어머니랑 같이사는데여. 매도시 3주택 되면 세금 많이내나요.
어머니가 2주택이고. 제가1주택인데여. 제가 가진주택은 전세주고있구여.저랑 어머니 주택 전부 경기도쪽이라 토지거래허가구역 아닌데여. 저는 어머니세대명의인 집에 같이 살고있는데여. 이상태에서 어머니랑 저랑 현재 살고있는 어머니명의집 1주택을매도할경우 세금은 3주택으로 쳐서 세금내야되나요. 팔기전에 제가 다른데로 전입해야되나요. 혹시 경기도 외곽쪽 토지거래허가구역아니면 3주택이어도 매도해도 세금 별로 안나오나요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
다주택자에 대한 양도세 중과 유예는 올해 5월 9일 만료 예정이므로 이날이 지나면 조정대상 지역(토지거래허가 구역 기준이 아닙니다.)에 있는 주택을 매도했을 때 2주택자는 20%, 3주택자는 30% 가 중과됩니다. 그러나 조정대상지역이 아닌 경기도 지역인 경우에는 6~45%인 기본 세율이 적용되며, 부모님과 같은 세대를 이루어 3주택인 경우에는 일시적 1세대 2주택이나 동거봉양 (1주택인 부모가 60세 이상일때 1주택인 자녀가 합가했을 때 합가일로부터 10년내 먼저 양도하는 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 적용)에 해당되지 않으므로 이러한 혜택을 보려면 본인이 다른곳으로 전입하여 세대분리를 하셔야 합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
법적으로 3주택인 상황은 맞습니다.
다만 정부가 다주택자 양도 중과를 2026년 5월 9일까지 한시적으로 배제해 둔 상태입니다.
이 기간에는 조정, 비조정 가리지 않고 다주택자도 양도세 중과는 적용하지 않고 기본 세율이 적용됩니다.
그러니 크게 세금이 나오지 않을 듯 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 어머님과 아드님이 각각 2주택 1주택자일 경우 세대를 합치게 되면 어머님과 아드님 둘다 3주택자가 되게 됩니다.
현재 조정지역 대상 양도소득세 중과 유예가 되고 있습니다. 따라서 기본세율 6~45%에 해당이 되는 양도소득세 납부를 하시면 될 것으로 사료되고, 조정지역일 경우 5월10일 부터 양도소득세 중과세율이 부과가 되는데 2주택자일 경우 20% 3주택자일 경우 30% 중과가 되니 그때는 세대분리를 하시는 것이 좋다고 사료되고 비조정지역일 경우는 중과세율이 없으니 기본세율로 납부하시면 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
어머니가 2주택이고. 제가1주택인데여. 제가 가진주택은 전세주고있구여.저랑 어머니 주택 전부 경기도쪽이라 토지거래허가구역 아닌데여. 저는 어머니세대명의인 집에 같이 살고있는데여. 이상태에서 어머니랑 저랑 현재 살고있는 어머니명의집 1주택을매도할경우 세금은 3주택으로 쳐서 세금내야되나요. 팔기전에 제가 다른데로 전입해야되나요. 혹시 경기도 외곽쪽 토지거래허가구역아니면 3주택이어도 매도해도 세금 별로 안나오나요.
==> 네 현재 상황에서는 양도소득세 중과대상입니다. 양도차익이 발생된 경우 높은 이율이 양도소득세를 부담해야 합니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
양도소득세에서 주택 수는 개인별로 봅니다
합산되는 경우는 배우자,미성년 자녀입니다
부모 + 성인 자녀는 같이 살아도 합산 안 되는것으로 알고 있습니다
그래도 혹시 모르니 세무사한테 상담을 받아보시기 바랍니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
동일한 주소지에서 함께 살며 생계를 꾸리는 가족은 세법상 한 세대로 취급됩니다. 만약 어머니가 2채의 집을 가지고 있고, 본인이 1채를 소유한 상태라면, 함께 거주할 경우 1세대 3주택자가 되는 셈입니다. 현행법상 다주택자가 조정대상지역이 아닌 곳에 있는 주택을 팔 때는 일반 세율이 적용되지만, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없어 시세 차익에 따라 양도소득세 부담이 생깁니다. 세금 부담을 줄이고 싶다면, 매도 전에 세대를 분리하는 방법을 고려할 수 있습니다. 주소지만 바꾸는 것이 아니라 실제로 거주지와 생계를 분리해서 별도의 세대로 인정받아야 합니다. 이처럼 세대가 분리되면 어머니는 1세대 2주택자로 바뀌고, 일시적 2주택 비과세 요건 등을 활용해 세금을 덜 내게 될 수도 있습니다.
