안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
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Q. 임대인 변경에 따른 전세계약서 재작성 관련(보증보험)
이러한 경우 기존 계약 내역은 유지한 채 감액계약서를 작성해도 문제가 없는건가요?==> 네 그렇습니다. 서로 협의결과에 따라 판단이 필요한 사항입니다.계약 내역은 묵시적 갱신 2회차 조건과 동일하게 하되 전세계약금액만 2백만원 감액하는 것입니다.감액되는 금액에 대해서는 즉시 지급하기로 유선 및 문자 상으로 협의된 상태입니다.==> 서로 협의후 임대차계약서를 작성한다면 문제가 되지 않습니다
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Q. 우리나라의 미래는 어떻게 될까요?궁금합니다.
쌀 농사 지으면 대박 날까요?일본 처럼 쌀 품귀현상 생길수도 있는데, 귀농하면 도움이 될까요? 농어촌에서 야들 학교 보내는것도 좋겠죠?==> 현실적으로 특이한 방법으로 쌀을 생산하지 않는다면 대박이 나지 않습니다. 귀농을 하게 된다면 특용작물 재배 등으로 컨셉을 정하시는 것이 적절합니다. 교육여건도 정부의 지원이 많지만 도시보다 쉽지 않는 것이 현실입니다.
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Q. 지인과 동업을 하는것이 어떨까요??
지인과 동업을 하려 하는데어떤것을 조심해서시작해야 될까요업적은 커피숖이나 빵집 같은 디저트 카페를 생각하고 있습니다도움주세요===> 지인과 동업시 동업계약서를 구체적으로 작성하여 서로 다툼이 없도록 해야 합니다. 포함해야 하는 사항으로 "각자의 역할/미이행시 패널티, 투자금 및 수익금 배분 내용 등에 대해서 구체적인 작성이 필요한 것이 현실입니다.
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Q. 부동산 경매는 어떻게 참여해야 하나요?
부동산 경매에 관심이 있어서 경매에 참여를 해보고 싶은데 어디에서 알아봐야 하는지 어떻게 참여해야 하는지 궁금하고 알고 싶습니다==> 부동산 경매 참여는 누구든지 참여 가능합니다. 그러나 일반적으로 진행 순서는 경매정보지 등을 통해서 대상물건 탐색, 임장활동을 통해서 주변 환경분석, 권리분석 및 입찰당일에 보증금을 준비한 후 경매에 참여하는 순으로 진행됩니다.
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Q. 이사할때 입주 청소 및 도배 일자 등 조언 부탁드립니다
전세 > 전세 로 이사 예정인데요아직 집을 보고 있는데보통 세입자가 살고 있어서 세입자랑 입주자퇴실 및 전입 날짜를 맞추잖아요그럼 도배랑 입주 청소는 언제 하나요? ㅠㅠ1. 12월 19일이 지금 사는집 계약 만기 일자인데원활하게 도배 > 입주 청소 > 이사 하려면이사가는 집 입주 일자를 언제로 하면 좋을까요?==> 통상 전세인 경우 당일에 현 임차인 퇴거와 동시에 도배, 청소를 동시에 진행되거나 아니면 잔금을 먼저 지급한 후 도배후 입주하는 방법도 있습니다.2. 계약일 만기랑 입주 하는날의 공백 동안은 이삿짐은 어떻게 하고 어디서 자야 하나요? ㅠ 애가 있다보니걱정입니다==> 아는 지인의 집, 호텔 등에서 문제를 해결하시는 수 밖에 없습니다
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Q. 일본은 대출금리가 낮은데도 부동산 가격이 폭등하지 않는 이유가 뭔가요?
일본은 대출금리가 낮은데도 부동산 가격이 폭등하지 않는 이유가 뭔가요?==> 우선적으로 수요 등을 고려하여 적절한 공급도 진행되기 때문입니다.한국은 대출금리 낮아지면 바로 풀대출해서 부동산사서 폭등하는 추세로 알고있는데,일본은 거의 0% 금리여도 부동산 가격이 안정적인 이유가 궁금합니다.===> 시장 상황을 고려하여 충분한 공급이 선행되기 때문입ㄴ디ㅏ.
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Q. 입주 전 아파트 개인 거래가 늘어난다는건, 입주 상황이 어렵다는건가요?
입주전에 부동산 실거래중 직거래가 지속적으로 나오게 되면, 입주가 어려워져서 명의 변경을 하는 걸로 봐야 하는건가요? 거래는 많으나, 직거래로만 나와있어서, 어떤 상황으로 판단해야 하는지 궁금합니다!===> 그렇지 않습니다. 아는 분들끼리 거래된 것으로 보시는 것이 적절해 보입니다. 이러한 현상은 지역내 부동산 경기가 회복되는 신호로 평가하심이 일반적입니다
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Q. 전입신고를 언제 해야할지 조언을 구합니다!
전입신고를 언제 해야할지 조언을 구합니다!현재 원룸에서 월세로 살고 있는데 9/26 에 새로운 집 잔금 처리 및 입주하는 날입니다.근데 원룸에서는 9/30에 방을 빼는걸로 협의가 되었는데요.월세 보증금을 돌려받으려면 현재 원룸에 계속 전입처리가 되어 있어야 하는데,또 새로운 집에 보통 이사가면 바로 전입신고하라는 조언도 있어서 언제 새로운 집으로 전입신고를 해야할지 조언을 구합니다.==> 현재 상황을 고려할 때 일시적 1가구 2주택에 해당되는 경우 어떻게 해야 하는지에 대한 질문으로 보입니다. 이러한 경우 가족 중 일부를 먼저 전입신고를 하여 대항력을 유지시키거나 아니면 보증금 규모가 큰 원룸부터 전입신고를 하시는 것이 적절해 보입니다.
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Q. 전세계약 임대인 과거 세금체납, 보증보험 있어도 위험할까요?
질문 1. 법이 개정되어 이제는 임차인의 보증금이 세금보다 우선 변제되고, HUG 보증보험까지 가입했는데도, 은행의 경고처럼 실질적인 위험이 여전히 남아있는 건가요?==> 경매처분되는 경우 보증금 보다 우선하는 극세 등은 당연세, 해당 부동산에 부과된 세금이지 모든 세금이 우선하지 않습니다.질문 2. 만약 문제가 발생하더라도 보증보험으로 보증금을 회수할 수 있는데, 제가 감수해야 할 위험에는 구체적으로 어떤 것들이 있을까요? (예: 시간, 추가 비용 등)==> 보증보험에 가입이 된다면 절차를 준수하는 방법 밖에 없습니다.질문 3. 이런 상황에서 부동산의 말을 믿고 계약을 진행해도 괜찮을까요? 아니면 손해를 보더라도 계약을 파기하고 다른 집을 알아보는 것이 현명한 판단일까요? 집이 너무 맘에 들어서.. 참==> 현재 상황에서는 큰 문제가 없어 보입니다.
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Q. 아파트 실거주 목적 판단 여부 부탁드립니다.
** 제가 보는 평수는 30평대입니다.** A,B,C 모두 초등학교가 가깝게 있지만 다 길을 건너야 함** A,B,C 모두 브랜드 순위권 안에 드는 아파트 아님 (그나마 A브랜드가 이중에서 인지도 있음)==> 저는 역세권인 a아파트가 적절해 보입니다.