안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 재개발로 구매한 대체주택 매도시 양도속득세는 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정비사업이 이루어지는 동안 거주하기 위해 취득한 대체주택은 비과세를 받기 위해서는 정비사업대상 주택만 보유한 자가 재개발 구역내 주택을 해당 구역의 관리처분계획 인가일 전에 취득 해야하며, 1년 이상 거주하고 정비사업 준공일로부터 3년 이내에 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 또한 재개발·재건축을 마친 주택에 준공일부터 3년이내에 입주하여 1년이상 계속 거주 해야한다는 조항도 있으므로 주의하셔야 합니다. 거주기간은 대체 주택을 매도하기 전까지 조건을 충족해야만 하는 것은 아니며, 거주를 시작하기만 하면되고 대체주택 양도가 먼저 이루어져도 사후 1년이상 계속 거주 하면 됩니다. (거주기간을 합쳐서 1년 이상이 아님에 주의)
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Q. 서울 전세 집 6000만원 이하로 서치 중이고 부모님 지원으로 들어갈 예정입니다. 관련하여 증여 질문 드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부모에서 성인인 자녀에게 10년간 5000만원까지는 증여세가 과세되지 않으므로 부모님에게서 5천만원을 받고 여기에 1천만원을 더해서 집주인에게 이체하시는 것이 좋을 것으로 판단됩니다. 부모님이 직접 집주인에게 이체를 하면 차용증을 작성하고 이자를 정기적으로 부모님에게 지불하는 등의 조치를 하지 않으면 증여세가 과세될 수도 있을 것입니다.
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Q. 재개발 구역 현금청산하려고 하는데 시기는?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발시 분양신청기간내에 분양신청을 철회하거나 분양신청을 하지 않을 경우 관리처분계획인가·고시 후에 현금청산자가 될 수 있습니다. 관리처분계획 인가고시 다음날로부터 90일 이내에 현금청산 협의를 해야하고, 협의 만료일부터 60일 내에 수용재결을 신청해야 할 수 있습니다. 만일 현금이 급하게 필요하고 추가분담금을 대비할 여유가 없으며, 사업상 비례율이 안정적이지 못하고, 입지 및 인프라 등 가치가 높지 않다면 현금 청산이 유리할 수 있습니다.
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Q. 중도금 납부 전 발견한 전기하자 매도인은 부담할 수 없다고 합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민법 제580조에 따르면 "매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다."라고 되어 있고, 제575조 1항에는 "매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다."라고 되어 있으므로, 만일 계약서 상에 별도의 규정이 없다면 매수인인 하자를 알았거나 부주의로 알지 못한 경우가 아니라면 목적물을 사용할 수 없는 것(중대한 하자는 사용자체가 어려운 상황일 때 적용됩니다.)은 아니지만 불편을 겪을 수 있으므로 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다. 하자 내용을 정리하여 하자수리 견적서와 함께 내용증명을 보내서 합의를 시도해 보시고 해결이 잘 되지 않으면 손해배상 소송을 하셔야 할수 있을 것입니다.
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Q. 재개발 감정평가 금액 이의신청 방법은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발시에는 감정평가 결과에 따라서 보상금이나 분담금 등이 결정되는데, 주변에 비해 너무 낮게 나왔다면 감정평가 이의신청을 통해 대응을 할 수 있습니다. 이의 신청을 하려면 단순히 금액이 낮다고 하면 안되고, 조합으로부터 감정평가서를 받은지 30일 이내에 이유(비교표준지 선정이 부적절함, 누락된 항목이 있음, 인접 대지에 비해 가격 차이가 큼 등) 및 증빙자료(인근 부동산 실거래사례, 공시지가 및 지적도, 감정평가서 관련 자료 등)를 첨부한 이의신청서를 작성하여 조합에 제출하여 재검토를 신청하시면 됩니다. 이의신청서 작성시에는 평가항목별 비교 자료를 제출하고 사진이나 공문, 계약서 등 증빙자료를 첨부해야 하는데, 감정평가사나 전문가의 도움을 받으시는 것이 좋습니다. 이의신청이 받아들여지지 않는다면 토지수용위원회에 이의 신청을 하거나 행정심판, 행정소송 등을 진행할 수 있습니다.