안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 임대사업자 매매시...세입자 동의서 문의드립니다
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.아파트에 월세로 거주중입니다. 올해 3월에 연장계약을하고 2027년 3월까지 거주하기로했는데 집주인이 올해 12월안에 집을 팔아야한다며 이사비랑 복비 지원해준다며 매매되는 즉시 이사를 가겠다는 내용의 세입자동의서를 요청하네요.집주인말로는 본인이 임대사업자이기때문에 매매시 실거주하는 사람에게만 팔 수 있어서 저희가 이사를 가겠다는 동의서를 써야 매물로 올릴수 있다는데 그게 맞는걸까요?==> 네 맞는 말입니다. 토허제지역인 경우 매수인이 실입주를 해야 합니다. 주임사 해제는 현 임차인이 동의를 해야 하는 사항입니다.그사이에 시세가 올라 같은가격에 움직이기가 힘든데 만약 꼭 이사해야한다면 이사비와 복비 외에 저희가 어느정도까지 요구 가능한지 문의드립니다가장 최선은 매매가 되더라도 계약기간까지는 여기에 거주하고싶은데 방법이 없을까요?==> 현재로서는 임대인과 협의후 해결하시는 수 밖에 없습니다.
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Q. 임대인 계약해지 40일전 월세인상 통보
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.2년 계약 월세로 살고 있습니다. 집주인이 계약해지 40일전인 어제 갑자기 밤에 전화 하시더니 월세를 올려달라고 하시네요. 오늘오전까지 답을 달라고..ㅎ 어이가 없는 상황오늘 연락오셨길래 월세 못올리겠다고 하니 나가라네요. 이게 말이 되나요? 제가 알기로는 2년 계약후 2년 더 계약갱신 할 수 있는걸로 아는데요.그리고 40일전이면 묵시적 갱신 아닌가요?어떻게 해야할지 난감해서 질문드립니다. 집주인은 같은 건물 거주중이예요.==> 현재 질문자님의 사정을 고려할 때 묵시적인 계약갱신이 된 상태입니다. 이러한 경우 기존 임차조건으로 자동 연장된 만큼 계속해서 거주를 하여도 임대인이 법적으로 아무런 조치가 되지 않습니다.
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Q. 임대사업자등록은 어떤 경우에만 해야 하는건가요?
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.임대사업자 등록은 어떤 경우에만 해야 하는지 궁금합니다?1)고가 1주택을 임대하는 경우2)다가구 주택을 임대하는 경우3)고가는 아니나 장기간 임대하는 경우그리고 임대사업자등록이 필수인지도 궁금해요?===>주임사를 등록하는 것은 세무관리적인 측면에서 다주택자가 진행하심이 적절합니다. 이러한 행위가 필수사항이 되지 않고 임대인이 판단해서 가입여부를 결정해야 합니다
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Q. 임대사업자 등록후 해제는 언제 가능한 지 궁금해요?
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.임대사업자 등록이 돼 있는 집의 경우에는 등록 한 시점에서 언제부터 해제가 가능한지 궁금한데요,만일 법적으로 돼 있는 기간전에해제했을시에 대한 답변도 궁금해요?==> 임대사업자 등록해제시점은 등록의무기간이 종료된 후 진행 가능합니다. 그러나 이 기간 동안에 등록관청의 승인없이 진행하는 경우 과태료 3000만원 처분대상이고 정상적인 해제가 된 경우에는 최대 5년 내에서 매도를 진행하는 경우 양도소득세 과세대상이 되지 않습니다.
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Q. 임대차 5프로 인상 가능한건에 대해 질문 있어요?
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.아파트 전월세를계약 갱신하면 (2년 연장,1회)5%인상이 가능하다고압니다.전월세 인상 시에 5%를보증금에도 5%월세에도 5% 하여각각 5%씩 인상 합니까 ?==> 임차인의 계약갱신 청구권 행사를 한 후 다시 재계약을 하는 경우 주변 시세 등을 고려하여 5% 이상 범위내에서도 인상 가능합니다. 그러나 임차인의 계약갱신 청구권 행사를 하는 경우 보증금 또는 월세 중 5%, 합해서 5%정도 수준까지만 가능합니다.
