안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 등기이후 융자상환 말소조건이 뭔가요?
신축 전세 가려는데 먼저 전세대출을 받고 하라 하네요 무슨말인지 모르겠어요등기 전이라는데 먼저 계약을 하고 나중에 금액을 넣어야 하는지 정상적인 계약인가요 이게?==> 아마도 매매가 진행되는 경우에 해당되는 만큼 그렇게 진행하여도 문제가 되지 않습니다.
부동산
Q. 아낌e보금자리론 공동명의 설정할 경우
빌라 2억8천7백만원 짜리 아낌e보금자리론 주담대 이용해서매매할 생각인데공동명의로 진행할 경우1. 집 계약서 이름도 공동으로 써야되나요?==> 네 그렇습니다.2.보금자리론 대출 신청할때도 공동으로 신청해야하나요?==> 네 그렇지만 단독명의로 진행하시거나 남아 있는 인원은 대출에 동의해야 합니다.3.매매시 한사람명의로 했다가 추후에 공동명의로 바꿀경우 추가금이 들어가나요?==> 네 취득세 등 추가적인 비용이 발생됩니다.
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Q. 중도금 대출에 신용대출 영향도에 대해 궁금해요
안녕하세요 청약에 되어 중도금 대출을 11월에 앞두고 있는데 신용대출이 좀 있어서요. 근데 사람마다 중도금은 DSR에 걸리지 않아 상관없다하는데 어떤가요?연봉 9600만원신용대출 9000만원신용점수 KCB 887점 나이스 997점중도금 대출 예상 금액 5억 7천이고 나이는 30초인데 거절 날 수 있나요?==> 상기 임차조건이면 대출을 받는데 경제적으로 문제가 없어 보입니다.
부동산
Q. 부동산 매매 (전세가 껴있는 주택) 관련 궁금합니다.
만약에 예를 들어 매매 시세가 3억이고, 전세가 1.0억이면 집주인은 2억만 들여서 보유 중인데.제가 매매가 3.5억으로 이 집을 구매하고 전세가 1.0억 유지하면 2.5억만 집주인에게 주면 매매가 가능한지?==> 네 그렇습니다. 전형적인 갭투자 형식입니다. 이러한 경우 "매가 - 전세가" 만을 공제한다면 실질적인 투자금액입니다.서류상 집주인이 바뀌었기 때문에 집주인이 매매를 할때 전세가를 전세자에게 1억을 다시 돌려주고저랑 다시 계약을 하여 전세가 1억을 다시 받는건지? 아니면 절차상 복잡하기에 그냥 제가 2.5억만 집주인에게 주면 양도가 가능한건지 궁금합니다.==> 주임법상 문제가 없다면 얼마든지 가능합니다. 그러나 그러한 행위를 하기에 앞서 법률적인 검토가 필요합니다
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Q. 집주인이 세입자에게 말도 없이 집을 매매로 내놨어요. 적어도 고지는 해야 하는거 아닌가요?
전세계약하고 이사온지 한달되었는데요.한달도 되기전에 집주인이 부동산에다 매매로 집을 내놨더라구요. 며칠전에도 다른 부동산에다 집을 매매로 내놨구요.네이버 부동산을 무심코 보다가 제가 발견을 하고 깜짝놀랐어요.집주인이 저한테 집 내놨다고 말을 안했으니까요.부동산에 물어보니까 매매로 내놓은거 맞다며 저한테 얘기 안 했냐고 묻더라구요.집주인에게 물어보니 세입자한테 그런 얘기를 뭐하러 하냐며 할 필요가 없다네요.주인이 세입자에게 집 내놨다고 얘기를 하는게 맞지 않나요? 고지의무가 없나요?==> 임대차계약기간 중 임대인이 주택을 매도하는 경우 임차인에게 고지의무가 없습니다. 그러나 이러한 고지 및 동의없이 매도를 하는 경우 임차인도 이를 이유로 임대차계약해제를 요구할 수 있을 뿐입니다.
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Q. 요즘 경매 시장은 어떤지 궁금 한데요... 들어가도 좋은 시기인가요?
연남동의 한 아파트를 시세보다 4억이나 저렴한 가격에 낙찰 받으신 분도 있던데,요즘 경매 시장은 괜찮은가요?==> 요즘 경매시장도 대출규제로 인하여 영향을 받고 있는 상황이고 이러한 경우 가진자들 만이 리그전이 될 가능성이 높습니다.
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Q. 통일교는 정말 돈이 많은거 같더라고요 어떻게 그렇게 돈이 많은 건가요?
통일교는 어마어마하게 돈이 많은거 같더라구요신자들의 헌금만으로는 그렇게 많은 돈이 안들어 올꺼 같은데 그돈은 다 어디서 난 것일까요?==> 우선적으로 최초에는 신자들의 헌금에 의존하였지만 이제는 부동산 임대소득 등이 발생되고 있어 부를 축척할 수가 있습니다.통일교도 일반 개신교처럼 십일조라는게 있는 건가요?그렇다 하더라도 너무 돈이 많은거 같거든요그리고 통일교도 사이비 인가요?==> 사이비 종교라고 할 없습니다
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Q. 신축 오피스텔 전세인 경우 전세권 설정 vs HF보증보험
신축 오피스텔이며 보증금은 1억 후반대, 임대인은 법인입니다근저당, 채권 등 건물 및 서류는 깔끔하고 문제가 없습니다이 상황에서 계약 후 hf보증보험과 전세권 설정 둘 중 하나를 택해서 진행해야하는데 중개하신 분은 근저당이 없고 추후 돌려받는 기간이 더 짧은 전세권을 추천하셨어요==> 우선적으로 주변시세 등을 비교하여 매매가격과 전세가의 비율부터 확인하시기 바랍니다. 매매가격의 70%이상이 된다면 전세권을 설정한다하여도 경매처분시 보증금 보호는 불가합니다. 이러한 경우 가급적 전세권 설정보다 보증보험 가입이 우선입니다.
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Q. 신축 오피스텔 보증보험이 안될 경우 전세권 설정
신축 오피스텔 전세로 들어가려는데 hf보증보험이 된다는 글과 홍보를 보고 찾아갔거든요서류상 근저당도 없고 건물도 깨끗해서 보증보험이 되지않을까싶은데 만의 하나라는 게 있으니까요혹시라도 hf보증보험이 거부될 경우 전세권 설정이 가능하다는 특약을 넣어주신다고 하는데..혹여라도 보증보험이 거절 되고 전세권 설정으로 하게 될 경우 그래도 안전하게 계약되는걸까요?==> 우선적으로 전세권 설정이 만병통치약이 되지 않습니다. 현재상태에서 매매가격과 전세가를 비교하여 최악의 경우 보증금 보호를 받을 수 있는지 여부 확인이 우선입니다. 이 부분부터 확인한 후 진행여부를 판단하시기 바랍니다
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Q. 감정가 14억 마곡 상가 2억 낙찰? 사실 인가요?
감정가 14억인 상가가 8번의 유찰 끝에 낙찰가율 17% 인 2.4억원에 낙찰이 되었다고 하는데..이게 사실인가요?상가에 대한 공실률이 늘어나고는 있다고는 하지만 너무 차이가 큰 것 같네요..==> 가격적인 측면에서 불가능하지만 않습니다. 그러나 저렴하게 낙찰된 배경에는 또 다른 이유가 있을 것으로 보이는 만큼 가격 만을 기준으로 판단하시는 것은 적절하지 않습니다