안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
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Q. !!!!!!전세집 임의경매!!!!!
오늘 전세집 임의경매가 결정되었다고 연락이왔는데 이제 어떻게 해야되는건지 전혀 모르겠어요ㅠㅠ 전입신고,확정일자는 받아뒀는데 제가 이건물에 제일 늦게들어와서 신고했고 다른세입자들에비해 보증금도 적은편이에요 저는 반전세 여서 ㅠ 어떻게 해야될까요 도와주세요==> 현재 상태에서 권리분석결과에 따라 판단이 상이할 수도 있지만 보증금이 소액인 경우 최우선변제금액에 해당될 가능성이 높아 보입니다. 따라서 현재상황에서 가장 중요한 것은 법원에 배당신고입니다.
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Q. 아파트 라인별로 최고층수가 다를때 탑층의 이점
아파트가 같은동이라도 같은동안에 4개의 타입이 있고 각 타입마다 최고층수가 다릅니다 28층 27층 26층 최하층은 23층인데 이럴경우 가장 층수가 낮은 탑층은 층간소음에서 이점이 없을까요?==> 네 이점이 있다고 할 수 있습니다. 탑층인 경우 윗층에서 내려오는 소음이 없는 만큼 층간 소음에서 어느 정도 해결가능합니다.
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Q. 2년 거주 이후 월세 재계약 문의드립니다
올해 11.10일에 월세 2년계약이 만료됩니다.저는 2년 연장하는걸로 생각하고 있었는데 오늘 집주인이 전화가 와서 아들이 거주한다고 계약만료일 이후에 이사를 가라고 합니다. 이때 계약연장을 할수 있는 방법이 없을까요?===> 현재 상황에서 임대인을 설득하여 해결하시는 수 밖에 없습니다. 주임법에 따르면 임대인이 임차인의 계약갱신 청구권 행사를 거부할 수 있는 조건으로 법정 9가지 사항 중 "임대인의 직계존비속이 입주하는 경우"도 포함되어 있기 때문입니다
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Q. 부동산 전월세 관련하여 선공제대상여부
서울성북구 총5층 건물 1층 근린생활시설에 전월세로 부동산중개인에게 소개받아 주인과 계약했습니다.그런데 처음현장 소개받은건 원룸확인하였고 계약후 첨부된 건축물대장에서는 4,5층 다중주택인 1,2층 근린생활으로 확인되었습니다질문)1)확정일자를 받을수 있느지요?==> 특약조건에 "전입신고 불가"라는 조항이 없고, 주거용으로 계약을 체결하는 경우 법률적으로 문제가 되지 않습니다.2)우선순위 대상이 되지요?==> 소액임차보증금에 해당되는 경우 보호대상입니다.
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Q. 오피스텔 전세계약 질문있습니다 :)
8/11계약8/29잔금 및 입주예정입니다.현재 대출심사진행중입니다.지금 걱정이 되는 부분은 전세지킴보험을 잔금날바로 가입을하려고하는데지금 전세보증금이 kb시세매매하한가의 90%의 아슬아슬하게 적게형성되어있습니다. 현재 기준이라면 보증보험가입이 되겠지만 혹시라도 그사이 시세가떨어져 가입에문제가 생길까봐요ㅜㅜ==> 현재 공시가격이 발표되었고 거래금액도 큰 변동이 없는 만큼 보증보험에 가입하는데 큰 문제가 없어 보입니다.오피스텔이고 거래량은 거의없는데 매물시세가 조금씩 떨어지는게 무섭네요.거래량이 올해는없고 작년.재작년기준 6-7건 정도있는곳인데 2주안에 바뀔가능성이 높진않겠죠?==.최단기간에 변경될 가능성이 거의없습니다그리고 전입세대확인서상 이전세입자가 안나와야되는데 이것도 잔금일에 빼달라고 전달하면 금방해결되겠죠?==> 네 그렇습니다.
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Q. 최고층 30층 아파트에서 3층 아파트의 매매가 문의
최고층이 30층인 아파트(25평)에서 로얄층 매매가가 3억이라면 3층(2층부터 시작되는 필로티 구조, 어린이집 나무 뷰)의 매매가는 어느 정도 수준이 적당할까요?==> 매매가격은 로얄층을 기준으로 통상 95% 수준입니다. 그러나 내부상태, 주변 환경, 채광조건 등을 고려하여 거래금액에 증감이 있습니다.
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Q. 등기이후 융자상환 말소조건이 뭔가요?
신축 전세 가려는데 먼저 전세대출을 받고 하라 하네요 무슨말인지 모르겠어요등기 전이라는데 먼저 계약을 하고 나중에 금액을 넣어야 하는지 정상적인 계약인가요 이게?==> 아마도 매매가 진행되는 경우에 해당되는 만큼 그렇게 진행하여도 문제가 되지 않습니다.
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Q. 아낌e보금자리론 공동명의 설정할 경우
빌라 2억8천7백만원 짜리 아낌e보금자리론 주담대 이용해서매매할 생각인데공동명의로 진행할 경우1. 집 계약서 이름도 공동으로 써야되나요?==> 네 그렇습니다.2.보금자리론 대출 신청할때도 공동으로 신청해야하나요?==> 네 그렇지만 단독명의로 진행하시거나 남아 있는 인원은 대출에 동의해야 합니다.3.매매시 한사람명의로 했다가 추후에 공동명의로 바꿀경우 추가금이 들어가나요?==> 네 취득세 등 추가적인 비용이 발생됩니다.
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Q. 중도금 대출에 신용대출 영향도에 대해 궁금해요
안녕하세요 청약에 되어 중도금 대출을 11월에 앞두고 있는데 신용대출이 좀 있어서요. 근데 사람마다 중도금은 DSR에 걸리지 않아 상관없다하는데 어떤가요?연봉 9600만원신용대출 9000만원신용점수 KCB 887점 나이스 997점중도금 대출 예상 금액 5억 7천이고 나이는 30초인데 거절 날 수 있나요?==> 상기 임차조건이면 대출을 받는데 경제적으로 문제가 없어 보입니다.
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Q. 부동산 매매 (전세가 껴있는 주택) 관련 궁금합니다.
만약에 예를 들어 매매 시세가 3억이고, 전세가 1.0억이면 집주인은 2억만 들여서 보유 중인데.제가 매매가 3.5억으로 이 집을 구매하고 전세가 1.0억 유지하면 2.5억만 집주인에게 주면 매매가 가능한지?==> 네 그렇습니다. 전형적인 갭투자 형식입니다. 이러한 경우 "매가 - 전세가" 만을 공제한다면 실질적인 투자금액입니다.서류상 집주인이 바뀌었기 때문에 집주인이 매매를 할때 전세가를 전세자에게 1억을 다시 돌려주고저랑 다시 계약을 하여 전세가 1억을 다시 받는건지? 아니면 절차상 복잡하기에 그냥 제가 2.5억만 집주인에게 주면 양도가 가능한건지 궁금합니다.==> 주임법상 문제가 없다면 얼마든지 가능합니다. 그러나 그러한 행위를 하기에 앞서 법률적인 검토가 필요합니다