안녕하세요 유현심 전문가입니다.
부동산
Q. 오늘(7일) 부동산 대책이 2030년까지 수도권 공급만?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울 및 수도권은 인구 유입, 직장 접근성 등으로 주택 수요가 높은 반면, 비수도권은 인구 감소와 산업 침체로 수요가 낮아 미분양이 쌓이는 지역이 많습니다정부는 상대적으로 수요가 몰리는 수도권에 공급을 집중해 집값 상승을 진정시키려는 전략을 취하고 있습니다수도권 공급 확대는 주택시장 안정을 위해 상대적으로 효과가 크다는 판단입니다지방 주택은 수요 회복이 먼저 동반되지 않으면 공급 자체만으로는 투자나 분양 유인이 부족하다는 지적도 있습니다비수도권 지역에는 미분양 해소를 위한 세제 혜택, LH 매입, CR 리츠 활용 등의 정책이 일부 시행되고 있으나, 실질적으로 지방의 수요를 진작시키는 금융·세제 지원은 부족하다는 비판이 많습니다지방 미분양 해소를 위해 다양한 정책 시도는 있으나, 수요를 끌어올리기 위한 금융·세제 인센티브는 아직 부족한 실정인거 같습니다
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Q. 공공재개발 지역 부동산 교환시 입주권 문의
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.1+1 입주권은 개인 단위가 아닌 세대 단위로 부여됩니다공유지분 소유자 각각이 독립된 세대로 인정받는 경우, 각자 입주권을 받을 수 있습니다단순히 공유지분만 있다고 해서 자동으로 1+1 입주권 2개가 주어지지는 않습니다공공재개발 지역 내 66평짜리 주택을 두 사람이 공유(예: 59%/41%)로 소유하고 있고,그 중 41%를 교환한 사람이 실제 해당 지분에 거주했으며,주민등록상 독립 세대이고,기준일에 소유권과 거주 상태가 확인된다면,1+1 입주권을 개별적으로 받을 가능성 있습니다하지만 이는 지자체·사업시행자·LH의 판단에 따라 달라질 수 있습니다관할 구청 재개발 담당 부서 또는한국토지주택공사(LH) 또는 재개발 전문 변호사/세무사를 통한 사전 검토를 꼭 받아보시기 바랍니다
부동산
Q. 이제 공공분양은 거의 없다고 볼 수 있는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공공분양은 완전히 사라지는 건 아니지만,예전처럼 대규모 + 저렴한 가격 + 인기 폭발 형태로 나오기는 어려워질 가능성이 큽니다정부의 공급 기조가 민간 중심으로 바뀌었고,LH도 자체 개발 중심으로 방향을 트는 중이라 기대할 수 있는 공공분양 기회는 줄어들 것입니다그래도 무주택 요건을 계속 유지하면서,3기 신도시의 남은 공공분양 물량이나서울 내 알짜 공공임대 or 장기전세 기회를 노리는 것이 좋습니다청약홈, LH 청약센터, SH 공사 알림톡 등을 수시로 모니터링 하시기 바랍니다
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Q. 상가주택 중 상가비율이 더 커도 1가구 1주택인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.상가주택이라도 주택 면적이 50% 이상이면 일반적으로 주택으로 간주됩니다하지만 질문자님의 경우엔 상가비율이 더 크므로, 비주거용 건물(상가)로 분류될 가능성이 높습니다건축물대장이나 등기부등본 상의 용도가 중요합니다일반적으로 상가주택에서 상가면적이 더 크면 주택으로 보지 않는 비주거용 건물로 분류되어 주택 수에 포함되지 않습니다건축물대장 상 주택인지 근린생활시설 인지 국세청이나 지자체에서 주택 수 산정 시 주택으로 보는지 여부를 확인이 필요합니다 ,현재로선 1가구 1주택으로 간주될 가능성이 높습니다.다만, 국세청과 지자체는 상가주택의 주택 부분이 크지 않더라도 주택 수로 포함하는 경우가 일부 있습니다정확한 확인은 관할 세무서(양도세 관련) 또는 구청 세무과(취득세 관련)에 문의가 안전합니다취득세는 1가구 1주택으로 보는 경우주택 가격이 6억 초과 9억 이하인 신축 아파트(7억)일때 취득세 1.1% ~ 2.0% 예상됩니다
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Q. 역세권에 주택 물건이 있다면 이를 철거하고 원룸으로 바꾸면 월세 수요가 있을까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.서울·수도권 역세권은 1~2인 가구 월세 수요가 꾸준히 존재합니다다만, 공급 경쟁이 심한 지역에서는 신축이라도 공실 리스크가 존재할 수 있습니다역세권이라도 수요가 없는 지역은 노후 주택가만 밀집해 있고,주변에 직장/학교/대중소비시설이 없거나 원룸 공급이 과도하게 몰린 지역은 수요가 없을수 있으니 주의를 하셔야 합니다
