안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 역레버리지란 무엇이며, 부동산 시장에서는 어떻게 작용하나요?
자산 시장에서 자금 흐름과 위험을 이해하기 위해서 역레버리지가 무엇인지 궁금합니다. 그리고 이 역레버리지가 어떻게 부동산 시장에 작용 되는지도 궁금해요.==> 역에버리지는 자산의 가치가 시간이 지남에 따라 어떻게 변화하는지를 나타내는 개념으로 주로 부동산 투자에 중요한 지표로 사용됩니다. 이것이 부동산에 미치는 영향으로 자산가격의 변동성, 투자 수익률, 위험관리, 시장예측 등의 지표로 사용됩니다.
부동산
Q. 제한물권 설정된 건물에 월세계약을 할 때 최소한의 안전장치가 있을까요..?
제목 그대로 서울 첫 자취살이를 준비중인데 가격이랑 위치가 너무 마음에 드는데 위사진과 같이 제한물권 설정되어 있는 건물이라 나중에 보증금을 못돌려받을 것 같아서요100/55인데 보증금 못준다하면 2개월 더 산다거나 확정일자를 받아서 우선변제권을 받는다하는 대처가 가능할까요? ===> 임대차신고 및 전입신고를 한다면 최우선 변제금액에 해당되는 만큼 안전한 조치라 할 수 있습니다.첫입주에 3개월치 월세와 보증금을 한번에 내야하는데 3개월이내에 건물이 넘어가게되었을 경우 얄짤없이 보증금 못받고 바로 ==> 그렇지 않습니다. 보증금 100만원인 경우 상기 조건을 이행하는 경우 법적인 보호를 받을 수가 있습니다.
부동산
Q. 분양권 당첨 후 자금조달계획작성법 문의
분양권 당첨되어 자금조달계획 작성중인데 예비부부입니다.미래 저와 예비남편이 모을 모든 소득은 금융기관예금액에 적어야하나요? 현재 그만큼의 금액이 없는데 적어야하는지 궁금합니다. ==> 네 모든 금액을 합하여 기록해야 합니다.계약금으로 예비남편에게 5천만원을 차용받을 예정입니다. 얼마까지 무이자로 차용증작성이 가능한가요? ==> 단기간 무이자 차용이 가능합니다. 그러나 연차가 넘어가는 경우 이자를 지불하는 조건으로 진행되어야 합니다.
부동산
Q. 전세 재계약에 대하 궁금한 것이 있습니다.
이번에 전세 재계약을 하게 되었습니다.2년전 조건과 같은 조건으로 하는거라 부동산을 끼지 않아도 된다는 말이 많아 그렇게 하려고 합니다. 은행 대출도 있는 상황이라 은행을 방문했을 당시 등본과 확정일자를 요구하였습니다.저는 기존 계약서에 날짜를 변경하는 것으로 하고 임대인/임차인 도장을 받아 하려고 하는데 이럴때는 확정일자를 안받아도 된다는 글이 많아 어떻게 하는게 맞는 방법인지 궁금합니다.재계약시 알아야할 유의사항도 알려주시면 감사하겠습니다.==> 기존 계약서 상에 변경된 내용을 정리한 경우에도 확정일자(또는 임대차신고)를 해야 합니다. 그래야 변경된 계약조건을 인정받을 수가 있습니다.
부동산
Q. 아파트 계약금 이체에 대해서 질문드립니다.
제 계좌가 이체한도가 있어서 계약금을 한번에 못 보내는데, 몇 차례에 걸쳐서 나눠서 보내도 상관없는지 궁금합니다.ex. 계약금 5천을 이체해야 하면, 천 만원씩 5회에 걸쳐서 납부, 혹은 2~3일에 걸쳐서 납부, 이런식으로. ===> 가능합니다. 가급적 지정된 일자에 입금하시기 바랍니다.계좌에 따라 돈이 분리되어 있는데 제 명의로 된 계좌라면 다른 은행 계좌로 돈을 각기 따로 보내도 되는지 궁금합니다. ====> 네 입금자 이름만 동일한다면 충분합니다.
