안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 전세를 뺄 때 세입자 때문에 겪는 보증금 문제
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 만기 후에도 집에서 계속 살고 있는 경우는 임차인이 관리비를 부담해야 하는데, 이는 임차대상물을 사용 수익하고 있는 것이므로 보증금에 대한 이자를 청구할 수 없는데, 이때는 임대인의 시간 끌기에 이용되는 셈이므로 임차권등기명령신청과 동시에 보증금반환 소송을 하시는 게 좋습니다. 임차권등기가 경료 되면 거주를 하지 않아도 기존의 대항력과 우선변제권이 유지되니 이사를 갈 수 있고 임차권등기와 관련하여 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있으며 이사 이후는 관리비를 부담할 필요 없습니다.전세대출에 대해서는 특별손해에 해당되므로 임대인에게 보증금 미반환으로 인해 입게 될 손해에 대해 미리 통보하여 임대인이 알거나 알 수 있도록 해야 손해배상청구가 가능합니다. 임차권등기명령신청을 하면서 정산하고 소송이후 못 받은 보증금에 대해 이사 나가신날부터 법정 이자를 계산하고 소송비용과 법정 변호사비용까지 임대인에게 청구하여 받아 내실 수 있습니다. 민사소송을 통해 승소판결이 나면 판결이 확정된 후 집행문을 받아 상대방 통장이나 재산에 압류, 경매신청 등 강제 집행을 통해 돈을 회수할 수 있습니다. 사실 임대인이 어떻게든 돈을 융통해서 만기 즉시 돈을 돌려줘야하는데, 현실에서는 후속세입자를 받아서 돌려주는 경우가 많아 문제가 되고 있으며, 임차권등기를 해도 즉시 해결되지 않고 소송으로 가도 시간이 걸리기 때문에 현실적으로는 전세보증보험에 가입하여 반환 받는 것이 가장 효과적입니다.
부동산
Q. 월세 계약기간 만료 전 이사 복비줘야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.한달 먼저 나가시려면 월세와 복비 모두 지불해야 할 수 있습니다. 임대인과 잘 협의해 보시기 바랍니다.중도해지계약서는 필요없으며 계약종료 2개월전까지 계약종료에 대한 내용을 문자 등으로 남기시기 바랍니다.보통 월세는 선금으로 계산하는데, 계약서 내용을 확인하시기 바랍니다. 선금인 경우에는 11월이 마지막 납입분 이 될 것입니다.
부동산
Q. 월세 계약서에 기재된 내용 검토 부탁 드려요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.먼저 계약서를 확인해 보시고 관리비 항목에 명시된 것인지 아닌지도 확인해 보시기 바랍니다. 별도의 언급이 없고 관리비 항목에 포함되어있지 않다면 세를 살면서 발생한 금액이므로 본인이 부담해야 할 것으로 판단됩니다.
부동산
Q. 1가구1주택자 1년 이상 2년 미만 아파트를 매도시 비과세 조건은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1가구 1주택인 경우 기본적으로 2년이상 보유해야 12억이하 주택에 대해 양도세 비과세를 받을 수 있지만, 1년이상 거주한 주택을 근무상의 형편에 의해 다른 시,군으로 주거를 이전하는 경우에는 보유기간 및 거주기간 제한을 받지 않을 수 있습니다. 직장 이전을 증명하기위한 재직증명서를 비롯한 서류로 증명해야하고 통상적으로 통근이 불가능한 거리의 근무지 변경이어야 합니다. 세무사에게 자세한 내용 문의해 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 우리나라의 미분양 아파트가 굉장히 많다고 들었는데 어느정도 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미분양아파트의 숫자는 2024년 7월 현재 71,822호로서 전월보다는 약간 줄어들었으나 2023년 11월이후 줄곧 증가세를 보이고 있습니다. 그리고 2023년도 통계청 기준 부산시의 아파트 호수는 920,155호 였습니다. 2023년도 부산시 인구가 327만9604명이었으니 약 3.6명당 1호 에 해당하니 부산시민보다 아파트숫자가 많지는 않습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험이 상대평가로 변경 됬나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 아직 절대평가로 치루어집니다. 2023년에 국토교통부에서는 시험방식을 절대평가 방식을 유지하되 난이도를 올려서 합격자를 조절하겠하고 발표했습니다. 상대평가를 요청하는 사람들도 있으나 당분간은 절대평가 방식이 유지될 것으로 보입니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인 중개사 시험을 볼려고 하는데 난이도가 어떤가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 과목은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있어 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목 입니다. 난이도는 수많은 수험생들로 인해 변별력을 높이다 보니 다소 높은 편이며 1년동안 열심히 공부해야 합니다. 무엇보다도 시험때까지 포기하지 않고 모의고사를 꾸준히 치르며 공부하는 것이 중요합니다.
부동산
Q. 전원주택 은 왜 관리비가 많이 나오는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전원주택의 경우에는 난방비가 아파트에 비해 열손실이 많아서 많이 나올 수 있습니다. 전기료, 경비비, 유지관리비 등은 더 적게 나올 수 있지만, 조경이나 설비의 유지보수를 생각한다면 많이 나올 수도 있습니다. 이는 집주인의 선호도에 따라서도 달라질 수 있기에 단순비교는 좀 어려운 면이 있습니다.
부동산
Q. 건축물용도 업무시설 오피스텔 전입가능한지
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.업무용 오피스텔인 경우에는 임대인이 세금문제때문에 전입신고를 하지 못하게 할 가능성이 큽니다. 따라서 전입신고를 하고 싶으신 경우에는 주거용 오피스텔로 전입하실 것을 추천 드립니다.
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Q. 주택의 종류중 다가구 주택과 다세대 주택의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택은 주거형태에 따라서 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 건축법 시행령 별표1에 단독주택으로 구분된 다가구주택과 공동주택으로 구분된 다세대주택 및 아파트에 대한 정의가 규정되어 있습니다.다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며, 주택으로 쓰이는 층수(지하층과 기둥 뿐인 필로티로된 층은 제외)가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 주로 원룸 등에 적용되며 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다.반면 다세대주택과 아파트는 공동주택으로 분류되며, 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 흔히 빌라라고 불리우고 각 호마다 구분소유가 가능하여 개별 등기할 수 있고 분리매매와 임대가 가능합니다. 반면, 주택으로 쓰이는 층수가 5층 이상인 경우에 아파트로 분류됩니다.실제 외관으로 볼 때는 잘 분간이 되지 않는데 건축물대장을 확인하면 다가구인지 다세대인지 확인할 수 있습니다.