배우자 명의로 주택매매시 신용대출 1억 이상 환수 및 주담대 부부합산가능 여부 관련 문의
1. 제 명의로 신용대출 1.5억을 받고,
배우자 단독명의로 주택매매시 이는 환수대상인지요? (투기과열지구 대상)
2. 배우자 단독명의로 매매하는 경우, 주담대 일으킬 때 부부합산소득으로 실행할 수 있는지? 이 경우, 저의 신용대출 1.5억이 환수대상에 걸리는 건 아닌지?
3. DSR, LTV 문제 없다는 전제로 문의입니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
투기과열지구 내 주택매매 시 , 배우자 명의로 주택을 매수하면서 본인 명의로 신용대출 (1.5억 원 이상) 을 보유한 경우 , 해당 대출의 환수 여부 및 주택담보대출 실행 시 부부합산소득 활용 가능성은 다음과 같이 정리할 수 있습니다.
(1) 배우자 단독명의 주택매수 시 , 본인 신용대출 1.5억 원은 환수 대상인가?
정부는 투기과열지구 내 주택 매수와 관련된 대출 규제를 강화하고 있으며 , 차주의 배우자가 주택을 매수한 경우에도 실질적 동일 차주로 간주하는 규정이 적용될 수 있습니다.
즉 , 금융기관은 ' 차주 및 배우자 합산 ' 으로 주택 보유 여부나 자금 흐름을 판단합니다.
따라서 본인의 신용대출이 배우자의 주택 매수 자금으로 사용되었다고 간주되는 경우 , 해당 신용대출은 " 주택 매수 목적 대출로 추정되어 " 환수 조치 (회수 또는 대환 요구) 가 발생할 수 있습니다.
특히 , 1.5억 원 이상의 고액 신용대출은 강화된 심사 기준이 적용되므로 , 대출 실행 후 3개월 내 배우자 명의로 주택을 매수하면 상당한 리스크가 있습니다.
금융당국은 " 가계부채 관리 강화방안 " 에 따라 대출 후 일정기간 내 주택매수 시 자금 용도를 조사하고 있으며 , 실사용 목적이 아닌 경우 조치가 따를 수 있습니다.
(2) 배우자 단독 명의 매매 시 , 주담대는 부부합산소득으로 실행 가능한가?
네 , 가능합니다.
은행권은 주담대 실행 시 차주가 단독 명의더라도 배우자의 소득을 합산하여 소득기준 (DTI/DSR) 을 산정하는 것이 일반적입니다.
특히 , 혼인관계임이 증명되고 실제 공동생계가 확인되면 , 배우자의 소득증빙자료 (근로소득원천징수영수증 , 소득금액증명원 등) 를 제출하여 부부합산소득 기준으로 주담대 실행이 가능합니다.
(3) 부부합산소득으로 실행 시 , 본인의 신용대출은 환수 대상이 되는가?
그럴수 있습니다.
주담대 실행 자체는 배우자 단독명의로 진행하더라도 , 소득 산정에 본인의 금융정보 (신용대출 포함) 를 제공하는 순간 금융기관은 실질적 공동자금 운용으로 판단할 수 있습니다.
즉 , 신용대출 1.5억 원이 주택 구입과 직ㆍ간접적으로 연관된 자금으로 보이면 환수 대상이 될 수 있습니다.
결론적으로 보자면 :
ㆍ 배우자 명의로 매수하더라도 , 본인이 고액 신용대출을 보유 중인 상황에서 시점상 연관이 있다면 환수 가능성이 있습니다.
ㆍ 주담대 실행은 부부합산소득 기준으로 가능하나 , 이 과정에서 본인의 금융 정보가 제공되면 자금 출처 확인 대상이 될 수 있으며 , 신용대출의 환수 리스크를 높입니다.
ㆍ 따라서 , 주택매매 3개월 이전에는 고액 신용대출 실행을 피하거나 , 매매 자금과 대출 자금의 흐름을 명확히 구분할 수 있어야 리스크를 최소화할 수 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
먼저 1번의 경우 환수 대상은 아닙니다. 다만 조사 시 유의해서 답변하셔야 만에 하나라도 일시 상황요구를 받지 않을 수 있습니다.
