안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 제2종 근린생활시설 월세 질문 드립니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.1. 등기부등본에는 공동소유 A,B 로 되어있고토지부등본에는 A 이름만 있습니다.계약할때 문제가 없을까요?( 계약서 작성할때 두분 다 안오시면, 어떻게 말씀 드려야하는지도 조언 부탁 드립니다. )==> 건물을 대상으로 임대차를 하는 만큼 대항력 유지 등에 문제가 되지 않습니다.2. 등기부 상 B 이름으로2019년 8월 00일 근저당권 설정 14억-> 2023년 9월 00일 12억 으로 변경==> 큰 문제가 되지 않습니다.AI 건물 측정가 : 30억 추정2018년 최우선변제 기준으로보증금 1억1천 이하, 3700 만원최우선 변제가 가능할까요?==> 선순위 근저당일자이고 전입신고를 하였다면 최우선 변제금액에 해당됩니다.3. 빌라 건물인데 다른 호수들은 모두 전세 계약으로 되어있고,제가 계약할 제2종 근린생활시설만 월세로 나왔다고 했습니다.많이 위험한 매물일까요?===> 현재 상황에서 최우선 변제금액에 해당된다면 무작정 위험한 물건이라고 단정짖기 곤란합니다.4. 제가 계약할 집이 201호 (2층)인데 건축물 대장 상 5층으로 표기되는건 왜그런 것인지 알고 싶습니다.==> 각종 공부 및 현장 확인후 답변이 가능한 사항입니다.5. 건축물 대장에 (갑) (을) 나뉘어져 있고,제가 계약할 근린생활시설이 (을)로 들어가 있습니다.(갑) 2019.11 변동사항에 위반건축물 표기 [내역: 옥상45㎡ 조립식패널조 단독주택]-> (을) 2025.06 변동사항에 위반건축물 표기해제 [내역: 옥상45㎡ 조립식패널조 단독주택] 시정완료로 되어 있습니다.이 부분은 문제가 없는걸까요?==> 위반건축물이 되어 있다가 해제된 것으로 보입니다
부동산
Q. 신혼특공 비과세 거주 요건 초등학생.
19년 투기과열지구로 신혼특공으로 실거주2년을 해야한다 들었습니다.가족 모두 전입신고 하고, 생활흔적도 있는데 초등학교 딸아이와 막내가 다른지역에서 학교 다니고 어린이집을 다녀도 나중에 양도소득 비과세 괜칞을까요.==> 투기과열지구에서 신혼특공으로 붕양받은 경우 실거주 요건이 강화되면서 최고 2년 이상은 실 거주해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수가 있습니다. 비록 다른 곳에 있는 학료르 다녀도 전입신고되어 거주한 흔적이 있따면 비과세 대상입니다.
부동산
Q. 내일 피터팬 매물 보러가는데 걱정이 됩니다.
내일 여기로 매물을 보러가는데요.제가 걱정이 되는게 주인직거래라고 나와져있는데 저는 안전하게 부동산끼고 하고싶은데얘기하면 가능할까요?그리고 직거래로 한다하면 어떤점을 주의해야하는지 알려주시면 감사하겠습니다.==> 주변 중개업소를 통해서 계약서 작성을 요청하는 경우 비용이 발생되겠지만 권리분석이 가능합니다. 권리분석이 주의할 사항으로 소유자가 누구인지?, 권리제한사항이 없는지를 확인해야 합니다
부동산
Q. 도시재생사업이 노후 주거지 개선에 미치는 효과는?
도시재생사업이 노후 주거지 개선에 어떠한 영향을 미치는지, 또한 지역 공동체 활성화에 미치는 효과를 정책적 관점에서 알려주시면 감사하겠습니다.==> 도시재생사업은 노후화된 주거지의 물리적 환경을 개선하고, 지역 공동체의 사회적 경제적 활력을 회복하는데 중요한 역할을 하고 있습니다. 이러한 경우 지역 공동체의 사회적, 경제적 활력을 회복하는데 중요한 역할을 하고 있습니다. 세부적으로 주민 참여기관 정책추진과 지역 경제활성화에 기여하고 있습니ㅏㄷ
부동산
Q. 재건축 사업시행인가 이후 이주까지 얼마나 걸릴까요?
사업시행인가가 나고 나서대략 얼마뒤에 이주하라고 하나요?감정평가가 집 내부를 보시는 거잖아요?현장조사나 내부조사는 철거 전까지 몇 번 하나요?==> 재개발 사업시 사업인행허가를 받았다면 다음 단계는 관리처분인가입니다. 이러한 경우 서울지역 평균을 고려할 때 8.5년 이상 소요되는 것이 일반적인 형상입니다
부동산
Q. 대출 낀 아파트를 나중에 팔 수 있나요?
분양 아파트 대출을 끼고 매수했는데나중에 아파트 값이 올라서 누군가 매수하려고 하는 의사가 있다고 쳐요.그런데 저는 여전히 대출이 있어 갚아나가는 상황인데 이걸 팔수가 있나요?==> 근저당이 있어도 아파트를 잔금시 근저당을 말소하는 조거능로 진행 가능합니다.지금 중도금 대출을 한 상태인데 이자만 건설사에서 내줬어요.근데 상환일이 근시일이라 잔금대출?로 새로 해야될거 같은데, 이게 흔히 말하는 주담대인가요?그러면 이 상황에서도 아파트를 팔 수 있는지 궁금해요.==> 네 그렇습니다.
