안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
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Q. 전세에대해궁금해서질문합니다..
지금 월세수요가 늘고있는데 미래에 전세가 없어지는지 아닌지 궁금합니다 수도권 지방에도 전월세 다있긴하지만요 월세가 늘어나서 전세가 아예없어지는건아닌지==.> 현재 전세사기 이후 월세 수요가 증가하고 있지만 현재 상황은 월세형태를 고려하여 판단해야 하는 사항입니다. 월세 형ㅌ가 반전세인지?, 원래 월세인지를 고려하여 판단해야 합니다. 현재 기준시가를 고려하여 126% 범위 내에서 전세보증보험 가입이 인정하고 있고 이러한 조건하에 일부 보증보험 가입 조건 즉 반전세 조건으로 임대차계약을 진행하기 때문입니다.
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Q. 제주도 올레길 주변 상업 개발 가능 할까요
제주도 올레길 주변에 편의점 설치 등 상업적으로 개발이 허가 가능 할까요 아니면 산책길만 있고 편의점 설치 허가는 가능하지 않을까요==> 우선적으로 불가능하지 않습니다.그러나 이러한 경우 토지이용계획확인원을 가지고 검토가 필요한 사항입니다.
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Q. 아파트 매매가격 대비 근저당비율이 매우 높은 경우
고민하는데 지인이 '매매가에서 채권최고액을 뺀 금액'보다 '계약금+중도금'을 적게주면 괜찮다고 합니다.Q) 이 말이 맞는 말인지와 그 이유를 설명 부탁드립니다.Q) '계약금+중도금'을 '매매가-채권최고액'보다 적게주면 완전히 안전한지? 리스크는 없는지? 괜한 걱정을 사서하는 것인지 의견 부탁드립니다==> 조금 전에 드린 답변과 동일합니다. 핵심은 계약금 보호를 위한 적절한 조언으로 보이고 그리고 근저당이 많은 경우에는 잔금일을 짧게하여 거래를 마무리하시는 것이 적절합니다
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Q. 아파트 매매가격 대비 근저당비율이 매우 높은 경우(최종본)
(질문 수정이 불가하여 내용 보완하여 다시 질문 드립니다.)서울 지역 아파트 매매관련 질문입니다.본계약 체결을 앞두고 있는데,매매하기로 한 금액 대비 근저당 비율이 많이 높아서(80프로) 걱정인 상황입니다.그런데, 지인이 '매매가에서 채권최고액을 뺀 금액'보다 '계약금+중도금'을 적게주면 괜찮다고 합니다.Q) 이 말이 맞는 말인지와 그 이유를 설명 부탁드립니다.==> 우선적으로 채권을 확보하기 위한 조언으로 보입니다. 이러한 경우 틀린 말이 아닙니다.Q) '계약금+중도금'을 '매매가-채권최고액'보다 적게주면 완전히 안전한지? 리스크는 없는지? 괜한 걱정을 사서하는 것인지 의견 부탁드립니다==> 상대적으로 안전합니다. 그러나 안전한 거래를 진행하기 위해서는 가급적 잔금일을 빨리 진행하시는 것이 적절합니다
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Q. 청약 중도금 대출시, 주택수 기준일 문의
청약 당첨된 이후, 중도금 대출시 다주택자(2채 이상)는 대출이 불가능하다고 하는데,청약 모집공고일, 청약당첨일에는 2주택(다주택)자였으나, 중도금 대출 신청하기 이전에 1채를 매매하여 1주택자나 2채를 모두 매매하여 무주택자가 되면중도금 대출 가능한가요?1주택인 경우, 기존 주택 매매 조건으로 중도금대출이 나온다고 들어서요.중도금 대출시, 주택수릉 보는 기준일이 궁금합니다.==> 다주택자 2채 이상인 경우 대출이 불가한데 이러한 기준일은 대출실행을 기준으로 판단하게 됩니다.
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Q. 청약 특별공급 중 다주택자가 신혼부부나 출산특례로 신청 가능한가요?
결혼 전 남편 명의 1채, 와이프 명의 1채를 가지고 결혼하여 현자 총 2채의 아파트를 가지고, 2년 미만의 신생아가 있는 세대인데청약 특공 중 신혼부부아 출산특례로 신청 가능한가요?기존 주택 처분 조건이 있던데2채 모두 처분한다는 조건으로 가능할까요?남편만 청약을 신청할 예정입니다.1명만 청약을 신청해도 2주택 다주택으로 구분되는거죠?===> 신혼부부 특별공급 또는 출산 특례신청조건으로 2주택 이상 보유시에는 원칙적으로 신청이 불가합니다. 단 2채 모두 처분조건을 명확히 한다면 예외적으로 신청도 가능합니다. 출산특례조건은 22. 1. 1일 이후 출산한 가구 무주택세대주 또는 주택 처분의 조건부 세대주인 경우 가능하기 때문입니다
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Q. 주거용 오피스텔 임대사업자등록시 주택수 제외되나요?
1주택 아파트와 주거용 오피스텔이 있는데 임대사업자등록하면 기존 아파트 매매시 주택수에서 제외 되나요?양도세 줄일수 있는 방안으로 좋을까요?==> 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 주택수에 포함되고 이러한 유형의 오피스텔을 주임사로 등재하는 경우 공적의무기간 동안 기존 주택을 매도하는 경우 주택수에 포함되지 않습니다.
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Q. 9억 아파트 대출 80% 받으려면 ??
대략8-10억아파트사려면사업자는연매출이얼마나 나와야무난히대출될까요ㅡ서서히10-30%상승꾸준히하면===> 일반적으로 대출 심사시 중요한 요소는 dsr 40% 규제가 적용되므로 연매출 대비 연간 원리금 상환의 40%를 넘지 않아야 합니다. 예를 들면 연매물 3-4억원이상이면 6-8억 매출를 무난히 받을 수 있지만 세부적인 사항은 주거래은행에 상담을 받아 보시기 바랍니다.
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Q. 보증금있으면 월세 안내도 되나요?...
무슨이유로 보증금 완전히 안 돌려줄수도 있는데보증금으로 월세내기 가능한가요?...나중에 그런일 일어날 가능성에 불안에 떨어야 되는데....===> 네 가능합니다. 고의적으로 월세를 체납시키는 방법입니다. 이러한 경우 확신을 가지고 시행여부를 판단해야 하고, 그렇지 않는 경우 임대인으로부터 계약해제 등을 당하는 등 불이익이 발생될 수도 있습니다.
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Q. 임대차 월세 계약건에 질문드립니다.
집주인에 말이 맞는상황인가요?보증금 10.30일까지 못받는 상황인가요?만약 방이 안나가면 11월 월세비는 제가 내야되나요?저는 10월안에 이사나가게되면 보증금을 다 받을때까지 짐을 일부는 놔둘생각이에요==> 조금 전에 드린 답변과 동일하여 생략합니다.