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Q. 변호사분들 자문 부탁드립니다 도와주세요
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.안녕하세요 지금전세 세입자로 살고 있습니다재계약 하면서 전세금을 올렸고집이 경매에 넘어가 퇴거를 해야하는데 집주인이 돈이없다고 올린 전세금 (4000만원)이 없어서 못준다고 경매 금방 안넘어가니 그냥 살으라고 하고 저는 집을사서 이사를 가려고 하는데 못받은 만큼 대출을 받아야 합니다돈 받으려면 기다려야한다 자기는 노력하고 집도땅도 다 팔고 있는데 안팔린다 하면서 돈이없어 못준다 이런식으로 나오는데 제가 뭘 할수 있을까요차용증을 써야하나요 공증을 받아야하나요 공증을 해줄지도 모르겠습니다 조언 부탁드려요==> 가급적 차용증보다는 남아 있는 채권 등에 대해서 확인서를 작성한 후 공증을 받아 두시는 것이 차용증보다 더 확실한 채권 확보방법입니다.
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Q. 부모명의의아파트를자녀에게반전세와전세줄때방법과진행
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.부모명의의아파트를 자녀에게 월세줄때와전세줄때방법과 유의할점알려주시면감사하겠습니다현재자녀는미혼이고직장인입니다==> 우선적으로 증여문제를 회피하기 위해서는 가급적 정상적으로 임대차계약서를 작성한 후 조건대로 대금을 지급하여 입주하시기 바랍니다.
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Q. 부모명의로된아파트에성인자녀가들어가서
안녕하세요엄마명의로된아파트에주소는아버지로되어있고직장다니는성인 자녀가들어가서살수있는지 답변주시면 감사하겠습니다== 거주하는데 문제가 되지 않지만 무상으로 거주를 하는 경우 나중에 증여문제가 발생될 수도 있습니다. 이러한 점을 고려하여 정상적으로 임대차계약을 체결한 후 거주하시는 것이 바람직합니다
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Q. 임대차-자동갱신관련 문의입니다!!!
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.전세준 아파트가 있는데요.2년 전세기간 종료일이 25년 12월 5일이라2달이 안남았네요ㅜ ㅜ부동산에 확인해보니 임대인이 연락을 하지 않아자동갱신상태라고 하네요.이럴경우에는 자동갱신권을 사용안한거구추후에 자동갱신권을 사용할수 있다고 하는데요.5프로 인상금액을 받을수 없다고그리고 자동갱신권을 사용하더라도5프로 전세금 인상율은 협의사항이라고 하던데요.전세금을 5프로라도 인상할수 있는 방법은 없는지요.== 현재 상황은 임차인과 협의후 결정되는 사항입니다. 임차인이 거부를 한다면 어쩔 수가 없습니다.부동산에서는 현재는 전세 매물이 없어서전세금 올려도 집은 잘나갈거라고 하네요.집은 부동산 경기 좋아지믄 매매할계획입니다.이 상황에 전세금 올린다고 세입자에게 연락하는게 의미 없겠죠??전문가의 조언 바랍니다~~== > 우선 임차인과 협의를 해보시기 바랍니다.
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Q. 재개발지역 집 매도할수있는 기한과 이주비?
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.천호a1-1구역 3층 다가구주택을 시부모님이 소유하고계십니다. 세입자는 4가구가있습니다. 시부모님은 이주시기에 이주비를받는걸로알고계시는데 이주비대출인건가요?==> 통상 이주비는 대출형태입니다. 세입다들도 이주비가나오나요?==>이주비 대상이 아니고 일정한 조건에 충족한 경우 주거이전비 그렇지 않는 경우 이사비 지원을 받을 수가 잇습니다.재개발 분담금이생기면 자금상황이여의치않아 매매하실생각이신데 전매 제한전 매매가능시기가언제일까요?==> 우선적으로 언제든지 매매 가능합니다.