안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
부동산
Q. 등기부 등본에 관련해서 문의드립니다. 채권최고액 395,000,000원
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 등기부 등본 을구란을 살펴 보면 채권최고액에 대한 채무액이 설정된 것을 발견하게됩니다 이는 현소유자가 부동산을 담보로 그 금액을 대출받았다는 의미로 앞으로 갚아야할 채무 현황을 의미합니다 여기에서 채권최고액은 대체로 대출기관별 차이는 있으나 일반적으로 대출금의 20%를 더하여 설정합니다 이러한 이유는 만일 대출금을 갚지 않아경매로 넘길 때 1차 유찰 범위가 20% 하한선이기 때문에 만일에 대비하고자 채권최고액을 실대출금 보다 20%의 가상금액을 증액하여 설정한다는 것으로 이해하시기 바랍니다 참고하여 주시기 바랍니다
부동산
Q. 주택을 근저당 설정자 동의없이 삼자에게 명의변경이 가능한가?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 주택을 근저당 설정하였는데 제삼자에게 본인의 동의없이 매매하여 손해를 보았을때는 이는 소송의 대상이 되며 추후 승소시 소송비 변호사비용 및 손해 배상을 청구할 수 있습니다 근저당 설정된 토지에 대하여 소유권 변경시는근저당 설정 내용을 본인이 포괄적으로 승계하는조건으로 매수한 것으로 보아 자세한 사항은 매매계약서를 열람하시어 근저당 해지를 요구하거나 승계를 인정하거나 소송을 통하여 해결하는 방법을 선택하시기 바랍니다ㅡ
부동산
Q. 토지 지분 처분시 다른 공동명의자의 동의 필요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 공동명의의 토지는 공동명의자의 동의가 필요합니다그러나 지분명의의 경우는자신의 지분에 대하여 공동명의자의동의 없이 토지매매 저분을 할 수 있습니다 그렇지만 지분 매입자가 소유권 등기를 하게 되면 자연히 알게 되겠지요 참고하여 주시기 바랍니다
부동산
Q. 만 60세 이상 부모님과 거주 시 세대주여야만 무주택 으로 인정 받는건가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 부모를 모시기 위해 주민등록을 이전했을 경우 본인의 소유주택을 전세나 임대해주어 주택소유권 등기가 되었다면 당면히 무주택자가 아닙니다 또한 본인 주택을 매도하여 현재는 무주택자이지만 부모님 소유의 주택소유에서 동거할 때도 무주택자로 인정받지 못합니다 현행 제도상 부부별산제를 인정하면서도배우자 1인이 주택을 소유할 경우 무주택자로 인정받지 않는 이치입니다 본인이 무주택자로 인정받기 위해서는주민등록상 합방해서는 인정받지 못합니다 이러한 제도는 부동산정책상 투기방지를위한 제도라고 이해하면서도 개선의 소지가 있다고 봅니다세대주인 본인이 주택이 없다면 어느곳에서나 무주택자로 인정되어야 하지만 가족간 동거시 어느 한편이 주택을 소유하고 있다면는 무주택자로서 인정받지 않다는것을 이해하시기 바랍니다 만약 부모가 주택을 1채 보유하고 있을 경우 주민등록을 이전하여 동거시 본인도1채 보유하고 있다면 1가구 2주택으로 산출합니다참고 바랍니다
부동산
Q. '든든전세주택'이란 어떤 제도인가요?
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다. 국토고통부에서 발표한 주택 정책제도의일환으로 소득과 자산 구분 없이 무주택자라면 누구나 신청 가능한 공공주택 보급정책으로 이해하시면 됩니다 대상 주택은 수도권내의 연립주택 다가구주택 오피스텔을 대상으로 LH는 주택전셋가의 90%수준에서 최대 8년 거주로 임대합니다 LH는 신축 다세대 연립 도시형 생활주택등을 구입 하여 2024 6.27 이후 신청 받으며 주택 도시보증공사(HUG)는 경매주택을 매수 2024.7.24 이후 2024년도와2025년도에 순차적 모집한다고 합니다 규모는 3-4가구 생활규모로 60-80제곱미터의 전용 면적규모입닌다 신청 우선순위는 신생아 가구 및 다자녀가족에게 우선권을 둡니다 정부에서 무주택자에게 새로이 보급하는 든든 전세주택제도의 도입은 환영하나 자산 및 소득 불문 신청 대상으로한 것은 서민 위주의 중점적 주택 보급정책과 차이가 나 신청 대상은 점차 개선해 나가야 할 제도라 봅니다 자세한 사항은 국토부나 HUG 등 관계기관에 문의하시면 더욱 세부적인 정보를 얻으리라 봅니다 질문에 도움되시기를 바랍니다
