결국 서울 아파트 재건축 추진이 느린 이유가 재건축 초과 이익 환수 영향때문일까요?
서울에는 용적률도 좋고 재건축을 하면 초대박이 날 거 같은 단지들이 많은데 재건축 추진이 경기도나 지방보다 더디고 70년도에 지어진 아파트도 아직 재건축이 안된곳도 많더군요.
결국 서울 아파트 재건축 추진이 느린 이유가 재건축 초과 이익 환수 영향때문일까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
서울 아파트의 재건축이 느린 이유는 여러가지가 있으며 초과이익환수제도 느린 이유 중 하나입니다.
먼저 말씀하신 재건축 초과이익환수제로 인해 재건축 조합원 한명당 기준이익 이상 이익이 발생하면 부담금 부과되어 조합원들의 부담이 발생합니다.
다음으로 안전진단 강화된 것도 원인이며
구조 안전성 기준이 강화되어 사실상 통과가 어렵고, 노후가 심해도 안전진단에서 통과를 못해 재건축 진행이 지연되고 있습니다.
마지막으로 서울은 토지, 자재, 인건비 등 사업 비용이 높아 사업에 따른 시행사, 시공사, 조합원의 부담이 크고 정부의 규제 강화도 부담인 상황이라 지연되고 있습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
용적률이 좋고 입지가 좋아 사업성이 뛰어난 단지라도 제한된 규제와 조합원간 혹은 사공사와의 마찰 가능성은 더 높아지기에 이로 인한 사업진행지연이 발생하는게 가장 큰 이유라고 볼수 있습니다. 이는 수익이 클수록 사람들의 욕심도 집중되기 때문입니다.
그리고 질문에서 말한 재건축초과이익환수의 경우는 사실상 있던 것을 뺏어간다기 보다는 개발로 인해 발생하는 이익에 대해서 일정비율을 가져가는 것이기에 기존 원주민 입장에서 반발을 할수 있을지 언정 재건축사업자체를 지연시킬이유로는 부족해 보입니다. 대표적으로 은마아파트 재건축의 경우 거의 10년넘게 지연된 이유가 서울시의 용적률 제한과 조합간의 법적분쟁등이 지연의 가장 큰 사유로 나타났던 것처럼 결국은 이익집단간의 마찰이 사업성이 뛰어난 서울지역내에서도 재건축을 지연시키게되는 이유라고 볼수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재건축 초과이익 환수제가 가장 큰 걸림돌 중 하나입니다.
추가 부담금 우려로 추진 동력이 약해지는 경우가 많습니다.
즉, 제도적 장병이 완화되어야 속도가 빨라질 수 있습니다.
서울에는 용적률도 좋고 재건축을 하면 초대박이 날 거 같은 단지들이 많은데 재건축 추진이 경기도나 지방보다 더디고 70년도에 지어진 아파트도 아직 재건축이 안된곳도 많더군요.
결국 서울 아파트 재건축 추진이 느린 이유가 재건축 초과 이익 환수 영향때문일까요?
==> 우선적으로 재건축 사업 등이 지연되는 이유는 법정에 충족된 동의률을 맟추지 못하거나, 일정한 층수 이상 건축이 반려되거나 하는 경우 등이 복합적으로 작용하고 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
서울의 재건축이 더딘 이유는 다음의 여러 요인이 복합적으로 작용한 결과입니다
,재건축 초과이익 환수제
,높은 안전진단 기준
복잡한 조합 설립 요건 및 이해관계 충돌
,공공 vs 민간 개발 정책의 충돌
,서울시 및 구청의 보수적인 도시계획
,부동산 정책의 잦은 변화와 불확실성
결국, 재건축 초과이익 환수제는 매우 중요한 이유지만 단독 원인은 아닙니다
서울의 재건축은 정책, 제도, 지역 특성, 조합 갈등이 다 얽힌 복합적 이슈입니다
요즘 정부가 재건축 활성화 쪽으로 방향을 잡고 있어서, 2025년 총선을 전후로 제도 변화가 있을 가능성도 있습니다
궁금하시다면 신통기획 대상지나 최근 재건축 규제 완화 흐름도 같이 살펴보면 좋습니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
재건축 추진을 위해서는 12단게의 절차가 필요하며 먾은 시간이 소요되어 조합원들의 현상유지 의견이 많을 경우 추진이 어렵습니다
또한 각자의 처한 환경과 부담금 때문에도 거절하는 경우도 존재합니다
아울러 초과수익 환수제도 영향이 받겠지요.