2번 배우자 단독명의 주담대에 부부합산소득 적용 가능합니다.
본인의 신용대출의 일시상환 요청을 받을 가능성은 적습니다. 직접적 대상은 아닙니다망 DSR 산정에 반영이 된다는 점은 양지하시기 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
1. 제 명의로 신용대출 1.5억을 받고,
배우자 단독명의로 주택매매시 이는 환수대상인지요? (투기과열지구 대상)
-> 아니요, 환수라는 표현이 어떠한 부분을 말하는지 모르겠으나, 본인이 신용대출을 받아 와이프에게 현금을 주는 것은 현금증여의 문제가 있을뿐 매매계약과는 관계가 없습니다, 즉 현금증여 1.5억에 대한 증여세등이 문제될수 있으나 부부간 증여비과세 6억이기 떄문에 사실상 크게 문제될 여지는 적어보입니다.
2. 배우자 단독명의로 매매하는 경우, 주담대 일으킬 때 부부합산소득으로 실행할 수 있는지? 이 경우, 저의 신용대출 1.5억이 환수대상에 걸리는 건 아닌지?
-> 명의자가 되는 배우자분(차주)의 소득을 기준으로 판단하게 됩니다. 본인의 신용대출은 와이프분 한도산정시에 영향을주지는 않습니다. 다만, 공공저금리대출상품을 이용하는 경우라면 이때는 자격요건 판단시 부부합산소득을 기준으로 하기 때문에 상품에 따라서도 차이가 있을수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
국토부에 따르면 주택 매수 목적의 대출 제한 및 환수는 주택 취득자 본인 명의 대출에만 적용됩니다.
배우자가 주택을 취득하고 대출도 일으키지 않거나 본인의 신용대출이 주택 구입자 명의가 아니기 때문에 환수 규정에 해당되지 않습니다.
또한 배우자 단독명의 매수 시 주담대 실행에 부부합산소득 활용 가능합니다. 다만 신용대출은 소득합산에는 영향이 없지만 대출 심사 시 참고됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,자금 출처 추적 시 문제가 될 수 있어서 가능성 있습니다
,부부합산 소득으로 주택담보대출을 실행하는 것 자체는 규정상 허용되어 있으며, 신청자의 배우자(소득합산대상자)가 다른 대출이 있거나 소득이 있더라도 DSR·LTV만 충족하면 가능합니다
다만 주의할 점은 주담대 실행 시 금융기관은 소득 합산자(즉, 질문자)의 다른 부채도 DSR 산정에 포함합니다
따라서 질문자 명의의 1.5억 신용대출도 DSR에 반영되며,주택 취득 자금과의 관련성이 드러날 경우, 앞서 말씀드린 신용대출 환수 문제와 연결될 수 있습니다
,편법 증여, 자금 출처 조사 등 금융기관·세무서 판단에 따라 불이익 가능성 있습니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
배우자 명의로 매매하더라도 실질적 공동자금이면 우회대출로 간주되어 환수 가능성이 있습니다. 주담대 시 부부합산 소득은 가능하지만 배우자 신용대출포함 해 총 DRS 심사에 들어가게 됩니다.
투기과열지구는 특히 차명거래, 우회대출 단속이강하니 금융기관 확인이 꼭 필요 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
신용대출 1억 초과해서 대출을 한 경우 해당 차주가 신용대출을 받고 1년 내 규제지역 주택을 매수한 경우
신용대출 환수 대상이 되게 됩니다. 단 해당 차주에 관련된 사항이고 배우자 명의로 매수할 경우 환수 대상이 되지 않습니다. 신용대출은 부부합산 안되어도 주택담보대출의경우 부부합산 DSR가능한거으로 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
본인 명의 신용대출 1.5억이 배우자 명의 주택매수에 자금으로 유입된다면 환수 대상이 될 수 있습니다.
배우자 단독명의 주담대 시 부부합산 소득의 적용은 가능하시지만 부채도 합산되어 한도에 영향이 있을 수 있으니 참고하시기 바랍니다.
명의 분리만으로는 신용대출 환수 규제를 피하기가 어렵고 금융기관의 심사와 자금 출처 확인이 매우 중요하니 준비를 잘 하시기 바랍니다.