부동산
Q. 부동산 구매시 발생하는 부대비용은 무엇이있나요?
아파트구매시 매수가격 이외에 부동산구매로 인한 취득세 6억이하 등록세 교육세 등록세 포함 85입방미더 이하는 1.1% 이상은 1.3% 6억 초과 2.2%ㅡ2.4% 부동산 중개수수료 2억미만1000/5, 9억미만 1000/4,12억미만 1000/5 등 소유권 이전 등기료 법무사비용 개인별 이사비용 등등이 발생합니다참고 바랍니다
부동산
Q. 강남과 강북은 궂이 나누는 이유는 뭘까요.?실재로 강북보다 강남이 더 잘 사는 동네 인가요?
강남과 강북은 굳이 독립적 행정구역으로나눈 것이 아닙니다 다만 한강을 경계선으로 북쪽은 강북(한강 북쪽위치) 강남(한강 낭쪽위치)으로 편의상 구분되는 지역이라고 생각됩니다 박정권(김신조 청와대 기습사건등)아래 븍한의 침략에 대비 강북지역에 모든 주요 행정구역에 위치하다 보니 취약한 부분을 보완하여 수도권의 균형발전 등의 전략적 판단 아래 70년대 부터 농업 의주의 강남을 상업 위주의 도시로 개발에 촛점을 두어 개발한 결과 수도권 인구 이동및 때 마침 부동산 붐을 타고 비약적 발전을 이루어 강남불패의 신화를 기져오게 되었습니다 소득격차는 최초에는 강북지역이 강남에비하여 월등이 높았으나 오늘날은 강남지역이 편리한 교통망과 대기업의 상업활동의 고도화로 소득 켝차가 더욱 벌어지고 있다고 봅니다 참고되시기를 바랍니다
부동산
Q. 농지로쓰는곳을 토지로변경할려면????
토지의 이용을 위하여 한필지를 여러개로 나누는 것을 분할이라고 하고 그 반대 개념은 합병이라고 합니다필지분할 절차는 대략적으로 분할 신청 검토(심의) 측량 분할 지적공부 정리 등의 절차에 의거 진행됩니다신청을 위해서는 분할도면을 작성하여지자제 행정기관에 신청하면 됩니다그렇지만 지자체별 분할 제한규정이 다르므로 사전 지자제에 문의하시기 바랍니다대체로 토지분할 최소 제한 규정은 주거지역은60(평방이터).상업과 공업지역은 150녹지지역은 200으로 제한됩니다따라서 해당 토지소재지의 지자체 행정기관 지적과를 방문하시어 사전 절차와 방법을 문의하시어 진행하여 주시기 바랍니다참고되시기를 바랍니다
부동산
Q. 상권도 미약하고 공실이 많은 동네에서 건물사는게 현명할까요?
골목 상권이든 대규모 상권이든 소비자가북쩍대야 경기가 활성화됩니다다구나 상권이 미약하고 공실이 많은 곳은 임대인이나 임차인은 수익율 저하로 버티기가 힘들다는것은 상식입니다 더구나 자기 자본이 미약할 경우 대출이자 비용을 감당하기도 힘들게 될 것입니다 IM시절에는 자본가들이 상권이 활발한 노린자 지역에 헐값으로 건물을 구매하여 시간이 흐르면 건물가의 정상으로 회복되막데한 이윤을 창출하게 되어 전략적으로 권장하기도 하지만ㆍ 시장원리는 수요와 공급의 법칙에 의거 지배된다는 것을 염두에 두어야할 것입니다따라서 미래비젼이 없는 지역에 투자한 필요가 있을가요?
부동산
Q. 아파트 면적 표기할때, 공용면적과 전용면적의 차이점을 쉽게 설명해주세요.
아파트 면적을 계산할때 입방미터 환산법은 입방미터 =평수× 0.3025 로 계산합니다 그리고 평수환산법은 평 = 입방이텨 ×3.3058로 계산합니다 아울러 아파트 전용면적이라 함은 실거주면적을 말하며 공유면적이라 함은 복도 계단 놀이시설 공원부지 주차장 등 공공으로이용되는 총평수를 가구수로 나눈 면적을 의미 합니다 이해하시리라 믿습니다