최우선 변제 금액은 지역별로 어떻게 다른가요?
전세 사기의 위험성으로 조금 비싸더라도 월세를 사시는 분들이 있습니다. 만약 월세 계약을 해서 사기를 당할 경우에 최우선 변제 금액 범위 안이라면 무조건 보상받을 수 있는 것으로 아는데요. 이 또한 지역마다 금액이 다른 것으로 아는데 최우선 변제 금액은 지역별로 어떻게 다른가요?
서울최우선변제금은 1억6천5백이하 5천5백까지
과밀억제권(서울제외) 세종,용인,화성,김포 1억4천5백이하는 4천 8백까지가능
광역시(과밀억제권,군제외)안산,광주,파주,이천,평택은 8천5백이하 2천8백까지
그밖으 지역은 7천5백이하. 2천5백만원까지 최우선변제금입니다
순위에 관계없이 보장됩니다
- 소액임차인들을 보호하기위해서 주택임대차보호법과 상가주택임대차보호법에서 최우선변제에 대한 내용을 규정하고 있습니다.
주택임대차의 경우는 주택임대차보호법 시행령 제11조와 10조에 해당 보증금액과 그중에서 보호되는 일정액에 대한 규정이 명기되어 있습니다. (상가주택임대차도 유사한 방식으로 규정됨) 일정액은 해당보증금의 3분의1 정도 입니다.
서울시는 1억6500만원이하일떄 5천500만원까지
과밀억제권,세종,용인,화성,김포시는 1억4천500만원중이하일때 4800만원까지
광역시,안산,광주,파주,이천,평택시는 8천500만원이하일때 2800만원까지
그밖의지역은 7천500만원중이하일때 2500만원
까지 최우선으로 변제가 됩니다.
경매시 최우선변제라고 해도 무조건 배당 받을 수 있는 것은 아닙니다. 만일 임대인이 종업원이 있는 법인이고 임금체불이 있으면 소액임차인과 동순위가 되어 안분 배당될 수도 있고, 소액보증금이 매각 대금의 이분의 일을 넘으면 이분의 일 까지만 배당을 받습니다. 하지만 이런 특이한 경우를 제외하면 경매비용 등을 제외하고 최우선순위로 배당을 받을 수 있습니다.
주의해야 할 것이 최우선변제에 해당하는 소액의 보증금에 대한 기준인데, 선순위 저당권이 수년전에 설정되어 있었다면 저당권 설정당시의 소액 보증금 기준이 적용된다는 사실입니다. 현재는 소액에 해당되지만 과거에는 해당이 안될 수도 있으니 계약전 반드시 확인해야 할 사항입니다.
잘못알고 계시는 듯 합니다. 아무리 소액임차인에 해당 되더라도 경매진행에 따라 최우선 변제로 보증금 전액을 다 보호되지 않습니다. 소액임차인 최우선 변제는 경매시 우선하는 물권보다 최우선 배당을 하는 것을 말하나, 이는 해당 범위내 한도가 정해져 있기에 무조건적으로 보증금 전액을 배당받는 것은 아닙니다, 그리고 현재 신규계약이 아닌 이미 계약중인 경우 소액임차인 최우선변제 범위는 현 시점 기준이 아니라 말소기준권리가 설정된 쉽게 등기접수일 기준으로 해당 시점에 최우선 변제 범위가 적용됩니다.
현재시점을 기준으로 서울의 경우 보증금 1.65억까지는 소액임차인 범위에 해당되며, 최우선 변제금액은 5500만원입니다. 이에 대한 적용은 보증금이 1.65억이하면 소액임차인에는 해당되고, 최우선 배당시 최대 5500만원까지만 우선 배당을 해준다는 것이고 나머지 미배당된 금액은 본인 임차권 권리순위에 따라 순위배당 or 안분배당을 받으셔야 합니다.
예로 보증금이 1억이라면 주택이 경매사 말소기준권리보다 우선하여 5500만원까지 배당을 받게 되고, 나머지 4500만원에 대해서는 순위 배당에 따라 본인 배당 순서에 남은 금액이 있다면 받게 되는 것이고, 배당할 금액이 남아있지 않다면 배당이 불가합니다,
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안녕하세요 구자왕 입니다.
최우선변제는 등기부상 선순위 근저당 설정 시기에 맞는 금액에 적용됩니다.
지역은 서울특별시, 수도권과밀억제권역, 광역시, 그외지역으로 나눠 집니다.
추가로 최우선변제는 무조건 보장되는 권리가 아닙니다.
소액보증금 적용범위에 해당한다 하여도, 경매게시된 주택의 임대차 또는 채무과다주택 등
일부 가입되지 않는 경우가 있으니 참고 바랍니다.
댓글로 지역과 등기부등본 을구상 1번 근저당 설정일 남겨주시면
구체적으로 답변 드리겠습니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
질문에 답변드리겠습니다.
전세 사기의 위험성으로 조금 비싸더라도 월세를 사시는 분들이 있습니다. 만약 월세 계약을 해서 사기를 당할 경우에 최우선 변제 금액 범위 안이라면 무조건 보상받을 수 있는 것으로 아는데요. 이 또한 지역마다 금액이 다른 것으로 아는데 최우선 변제 금액은 지역별로 어떻게 다른가요?
==> 최우선 변제금액에 해당되기 위해서는 아래와 같은 모든 조건을 충족해야 합니다.
최우선 보증금에 해당(최선순위 말소기준권리 설정에 따라 차이가 있음). 서울은 16,500만원 이하임
서울인 경우 최대 5500만원까지
경매개시 결정등기 이전에 대항력이 발생되어야 합니다.
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