변 부동산 몇 군데에 매물을 내놓고 실제 거래 가격보다 확실히 저렴하다는 점을 강조해 보세요. 최근 주변 거래 상황은 '토지이음'이나 '밸류맵' 같은 사이트에서 정확하게 확인하는 게 좋습니다.
또, 한국농어촌공사의 농지은행 매입 사업은 시간은 다소 걸릴 수 있지만 가장 확실한 처분 방법 중 하나라 꾸준히 문의해 보시는 걸 추천합니다. 가격을 내림과 동시에 근처에서 농사지으시는 분들에게 직접 팔 생각이 있는지 물어보는 것도 빠르게 거래를 성사시키는 데 도움이 될 수 있습니다. 신속한 매각이 필요하다면, 어느 정도 과감한 가격 책정도 필요해 보입니다.
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