안녕하세요 진심을 다하는 윤덕성 전문가입니다.
부동산
Q. 일부 소도시에 인구가 줄어듬에도 부동산 거래가가 상승하는 이유는 무엇일까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.지방 소도시의 인구가 줄어드는 상황에서도 일부 지역의 부동산 시세가 상승하는 현상은 단순한 인구수와 직결되지 않습니다.가장 큰 이유는 지역 내 아파트 수요와 공급의 불균형입니다.신축 아파트 공급은 제한적인데 생활편의시설과 학군, 교통 접근성이 좋은 특정 지역으로 인구가 몰리며 매수 수요가 집중되면서 희소성이 가격을 끌어올립니다.또한 정부와 지자체의 개발 정책, 혁신도시 조성, 산업단지 유치, 생활SOC 확충 등은 해당 지역의 미래 가치를 높여 매수세를 형성합니다.대도시 대비 진입 장벽이 낮아 외부 투자자들이 상대적으로 저렴한 가격에 유입되는 것도 단기간 상승을 부추깁니다.특히 금리 상황과 유동성이 풍부한 시기에는 부동산이 안전자산으로 인식되어 지역 규모와 상관없이 거래가 활성화되기도 합니다.결국 인구 감소라는 장기적 흐름 속에서도 공급 희소성, 정책 호재, 지역 내 입지 경쟁력, 투자 심리가 복합적으로 작용하며 일부 소도시 집값은 상승세를 보입니다.감사합니다.
부동산
Q. 전세와 월세중 장기적으로 어떤 선택이 경제적으로 유리할까요
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.전세와 월세의 장기적 관점에서의 유불리는 경제 상황과 개인의 자금 보유 상황에 따라 달라집니다. 전세는 목돈이 필요하지만 월세처럼 매달 주거비 지출이 없어 장기 거주 시 안정적이고 금리가 낮을 때는 전세보증금의 기회비용이 작아 전세가 유리합니다. 금리가 높을 때는 보증금을 은행에 저축할 시 벌 수 있는 이자 수익이 크기 때문에, 집주인도 전세를 선호해 전세가격이 상대적으로 상승하는 경향이 있습니다. 월세는 목돈 마련의 비용 부담이 적지만 물가와 금리에 따라 월세가 점진적으로 오를 위험이 있습니다. 한국은 금리가 여전히 높은 수준이고 물가도 안정세를 보이지 않아 전세의 장점이 과거보다 줄어든 상황이지만 장기 거주 계획과 충분한 자금이 있다면 전세가 여전히 월세보다 유리할 수 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 아파트관리규약 케이아파트에 공지 필수?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.아파트에서 노후된 엘리베이터 교체와 같은 공사 비용이 큰 주요 공사를 진행하는 경우 공동주택관리법과 관리규약에 의거하여 반드시 입주자대표회의 의결을 진행하고 공사는 공개입찰 절차를 통해 통상 최저입찰제로 진행합니다.입찰은 입주자대표회의가 입찰 공고를 내면 관심있는 업체들이 아파트 현장에 방문해 현장설명회를 진행하고, 입찰 제안서를 받아 심사를통해 업체를 선정합니다. 입주민의 알권리 보장을 위해 입주자대표회의 결정문, 공사 추진 과정, 입찰 계획 및 결과, 계약내용은 아파트 관리사무소 게시판, 엘리베이터 내부, 아파트 내 게시판, 단지 홈페이지, K-아파트 온라인 시스템 등에 공지하도록 하고 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 아파트 매매시 근저당이 너무 많은매물
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.매수 계약하신 아파트의 매수가격은 13억 7천만원이고 이 중 근저당 7억 8,600만원과 전세보증금 3억 5천으로 총 11억 3,600만원이 매도자의 채무로 보이는 상황입니다.매도자가 일부 상환하여 실제 채무는 위 금액 보다 적다고는 하지만 그대로 믿으시면 안되고 금융기관을 통해 서류 확인이 반드시 필요합니다.안전하게 거래 하시려면 중도금 3억에 대해 근저당 일부 상환 요청 및 감액등기 요청해야 합니다.추가로 특약에 잔금 시까지 근저당 말소 또는 매수인 동의하에 감액등기 완료 등 조항을 명확히 기재해야 하여 전세보증금 반환채무의 우선순위도 확인할 필요가 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 첫 손님이 꼬이면, 왜 하루종일 꼬인다는 이야기가 있는 건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.장사를 하는 분들은 하루 장사 시작하고 첫 손님이 그날 하루의 장사를 결정짓는다하여 첫 손님과의 관계가 중요하다고 하는 것인데 이런 부분은 장사하는 분들의 심리적인 부분과 오래된 상인 문화에서 비롯햐 속설입니다.예로부터 우리 선조들은 첫 손님이 물건을 깔끔하게 사야 하루의 장사 운이 생기고 지속적인 판매 흐름이 좋다고 생각했습니다.반대로 첫 손님이 환불, 외상, 여자라면 그날 장사운이 없어 하루 종일 돈이 안되는 손님만 오고 힘든 하루가 예상된다고 생각했습니다.이런 상인들의 심리적인 하루의 첫 손님에 대한 부분이 시간이 지나며 첫 손님이 꼬이면 하루가 꼬인다는 말로 굳어진 것으로 보이나 실제 첫 손님의 구매여부, 성별, 환불, 외상 등은 매출과 직접적인 영향은 없는 것으로 보여집니다.다만 심리적으로 첫 시작을 기분 좋게하지 못하는 환불, 외상등은 기분에 영향을 주어 하루 장사에 위축되는 경향은 있어 보입니다.감사합니다.