부동산
Q. 지방 아파트 분양가가 떨어지지 않고 경기도권과 비슷한 분양가가 된 이유가 있나요?
경기도권 32평 분양가가 5억이 넘는것은 이해할 수 있는데요.지방 중소도시의 경우도 32평 5억이 넘고 있어요.인건비, 원재재 등이 올랐다고 하지만 경기도권과 지방 중소도시의 집값 차이가 거의 없는것은 무슨 이유가 있을까요?== > 경기도권과 지방 중소도시의 건축자재 가격 등은 큰 차이가 없는 것이 현실읿니다. 따라서 면적을 기준으로 분양가격 형성에 큰 차이가 없는 것이 현실입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증 공부를 시작할 때 어떻게 계획을 세워야 할까요?
공인중개사 자격증 공부를 도전하려고 하는데 어떤 식으로 공부 계획을 세우면 좋을까요??==> 계획을 수립한다면 실천 가능한 계획을 수립한 후 진행해야 합니다. 특정한 시간, 날자는 반드시 공부를 할 수 있도록 해야 합니다초보자가 참고할 수 있는 현실적인 계획 세우기 방법이 있다면 알려주세요.지금 준비하려고 하는 자격증이 여러개가 있는데 가장 현실적인 공부방법이 있는 것이 궁금합니다..==> 주변 중개업소에 방문하여 노하우를 전수받아 보시기 바랍니다. 추가해서 계획을 수립하는 경우 "온라인 학원을 수강해야 하는지?, 오프라인 학원에서 수강하는지?를 확인한 후 꾸준하게 공부를 해야 합니다.
부동산
Q. 부동산 포괄양수양도 매물 홍보를 어디에 해야하나요?
주택임대사업자고 부동산 매물 10년짜리고 지금 2-3년씩 지났는데 2채 가지고있는데 팔고싶어서요 벌금 안내려면 포괄양수양도로만 팔 수 있는거죠? 팔려면 도대체 어디에 홍보를 해야 금방 팔릴까요? 부동산에 내놓은지 오래인데 연락이 없어서요ㅠㅠ==> 주변 부동산에 매물을 등록하시거나 아니면 직거래 앱을 통해서 진행도 가능합니다. 그러나 가장 중요한 것은 가격적인 측면에서 검토를 한 후 상대적으로 매도가격을 저렴하게 올려야 합니다. 그렇지 않는 경우 매도가 진행되지 않습니다.
부동산
Q. 오래된 아파트들이 재개발을 안하면 어떻게 되는건가요?
건축물들도 수명이 있을텐데요.요즘 아파트들이 너무 많고 빈땅만 있으면 계속 짓고 있습니다.최근 미분양이 많아지고 시공을 중단하는 건설사들도 있는것 같은데요.보통은 기존에 지어집들을 재개발을 하고 입주민들에게 보상을하는 그런방식으로 공사가 이루어지는데 타산이 안맞아 재개발을 안하면 노후화된집은 매매가 안될것인데 그러면 어떻게 되는건가요?==> 누후화된 아파트 단지는 개별 호실별로 리모델링을 통해서 주거환경을 개선시킬 수가 있습니다. 그러나 언제가는 재건축이 진행될 수 있는 만큼 큰 염려를 하지 않아도 될 것으로 보입니다.
부동산
Q. 압류 걸린 부동산 전세 들어가도 괜찮을까요?
근저당은 없는데 압류랑 가압류로 등기가 지저분하고아직도 가압류 4백만원이랑 압류 5백만원이 해결이 안 되어있어요선순위 전세보증금은 8.5억정도 잡혀있다고 하고근처 건물 가격 보면 권리분석 할 줄 모르지만 70%는 안되지 않을까 싶어요==> 가압류, 압류 등이 걸려 있다면 산술적으로 계산을 하시는 것보다 다른 물건을 알아 보시는 것이 적절합니다.집주인은 잔금일까지 해제하는 조건으로 계약하자고 그러는데돈도 많다는 사람이 천만원이 없어서 2년 넘게 해제를 안 시키고 있다는 것도 이해가 안가서 나갈 때 전세금을 온전히 받을 수 있을까 걱정이에요==> 압류, 가압류가 걸려있다는 것은 임대인이 경제적으로 궁핍하다는 의미입니다.