안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 합격을 해도 다 활동을 하는것은 아닌데 활동 비율은 어느정도나 되나요?
일반적으로 공인중개사를 합격을 해도 그냥 있는 경우도 많을텐데 합격자수와 공인중개사로활동하는 비율이 어느정도나 되는지 궁금 합니다.==> 현재 장롱 면허증까지 포함하면 약 55만명으로 추정하고 있고, 이 중 현업에 종사하는 분들은 약 11만명 수준입니다. 약 5:1 비율정도 됩니다.
부동산
Q. 신생아 특례대출로 살던 중 보증금 올라가면?
신생아 특례대출 요건이 5억 이하 물건만 사용 가능한걸로 알고 있는데, 만약 전세 4.9억짜리 집에 살다가 집주인이 5억1천으로 전세를 올릴 경우는 어떻게 되나요?신생아 특례대출을 상환 해야하나요?==> 보증금 규모를 인상하는 경우 임대인과 별도로 계약를 작성하고 대출자료 신청은 5억원으로 진행하거나 아니면 초과된 금액을 월세를 전환하여 처리하시는 수 밖에 없습니다
부동산
Q. 지금 친정에 재개발 할려고 하는데 집이
오래되기도했어요 빌라가30년지나서 진행해야하는데 보상해준다해도 돈이넘작다며 반대한답니다.30년지나서 시급한데 왜그럴까요==> 보상문제는 감정평가결과에 따라 판단해야 하는 사항입니다. 만약 감정평가가 부당하다고 판단하는 경우 이의신청을 통해서 재평가를 요구할 수도 있고, 행정소송을 통해서 감정평가의 부당성을 주장할 수도 있습니다.
부동산
Q. 전세 2년만기가 다가오는데 집주인이 월세로 변경하자는게 가능한가요?
저희가 내년 2월이면 전세 계약만료인데 저희는 2년 연장하려고 생각하고 있었어서연장 의사를 밝혔더니 집주인이 지금 보증금이 싼편인 것 같다고계약연장하면 보증금의 5%를 2년 동안 월세로 달라고 제안하는데 이게 가능한걸까요?==> 원칙적으로 임대차유형을 변경하는 경우 임차인의 동의를 받아야 합니다.저희는 아직 갱신권을 사용하지 않아서 사용할 생각이었는대갱신권을 사용하더라도 5% 보증금 인상이 아닌 월세로 변경이 가능한 건지 알고 싶습니다==> 임대인의 일방적으로 요구는 부당합니다
부동산
Q. 다세대 주택에 개별호수 분할매매가 가능한가요?
다세대주택(빌라) 특정세대를 분리 매매해도 법적으로 문제 없나요?분리매입을 했을때 장단점과 주의점이 무엇이 있는지 궁금합니다==> 네 법적으로 전혀 문제가 없습니다. 다세대 주택은 집합건물인 경우 각 호실별로 별도 등기가능합니다. 일반 아파트 매입절차와 동일합니다.
부동산
Q. 개인 임대인 입장 전세가 공시가 책정 이점 문의
임대인 입장에서 공시가로 전세가로 설정해놓으면 이점이 따로 있나요? 저렴한 매물은 늘 다 이유가 있다고 생각되는데 이 매물은 전입/보증보험/대출이 다 가능한데도굳이 시장가가 아닌 공시가로 전세 매물을 책정한 이유가 너무 궁금합니다.==> 그렇게 하는 이유는 새로운 입주하는 임차인이 보증보험에 가입이 가능하기 때문입니다. 보증보험 가입조건은 "공시가격 * 126% > 보증금 등의 합계"보다 커야 합니다.
부동산
Q. 전세 계약연장 묵시적갱신과 계약갱신청구권에 대해 알려주세요
저는 계약을 연장하고 싶은데문자로 2년 연장하겠습니다 라고 답하면 법적인 효력을 갖나요?==> 네 그렇습니다. 갱신에 대한 법적인 효력이 발생됩니다.이렇게 되면 묵시적갱신이 되는지 계약갱신을 청구하게 되는건지 알고 싶습니다.==> 묵시적인 계약갱신에 해당되지 않고 계약갱신에 해당됩니다.주변 사람들은 그냥 아무 말도 하지 말고 가만히 있어라 그게 더 유리하다라고 하시는 분도 있고 연장 여부만 알려주고 기간은 얼버무려라 라는 분도 있어서 어떤게 더 현명할까요?==> 임차인의 입장에서는 가급적 그대로 있는 것이 여러 면에서 유리하다고 할 수 있습니다.그리고 도배지가 좀 더러워지고 철이 녹슨 부분이 있는데 이번에 말씀드리는게 맞을까요?==> 가능합니다.
부동산
Q. 월세만기 얼마전까지 연락없으면 자동갱신되나요
만기 전2달이 지났는데 만기 얼마전까지 임차인이이 연락없을시 2년자동연장되나요? 다시 임댜차계야서 써야하나요? 자동연장시 2년인가요? 아니면 임차인이 맘대로 나가도되는건가요?==> 네 그렇습니다. 계약종료일자를 기준으로 2개월 전까지 재계약에 대한 의사표시가 없는 경우 묵시적인 계약갱신에 해당됩니다. 이러한 계약은 기존 계약조건대로 자동 연장되었음을 의미합니다. 계약서 다시 작성여부는 임대인과 협의후 결정해야 하는 사항입니다. 이러한 경우에도 임차인은 언제든지 계약해지 가능하고 임대인에게 통보를 한 후 3개월이 경과되는 시점에 종료시킬수가 있습니다.
부동산
Q. 매매예약은 부동산 계약 전 사전 돈을 입금 하는 행위를 말하는 건가요?
안녕하세여? 본계약을 체결하는 것을 약정하는 계약을 매매예약이라고 하는데 이것은 부동산 계약 전 사전 매도자에게 돈을 입금하는 행위를 말하는 건가요?==> 네 그렇습니다. 매매 예약이라는 것은 매매를 하겠다는 조건으로 일정한 금전을 예치해두는 것을 의미합니다.
부동산
Q. 30세 미만 미혼 기준으로 전입신고와 세대주 분리는 다른건가요?
전입신고를 하면 세대주가 되는 것으로 알고 있는데, 이것이 청약 등에서 기준으로 삼는 세대와는 다른 건가요? 두 가지 종류의 세대가 어떻게 구분되고 어떻게 이를 확인할 수 있는지 알고 싶습니다.==> 나홀로 가정이거나 아니면 가족 중 제일 어른인 경우 세대주로 전입신고가 되는 것이 일반적입니다. 청약에서 규정하고 있는 세대주는 무주택 세대주 및 무주택 세대원으로 구성된 경우 신청대상이 됩니다. 따라서 전입신고 만을 한다고 세대주가 되지 않고 만 30세 이상 또는 그 이하의 나이라도 경제적인 능력이 있는 경우 세대주로 편성됩니다.