부동산
Q. 추석이후 아파트 값은 계속 오르게 되는 걸까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.추석이후 본격적인 가을 이사철을 맞아 전세를 중심으로 거래가 활발해 질것으로 보이지만 계약갱신청구권 사용, 대출 규제 등 물량 부족에 따른 전세가 상승, 전세가 상승에 따른 월세로 이동 수요 증가, 매매로의 전환 등으로 부동산 가격 상승이 예상됩니다.재건축, 재개발 등 공급 예정이나 주택 사업의 특성상 단기적으로 공급 물량 확대는 불가해 단기적으로는 상승이 불가피해보이고 2~3년 후 완공에 따른 공급 증가 시점에 안정화를 기대해 볼 수 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 서울 아파트값은 전체적으로 다 오르는 추세인가 보네요..
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울은 공급 부족 및 대출 규제에 따른 풍선효과로 잠시 주춤하던 부동산 가격이 상승세를 보이고 있습니다.대출 규제 지역은 공급 급감에 따른 실거주자 소수 물건이 거래 시 신고가를 갱신하고 규제 지역 인근으로 매수세가 옮겨가며 가격 상승세를 보이고 있습니다.중장기적으로는 공급 대책이 준비된 상황이나 단기에 공급이 어려워 당분간은 상승세가 지속될 것으로 보이며 지역의 공공기관 이전, 산업단지 조성 등 정책이 효과를 보이길 기대하고 있습니다.감사합니다.
부동산
Q. 대통령의 움직임에 따라, 기업의 투자처가 정해지는걸까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.대통령의 방문이나 발언 등 움직임에 따라 기업에 직접적인 투자 등을 결정하거나 법적인 효과가 있는 것은 아닙니다.다만 대통령의 특정 산업군, 기업에 대한 방문이나 언급등 움직임은 정부차원에서 특정 산업군 및 기업에 대한 지원의 방향성을 정했다고 볼 수 있기에 규제 완화, 예산 지원 및 세제 혜택 등의 가능성이 높아진다는 것을 예측할 수 있습니다.이후 지자체와 관계부처는 대통령의 발언을 중심으로 정책 우선 순위를 결정하고 그에 따라 관련 사업 및 기업에 인허가, 예산, 인프라 등이 지원이 진행됩니다.이런 단계를 거치면 주식시장은 현 정부가 특정 산업 및 기업에 대해 정책적으로 지원이 강화될 것으로 생각해 주가에 기대감이 높아지며 우선적으로 주가가 급등하게 됩니다.감사합니다.
부동산
Q. 결국 서울 아파트 재건축 추진이 느린 이유가 재건축 초과 이익 환수 영향때문일까요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.서울 아파트의 재건축이 느린 이유는 여러가지가 있으며 초과이익환수제도 느린 이유 중 하나입니다.먼저 말씀하신 재건축 초과이익환수제로 인해 재건축 조합원 한명당 기준이익 이상 이익이 발생하면 부담금 부과되어 조합원들의 부담이 발생합니다.다음으로 안전진단 강화된 것도 원인이며 구조 안전성 기준이 강화되어 사실상 통과가 어렵고, 노후가 심해도 안전진단에서 통과를 못해 재건축 진행이 지연되고 있습니다.마지막으로 서울은 토지, 자재, 인건비 등 사업 비용이 높아 사업에 따른 시행사, 시공사, 조합원의 부담이 크고 정부의 규제 강화도 부담인 상황이라 지연되고 있습니다.감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증 보유하고, 사무소에서 실장으로 불리는건가요?
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.부동산은 개인사업자, 법인사업자 등 운영 규모 및 방식에 따라 직급체계는 자유롭게 오너가 정하면 됩니다.개인사업자의 경우 규모가 상대적으로 작아 대표가 공인중개사 자격증 보유해 운영하고 실장, 부장 등 1~2명 정도 중개보조인 또는 공인중개사 자격증 보유자를 채용하지만 자격증 유무에 따라 인건비 차이가 있어 통상 미보유자를 채용합니다.법인사업체는 규모도 크고 계약 체결도 많기 때문에 공인중개사 자격증 보유자 채용이 많은 편이고 부동산 중개의 특성상 사원 대리 등 일반 회사의 직급 보다는 입사부터 과장 등 직급을 부여하는 경우가 많습니다.일반회사와 달리 직급에 따른 급여차이보다는 계약 금액 및 건수 등에 따른 인센티브 지급을 통한 급여 제도가 활성화 된 곳이 많습니다.감사합니다.