안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 주택의 종류중 다가구 주택과 다세대 주택의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택은 주거형태에 따라서 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 건축법 시행령 별표1에 단독주택으로 구분된 다가구주택과 공동주택으로 구분된 다세대주택 및 아파트에 대한 정의가 규정되어 있습니다.다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며, 주택으로 쓰이는 층수(지하층과 기둥 뿐인 필로티로된 층은 제외)가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 주로 원룸 등에 적용되며 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다.반면 다세대주택과 아파트는 공동주택으로 분류되며, 다세대주택은 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 흔히 빌라라고 불리우고 각 호마다 구분소유가 가능하여 개별 등기할 수 있고 분리매매와 임대가 가능합니다. 반면, 주택으로 쓰이는 층수가 5층 이상인 경우에 아파트로 분류됩니다.실제 외관으로 볼 때는 잘 분간이 되지 않는데 건축물대장을 확인하면 다가구인지 다세대인지 확인할 수 있습니다.
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Q. 청약담첨만되도 임대아파트를 떠나야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대아파트에 살면서 청약을 할 수 있으며 분양을 받기 전까지는 거주하실 수 있습니다. 임대아파트 관리기관에 세부적인 내용을 문의해 보시기 바랍니다.
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Q. 부동산 전매제한은 왜 생긴 건지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트의 경우 10년 임대후 분양을 하게되는데, 임대아파트는 청약통장도 필요없고 자격조건도 만 19세 이상이면 가능하며 다주택자도 가능하니 당장 큰 자금없이 10년 후 저렴한 금액으로 아파트를 매입할 수 있다고 보기에 전매 제한이 없다면 투기 자금이 몰려들수 있다고 보고 전매제한을 해놓은 것입니다.
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Q. 실거주 의무는 입주시점에서 바로 살아야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주 의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되었습니다. 실거주 의무 시작시점이 최초 입주 후 3년이내로 변경되었습니다. 그러나 매도 전에는 실거주 의무를 이행해야 합니다.
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Q. 아파트 입주가 지체가 되면 입주자들에게 돈을 지불하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 입주가 지연되면 표준공급계약서 내용을 확인해 봐야 합니다. 통상적으로 입주지연에 대한 보상금 지급이나 잔여대금 공제 등이 명시되어 있는데, 표준공급계약서가 아닌 경우에는 보상금에 대한 내용이 없을 수도 있으니 이러한 경우에는 입주자들이 피해를 증명하고 손해배상청구를 진행해야 할 수도 있습니다.
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Q. 아파트는 얼마 나 가는 건가요?????
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에서 가장 오래된 아파트는 1932년에 준공된 충정아파트인데, 재개발 예정이지만 아파트도 오랜기간 사용할 수 있음을 보여주고 있습니다. 현재는 100년을 사용할 수 있는 아파트를 만들자는 운동이 있기는 하지만 아파트가 재산 형성 수단과 연관되다보니 우리나라에서 아파트의 수명은 사용가능한 내용연수에 비해 짧게 유지되는 편입니다. 또한 만들기 쉬운 판상형 구조로 대부분 만들다보니 구조물은 유지되더라도 내부 배관이나 전선 등 부품이 열화되어 오래 사용하다보면 점차 문제점이 나타나서 전면 보수나 재건축을 하게됩니다.
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Q. 집 등기이전 하는데 몇일걸리나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.소유권 이전등기를 신청한 후 등기완료까지 보통 3~5일 정도 소요됩니다. 법무사에게 의뢰할 수도 있고 직접 등기를 신청할 수도 있으며, 소유권 이전등기 신청 후 등기관이 신청서와 서류를 검토하고 결정합니다. 직접 신청하는 경우에 잘 준비하면 비용과 시간을 줄일 수도 있습니다.
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Q. 짓다만 건물에 유치권 행사라고 붙어있는건 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유치권은 민법 제320조에 규정되어 있는데, “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.” 라고 되어 있습니다. 즉, 돈을 받을 권리가 있는 사람이 상대방의 물건을 가지고 있다면 돈을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않고 계속 가지고 있을 수 있다는 뜻입니다. 부동산에 관련된 권리는 보통 등기상에 기록되어 누구나 확실히 알 수 있는데 반해 (예: 저당권, 압류, 가압류 등) 유치권은 등기상 기록을 할 수 없으므로 통상 현수막을 써 붙여서 표시하고 돈을 받을 때까지 점유를 계속 합니다. 사업가가 건설회사와 건설 공사를 계약하여 진행하다가 경기 침체나 공사의뢰인의 경제적인 문제 발생 등으로 대금 지급을 못하게 된 때에, 보통 건설업체가 건물을 점유하고 공사 대금을 유치하는 경우가 흔히 발생하는 유치권 행사 현장입니다. 동산에서도 유치권이 발생하는데 카센터에 차를 수리 맡기면 카센터에서 돈을 받을 때까지 차를 돌려주지 않는 것도 유치권이 있기 때문입니다.
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Q. 아파트 구매를 한다면 신축이 낫나요? 기존아파트가 낫나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자산증식을 위한 용도라면 신축이 낫습니다. 물론 아파트의 위치나 입지 등 여러가지 조건에 따라서 달라질 수는 있지만 대체적으로 최근의 트렌드가 적용된 신축아파트는 인기도 높고 여러모로 편리하기에 수요적인 측면에서 유리하여 집값이 상승할 여지가 있으므로 투자 측면에서 유리합니다.
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Q. 전세 중 집주인이 매매 후 갱신청구권 사용가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 전세만기 6개월전에서 2개월전 사이에 사용하셔야 합니다. 만일 새로운 집주인이 이 기간중에 등기완료하게되면 계약갱신청구권을 사용해도 거절할 수 있고 그렇게 되면 현재 계약이 종료되는 시점에 퇴거를 하셔야 합니다.그러나 계약종료 2개월이 지난 시점에 등기 완료하게 되면 그 이전에 사용한 계약갱신 요구권을 거절할 수 없으므로 임차주택의 양수인인 신규 임대인은 임차인의 계약갱신요구권을 이어 받을 수밖에 없고 임차인은 계속 거주가 가능합니다.