부동산
Q. 토지거래허가구역을 확대 지정하게 된다면 풍선효과가 생길까요?
이번에 토지거래허가구역으로 묶이지 않은 성동구, 마포구, 강동구 등이 엄청 크게 부동산 가격이 상승하고 있다고 하더군요.기사에서는 이런 영향으로 성동구, 마포구, 강동구를 더불어 과천, 분당까지 규제를 해야하는 것이 아니냐는 이야기가 나오는데 토지거래허가구역을 확대 지정하게 된다면 풍선효과가 생길까요?==> 마용성을 토지거래허가지역으로 지정되는 경우 다음은 금관구 차례인 것처럼 풍선효과가 지금까지 발생되었습니다. 이번에도 발생될 것으로 보입니다.
부동산
Q. 이전 임차인이 놔두고 간 에어컨 제가 나갈 때 처리하라고 해서 자비로 고쳤는데..
안녕하세요. 전세에 살고 있는 세입자입니다이전 임차인이 에어컨을 놔두고 갔어요.저는 에어컨이 없어서 잘 됐다 싶어. 에어컨을 켰는데 에어컨이 고장이 나 있었어요.임대인이 이 집을 들어올 때 저보고 에어컨을 나갈 때 처리하라고 해서 저는 나갈 때 판매하려는 생각으로 제 자비를 들어에어컨을 고쳤는데이제 와서 주인이 그런 말 한 적 없다고 에어컨을 놔두고 가라고 해요..그래서 저는 그러면 수리비를 달라고 말했는데 임대인은 제가 2년 동안 쓰면서 고장난 것이기 때문에 줄 없다고 해요. 그리고 저보고 놔두고 가라고 얘기한 적도 없다고 말해요==> 현재 상황에서 계약서 특약조건을 가지고 판단해야 하는 사항이고 그렇지 않는 경우 상호 협의후 해결해야 하는 사항입니다.사실 이 에어컨이 부동산 계약할 때 옵션으로 있던 에어컨이 아니라서 소유권이 애매한데..주인이 계속 놔두고 가라고 원상복구 시키고 가는거라고 그래서.. 그러면 저는 이 에어컨을 주인의 소유라고 이해하고 수리비 소송을 해도 괜찮을까요?제가 승소할 수 있을까요?==> 입증자료 만 있다면 가능하지만 그렇지 않는 경우 결과까지 장담할 수 없습니다
부동산
Q. 전세 대출 저한테 맞는 방법 추천해주실 수 있을까요?
1. 오피스텔(아파텔) 전세 들어가는데 아파트에 비해 손해나 불리한 점이 있을까요?==> 동일한 구조입니다.2. 생애최초전세자금대출 한도는 1억 5천보다 더 높은걸로 아는데 더 비싼 곳으로 가서 최대한 전세대출금을 뽑는게 좋은걸까요? (이러면 한 달 상환금액 부담이 커져서 꺼려집니다. 그렇다 하더라도 감수하는게 좋은 방법인지?)==> 최대한 대출을 받는 경우 매월 부담하는 월세를 고려하여 판단해야 하는 사항입니다.3. 지금은 전세대출 받기에 괜찮은 시기일까요? 내년 생일이 지나면 만 35세 되어버려서 곧 청년버팀목 자격이 끝나버리는데 추후에 더 괜찮은 전세대출 상품이 나오기로 예정되어 있다던지, 현재 전세보증금이 거품이 있다던지 등의 사유로 추천하지 않는 사유가 있을지== 지금이 적절한 시기로 보입니ㅏ다.4. 만 33세 지방거주, 생애최초 등의 자격으로 가장 적합한 전세대출 상품 추천부탁드립니다==> 개인별로 여건이 상이한 만큼 주거래 은행에 문의하여 보시기 바랍니다.
부동산
Q. hug전세보증보험 연장시 오피스텔 공시지가 가격산정 맞는지 봐주세요 ㅠㅠ
이렇게 했을때 저는 보증금이 1억인지라 연장이 거의 가능하다고 이해하면될까요?아니면 제 계산이 틀린걸까요? 혹시 문제가있다면 말해주셔요 ㅠㅠ그리고 저기 기재된 순서가 반영도를 뜻하는게 아니라 단순 순서라면 4번의 경우(1년 이내 매매가액)도 제가 생각해봐야할까요?==> 오피스텔 공시가격 *126% > 보증금 및 선수위 근저당의 합계"보다 크면 안잔하게 계약갱신을 진행할 수 있습니다. 따라서 공시가격이 얼마인지부터 파악하시는 것이 우선입니다. 오피스텔은 집합건물인 만큼 호실별로 공시가격을 확인해 보시기 바랍니다.