안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 조방적 토지이용은 무슨 용어 인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.조방적 토지이용은 집약적 토지이용의 반대 개념으로 집약도가 낮은 토지 이용 상태를 말합니다. 토지에 투입되거나 산출되는 총비용과 총수입의 일치점을 조방한계점이라고 하는데 조방한계는 최적의 조건하에서 겨우 생산비를 감당할 수 있을 정도의 수익밖에 얻을 수 없는 집약도를 의미합니다.
부동산
Q. 아파트 실거래가,kb시세보다 비싸게 매매한경우는 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.실거래가는 거래일로부터 30일 내에 신고를 하게 되어있어 아주 최근의 거래가 등록이 되지 않았을 수 있고 KB거래도 업데이트되는데 시간이 걸리기 때문에 현재 상황을 반영하지 못할 수도 있습니다. 호가와 실제 거래가격간에는 차이가 있을 수 있으므로 부동산의 경우에는 거래 현황 등을 확인해서 잘 비교를 해보고 거래하시는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 상생임대인제도 인정을 위한 5% 인상조건
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금과 월세는 계약 사항이므로 임차인과 상의하여 합의가 되어야 합니다.보증금 증액으로 월세를 조정하는 것과 관련하여 주택임대차보호법 시행령 제9조 월차임 전환 시 산정률을 적용해보면;(1) 대출금리와 경제여건 등을 고려한 대통령이 정하는 비율 연10%(2) 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 3.5% + 2% = 5.5%(1), (2)중 낮은 비율을 적용하므로 주택의 전월세 전환율은 연5.5%1년치 월세 인상분 = 165만원 x 5% x 12개월 (월세 인상률 5% 적용) = 99만원1년치 보증금 인상분 = ((3천만원 x 1.05) – 3천만원) x 5.5% (보증금 인상분을 월차임으로 전환) = 8만2500원보증금인상분 포함한 월세인상분 = (1년치 월세 인상분 + 1년치 보증금 인상분)/ 12 = 8만9375원변경 월세 = 165만원 + 8만9375만원 = 173만9375원 이 상한치가 됩니다.상한치 값 이내에서 결정하시면 됩니다.
부동산
Q. 부동산 경제 위기에 대한 금리의 영향이 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 수요가 많으면 가격이 올라가므로 (주택은 일반적인 공산품 처럼 하루아침에 만들 수 없으므로 공급이 부족하여 가격이 상승) 고가의 부동산을 구매하기 위해 대부분의 사람들이 주택담보 대출 등을 활용하여 주택을 구매하게 되는데, 금리가 높으면 지불해야 하는 이자가 많아져 부담이 되므로 집을 사려는 사람이 적어지고 수요가 적으니 집값이 하락하고, 반대로 금리가 낮으면 이자 부담이 적으니 집을 사려는 사람이 많아져서 수요가 늘어나 집값이 상승하는 것이 일반적입니다. 실제 시장은 여러가지 요인이 복합적으로 작용하여 이와 같이 단순하게 작용하지는 않지만 금리가 가격에 미치는 영향은 큰편이라고 할 수 있습니다.
부동산
Q. 집계약에대해 궁금해서질문합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인이 변경되더라도 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 (주택임대차보호법 제3조 4항) 라고 되어 있으므로 기본적으로 계약기간 동안은 거주하실 수 있습니다. 만일 새로운 집주인이 직접 거주를 하겠다고 하면 계약갱신요구권을 거부할 수 있으며 갱신을 하지 못하니 퇴거를 하셔야 합니다. 하지만 그렇지 않은 경우에는 계속해서 갱신하여 거주하실 수 있습니다.
부동산
Q. 건축을 하기 위해 발생하는 브릿지론은 무엇을 말하는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.시행사 등 특정 부동산 개발 사업자의 개발자금을 저축은행 등 제2금융권에서 차입하여 사용하는데 이 차입금을 브릿지론이라고 합니다. 이후 공사가 정상적으로 진행되면 사업성을 담보로 하는 PF대출로 갈아타게 됩니다.
부동산
Q. 장기수선충당금은 왜 집주인이 내야 하는 돈이 되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.장기수선충당금은 공동주택관리법에 따라서 300세대 이상의 공동주택이나 승강기가 설치된 공동주택, 그리고 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방 방식의 공동주택 등에 해당되는 경우 장기수선계획에 따라 주요 시설에 대해 수리, 교체, 조경, 도색 등과 부대시설, 복리시설 등 주요시설을 교체 및 보수하는데 필요한 돈을 충당하기 위해 한 달에 한 번씩 징수하는 특별관리비입니다. 대부분 아파트에 적용되지만 빌라라도 상기 조건에 해당되는 관리소가 있는 대단지이고 관리비에 장기수선충당금이라는 적요가 있다면 적용이 될 수 있습니다. 공동주택의 관리주체인 관리사무소에서 규약에 따라 매월 관리비에 장기수선충당금을 포함해 부과하는 것이 관행이며 집주인이 부담하여야 하나 세입자가 있는 경우에는 현실성을 감안하여 세입자가 사용 수익하는 동안 납부하고 퇴거 시 임대인에게 청구하여 반환 받습니다.이는 특약에 의해 달라질 수 있어 차임을 감액하고 임차인이 부담하기도 합니다.
부동산
Q. 집 전세 계약 연장 대한 궁금질문입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 갱신에 대해서 임대인이 조정하려면 계약종료 6개월 전에서 2개월전에 통지하여야 합니다. 임대인이 1년만 살라고 했어도 기본적으로 갱신되면 2년간은 거주하실 수 있으며 2년 후 퇴거시에는 복비는 부담하지 않아도 됩니다. 그러나 이사비는 별도로 지급할 의무는 없습니다. 만일 1년만 살고 나가는데 동의하신다면 임차인이 협조하는 대신 이사비 지급을 요구하실 수도 있을것입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사법 제33조 개업공인중개사 금지행위에 법정한도 초과하는 금품수수에 실비도 포함인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.실비는 중개보수외에 중개사의 권리관계 확인이나 반환채무이행 보장에 소요되는 비용으로 따로 받는 것은 금지행위가 아닙니다. 실비는 공인중개사법 제32조 2항에 규정되어 있으며 시.도 조례에 따라 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 임대차계약신고필증 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주민센터에서 담당자가 입력하면서 오류가 있었던게 아닌가 생각 됩니다. 주민센터를 방문하여 수정을 요청하시기 바랍니다. 건축물 대장상 다세대주택이라면 동 호수가 모두 일치해야 합니다.