다만, 세대 분리는 단순히 주민등록상 주소만 바꾼다고 인정되는 것이 아니라, 실제로 생활비와 거주지가 독립적으로 유지되어야 하므로 각별히 신경 써야 합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
어머니(2주택)와 귀하(1주택)가 동일 주소지에 거주하며 생계를 같이한다면, 세무상 1세대 3주택자로 분류되어 비과세 혜택을 받지 못하고 세금 부담이 커질 수 있습니다.
1. 3주택자 판정 및 비과세 여부
현재 귀하가 어머니의 집에 같이 살고 있다면, 주민등록상 주소지가 같으므로 '1세대 3주택'이 됩니다. 이 상태에서 어머니 명의의 집 1채를 매도하면 비과세(12억 원 이하) 혜택을 받을 수 없으며, 양도차익에 대해 일반 누진세율(6~45%)로 세금을 내야 합니다.
중과세 여부: 다행히 현재(2026년 기준) 경기도 대부분 지역 등 비조정대상지역은 다주택자 양도세 중과(기본세율+20~30%p)가 적용되지 않으며, 한시적 중과 유예 정책도 지속되고 있어 일반세율로 과세됩니다. 즉, '세금 폭탄' 수준은 아니지만, 1주택 비과세 혜택을 놓치는 것 자체가 큰 손실입니다.
2. 세대분리(전입신고)의 필요성
매도 전 비과세를 받기 위해서는 반드시 귀하가 별도 세대로 분리되어야 합니다.
시기: 양도일(잔금 청산일) 이전에 주소지를 옮겨야 합니다.
주의사항: 단순히 전입신고만 하는 것이 아니라, 실제로 거주지를 옮겨 생계를 달리해야 합니다. 국세청은 가족 간 세대분리 후 바로 매도할 경우 실질적으로 같이 사는지(신용카드 사용지, 핸드폰 기지국 등)를 조사할 수 있으므로, 충분한 시간적 여유를 두고 분리하는 것이 안전합니다.
조심스럽게 조언드리자면
만약 어머니께서 만 60세 이상이시고, 귀하가 부모님을 모시기 위해 합가한 경우라면 동거봉양 합가 특례를 검토할 수 있으나, 이는 합가 전 각각 1주택이었을 때 주로 적용됩니다. 현재 어머니가 이미 2주택이므로 이 특례 적용은 어렵습니다.
따라서 가장 확실한 절세 방법은 잔금일 전까지 귀하가 실제로 다른 주소지로 이사하여 세대를 분리하는 것입니다. 이렇게 되면 어머니는 1세대 2주택자로서 매도하는 것이 되며, 만약 매도하는 집이 일시적 2주택 요건 등을 충족한다면 비과세까지 노려볼 수 있습니다.
작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다. 세대분리 시 귀하의 연령이 만 30세 미만이거나 소득이 일정 수준(중위소득 40%) 미만이면 주소지를 옮겨도 동일 세대로 간주될 수 있으니 이 점을 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
주택 수는 개인 기준이 아니라 ‘세대 기준’으로 판단되므로, 현재처럼 어머니 세대에 전입되어 있으면 어머니 2주택 + 본인 1주택 = 세대 3주택으로 봅니다.
이 상태에서 어머니 명의 주택을 매도하면 다주택 중과 대상이 될 수 있으며, 토지거래허가구역 여부와는 무관하게 양도세 중과 판단에는 영향이 없습니다.
매도 전에 본인이 전입을 분리해 독립 세대를 구성하면 어머니는 2주택, 본인은 1주택으로 다시 판단됩니다.
결론적으로 전입 분리 없이 매도하면 3주택 중과 위험이 크고, 경기도 외곽이라도 세대 3주택이면 세금이 줄어들지 않습니다.