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Q. 전입후 다시 기존주소로 재전입 할수있는기간이 있는가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.재전입 자체는 언제든 가능합니다법적으로 일정 기간이 지나야 다시 전입할 수 있다는 제한은 없습니다다만, 일부 행정 혜택 또는 청약, 세금, 학교 배정 등에서 제한이 생길 수 있으니 그런부분을 고려해서 전출입을 하시기 바랍니다
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Q. 아파트 단지 내 노인정 설치도 의무적으로 해야 하는 건가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.공동주택(아파트)을 건설할 때 부대시설 및 복리시설을 함께 설치해야 합니다이 중 경로당(노인정)은 복리시설에 포함되며, 일정 규모 이상일 경우 의무 설치 대상입니다300세대 이상 공동주택 단지는 노인정(경로당) 1개소 이상 의무 설치해야 합니다면적 기준 통상 약 66㎡ 이상입니다 (지자체 조례에 따라 다름)어린이집도 마찬가지로 500세대 이상 단지는 의무 설치 대상입니다운영 주체는 보통 노인회(경로회) 혹은 지역 복지센터/지자체 등이며,아파트 관리주체(입주자대표회의나 관리사무소)와는 독립된 구조로 운영됩니다이 때문에 운영 상에서 갈등이 생기기도 합니다
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Q. Lh 신혼부부매입임대 거주중입니다. 재계약하려는데 소득반영시점이 언제일까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.소득 산정 기준은 직전 연도 소득이 원칙입니다하지만 일부 경우에 따라 최근 소득자료(3개월)도 참고될 수 있으므로,본인의 상황에 따라 확인이 필요합니다일반적으로는 국세청 자료 기준,전년도 소득이 반영됩니다국세청 홈택스에서 소득금액증명원, 소득확인증명서(근로소득자용) 등을 제출하게 됩니다예외/보완 자료: 최근 소득 자료 (3개월 등)다음의 경우에는 최근 소득자료 제출을 추가로 요구받거나 선택적으로 제출할 수 있습니다신규 취업 또는 퇴사, 사업자 등록 등 소득 상황이 급변한 경우전년도 소득으로는 현재 소득을 반영하지 못할 때 입주자 또는 재계약자의 요청 시 소명자료로 사용합니다,급여명세서(최근 3개월분),근로소득 원천징수 영수증,4대보험 가입 확인서등이 추가 제출 자료로 인정될 수 있습니다
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Q. 월세도 계약 만기되기 몇 달 전에 알려야하나요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.이사를 하실계획이 있다면 만기전 2개월에서 6개월 사이에 임대인께 통보해야 합니다전세든 월세든 같습니다그래야 임대인도 이사 가기전에 방을 빼야 공실이 생기지 않고 보증금도 돌려줄수 있습니다현금 여유가 있다면 보증금을 만기에 줘서 내보내면 되는데 대부분 임대인들은 방이 빠져야 보증금을 줄수 있는 상황입니다그러니 서로 협조를 해서 방을 빼면 됩니다
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Q. LH가 직접 시행하는 아파트 공급 사업은 어떠한 형태 인가요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.정부가 발표한 주택 공급 대책에서 말하는 LH 직접 시행 아파트 공급과 도급형 민간참여 방식은 기존 민간 분양과는 상당히 다른 구조로, 공공 주도 + 민간 참여형 모델이라고 이해하시면 됩니다,LH 직접 시행이란?LH(한국토지주택공사)가 사업의 주체(시행자)가 되어,택지 선정,설계,시공사 선정,분양 및 공급 전 과정을 주도적으로 진행하는 형태입니다기존에 민간 건설사가 시행(사업주체) + 시공(공사)을 모두 맡는 구조와는 달리,LH가 사업을 기획하고 발주하며, 시공만 민간 건설사에 맡기는 구조입니다,도급형 민간참여는 LH가 주도하되, 민간 건설사가 시공만 맡고, 시행은 하지 않는 구조입니다시행 주체 LH (공공기관)시공 주체 민간 건설사 (예: 대우, 포스코, GS 등)설계·분양 등 LH 주관리스크 부담 LH가 대부분 부담 (민간은 시공에 집중)민간 건설사는 지명 경쟁 입찰을 통해 참여하며,브랜드 사용(예: 푸르지오, 자이 등)은 가능하지만,사업의 수익, 기획 등은 LH가 주도합니다