재건축 이후 아팥트.가격이 현저히 상승한다는 매력이 있다면 대출을 감수하더라도 적극 추진하겠지만
겅남3구지역과 한강밸트 지역을 제외하고는 커다란 매력이 없어 주춤하지 않겠느냐? 생각합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
재건축 추진이 느린 이유는 재건축 초과이익 환수제의 영향이 없는 것은 아니지만 그보다는 기본적으로 복잡하고 까다로운 절차와 조합원들간의 이견으로 인한 갈등 및 시행사와 조합간의 갈등 등에 의한 영향이 크다고 할 수 있습니다. 특히 서울시에서는 복잡한 절차로 인한 진행지연에 대한 개선을 위해 신속통합기획 2.0을 도입하여 통상 18.5년 걸리던 재건축을 12년으로 단축한다는 안을 추진중에 있습니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
재건축 초과이익 환수제는 확실히 큰 걸림돌이긴 하지만 복잡한 이해 당사자 갈등과 도시 계획 규제 및 사업성 저하와 같은 외부적, 내부적 요인들이 복합적으로 작용한 결과라고 볼 수 있습니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 주된 원인은 언급하신 재건축 초과이익 환수제 때문인 것이 맞습니다. 하지만, 꼭 이것만은 아니고 몇가지 원인이 더 있습니다.
우선 안전진단 기준이 매우 강화되었습니다. 몇 건의 아파트 공사중 사고나 붕괴사고가 있은 후 정부에서는 이 부분에 대해 더욱 높은 기준을 요구하였습니다. 그래서 초기 단계부터 지연이 되고 있습니다.
또한 평당 단가가 워낙 높은 지역들이기 때문에 약간만 달라져도 개인에게 돌아오는 금액이 차이가 많이 납니다. 그래서 주민 개인간 갈등도 많은 편이에요.
건설사 입장에서는 고금리와 공사인건비 증가로 비용이 많이 들게 되면서 사업을 추진하는데 있어서 부담이 많은 실정입니다. 이것을 조합원 분담금을 늘려 처리를 해야 하는데, 이렇게 되면 섣불리 사업을 시작하기가 어렵죠.
그리고 서울시의 심의 절차가 길고 복잡한 것도 한몫을 하고 있습니다.
질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재건축이 더디게 되는 이유로는 현재 부동산 경기가 매우 좋지 못하고 또한 건설원가가 올라가다 보니 공사비문제로 조합과 시공사간에 갈등, 그리고 조합원들간 갈등 사업성 등에 따라서 사업이 지체가 된 경우가 많이 있다고 보여 질 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
서울 아파트 재건축 추진이 더디게 진행되는 이유는 단순히 재건축 초과이익 환수제 때문만은 아닙니다.
안전진단 기준이 까다롭고 수시로 바뀌면서 일부 단지는 통과 자체가 어려워지게 되었습니다. 또한 조합설입인가 및 사업시행인가 등 착공 절차가 10년이 넘는 경우가 많습니다.
최근엔 기부채납, 공공임대, 생활 SOC 시설 등 추가 요구가 늘어나 단순히 사업성만으로 추진이 빨라지지 않는 경향도 뚜렷합니다.
이 같은 이유가 복합적으로 작용한 이유 때문에 재건축, 재개발이 느려지는 것입니다.
감사합니다.
장도연이 추천하는 아하!
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