안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 전용주거지역과 상업지역과 건폐율과 용적률은 어떻게 다를까요?
안녕하세요? 용도지역의 주거지역 중 하나로 전용주거지역이 있고 상가지역이 있는데요~ 그런데 이 둘은 건폐율과 용적률이 다르다고 하던데요~ 어떻게 다를까요?==> 서울시 도시계획조례에서 규정하고 있는 건폐율 및 용적율입니다.1. 건폐율 : 1종 전용주거지역 50%, 일반상업지역 80%이하용적율 : 1종 전용주거지역 50-100%, 일반상업지역 200-1300% 이하 입니다.
부동산
Q. 전세계약시 세입자의 인적사항을 알려줘야하나요?
전세 계약을 하기전 부동산에서 인적사항(성명, 주민번호, 주소, 전화번호)을 요청하는데 개인정보를 요청하는 이유가 무엇이며, 계약전 알려줘야 하는건지 궁금합니다.==> 중개업소에서 요청하는 이유는 먼저 계약서를 작성할려는 의도에서 비롯된 것으로 보입니다. 사전에 알릴 필요도 없는 만큼 이를 참고하시기 바랍니다.
부동산
Q. 월세입주문의드립니다. 서울마포구 창천동 건물주가 1억8천 저당잡혀있으면 리스크없는거죠?
2016년 채권최고액 금 180,000,000원 채무자 XXX 근저당권자 라고 부동산에서 정보주셨는데500/50+2 로 들어가려는데리스크없는거겠죠?서울 마포구 창천동이고요 ==> 우선 임대 보증금 규모 만을 고려할 때 최우선 변제금액에 해당되어 안전하게 보호를 받을 수 있습니다. 그러나 이러한 경우에도 "선순위 근저당일자가 언제인지", "최우선 보증금에 해당되는 분이 몇분이 되는지"를 종합적으로 검토가 필요한 사항입니다.2.서울시에 이 정도금액이면 시에서 보증?도 해준다고했는데 이 부분도 궁금하네요. ==> 보증금 규모 만을 고려할 때 최우선 변제금액에 해당됩니다.
부동산
Q. 무인 가게 업종 중에 가장 잘 되는것이 뭘까요?
무인 가게를 창업해볼까 고민중인데, 무인 아이스크림 가게, 무인 카페, 무인 프린트카페 등등 중에 어떤 게 제일 나을지 모르겠습니다. 이 세가지 가게에 대한 창업적 장단점을 나열해주시면 감사하겠습니다.==> 창업적 장단점은 큰 차이가 없습니다. 그러나 창업지역으로 선정한다면 우선적으로 유동인구가 많은 곳에 창업을 하시는 것이 우선입니다. 특히 무인 프린트 카페는 대학가, 학원가 주변으로 아이스크림 가게는 학원가 주변으로 무인카페는 버스 정류장 등 부근에 위치하시는 것이 적절합니다.
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Q. 현재 우리나라에서 부동산 투자자들이 몰리는 지역은 어디인가요?
택지개발계획이 발표되는 곳에 부동산 투자자들이 몰리는 것으로 알고 있습니다.그렇다면 현재 우리나라에서 부동산을 투자하는 세력이 몰리는 지역은 어디인가요?==> 현재 우리나라에서 대규모 부동산 투자세력이 몰리는 곳이 없습니다. 개발계획이 발표되는 동시에 토지거래허가구역으로 설정하기 때문입니다. 따라서 실수요자 만 매입을 할 수 있도록 거래허가를 하기 때문입니다.
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Q. 왜 연말이나 크리스마스에는 숙박업소들이 가격을 뻥튀기를 할까요?
평소에는 10만원 받는 펜션이 크리스마스나 연말에는 30~40만원을 받습니다;;;;호텔도 마찬가지이고요. 물론 그렇게 높게 받는데도 이용하는 사람들이 있으니깐 배짱 장사를 하는건데이행위가 법적으로 문제가 없나요?? 그리고 자기들끼리 담합을 하고 그렇게 올리는 걸까요?>==> 연말에는 개인별, 단체별 이벤트를 추진하는 경우가 많아 호텔 등 수요가 단기간에 집중되기 때문입니다. 이러한 갱어 담합행위에 해당되는 만큼 행정처분대상이 될 수 있습니다.
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Q. 해외 주택or땅을 매입할 수 잇나요?
그러면 시,도,군마다 주택보유자의 외국인 비중 한계선이란게 잇나요? ==> 한계선이 없습니다.우리도 자국거주하면서 해외 주택or땅을 살수잇다면 어떤 식으로 살수잇나요? 복잡할것같은데.. ==> 우리나라 국민도 해외에 부동산을 투자할 수 있고 이러한 경우 해당 국가의 지침을 고려하여 판단해야 합니다.국내거주하면서 해외 부동산 사게된다면 그 집을 보통 어떻게 관리하나요. 월세주더라도 해외라 복잡한게많을텐데 ==> 현지에 있는 부동산 에이전트, 변호사를 통해서 관리하는 것이 일반적입니다.
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Q. 전세끼고 아파트 매매 할경우 매매대출
안녕하세요, 전세 끼고 아파트나 오피스텔 매매 대출을 받고 매매 할 경우 궁금한 부분이 있습니다. 위 상황에서 전세 세입자의 전세보증금은 제가 현금으로 받게 되는건가요?==> 새로운 임차인의 보증금을 누가 가지느냐는 매매 또는 전세계약조건에 따라 판단해야 하는 사항입니다. 임대차 잔금일자가 매매 잔금일자 이후인 경우 자체 정산후 매수인이 수령해야 합니다.
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Q. 일시적 2주택을 어떻게 활용하면 좋나요?
보통 2주택자는 양도소득세의 기준이 꽤 높잖아요.근데 일시적 2주택을 이용하면 양도소득세를 내지 않아도 된다고 알고 있는데 일시적 2주택을 어떻게 활용하면 좋나요?==> 우선적으로 주택을 구입한 후 투자가치가 있는 주택 매물이 나오는 경우 매입을 한 후 기존 주택을 다시 매도하면서 부를 축적하시는 것이 적절합니다.
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Q. 서울 아파트는 정말 불패라고 보시나요?
요즘 서울아파트의 가격 흐름도 다소 지지부진이지만 그래도 한동안 오른 가격이 있으니 약간 브레이크라고 생각합니다.근데 서울 아파트는 정말 불패라고 보시나요?==> 지방과 비교시 서울 아파트가 불패라 할 수도 있지만 서울 시내에 있는 아파트도 어느 지역에 있느냐에 따라 다시 판단해야 합니다. 특히 강남3구, 마용성은 불패라할 수도 있지만 기타 지역은 해당되지 않는 곳도 많은 것이 현실입니다.