안녕하세요 강호공인중개사 이제동 전문가입니다.
부동산
Q. 어머니께서 어머니 명의로된 주거용오피스텔을 딸 명의로 바꾸시고 싶어하는데 절차가 어떻게되나요?
어머니의 재산을 자녀에게 이전하는 방법은상속과 증여가 있는데 살아 계실때는 증여방법을 통하여 소유권을 이전시키게 됩니다 직계존비속 관계에서 층여로 인한 공제한도는 부부간은 6억이지만 자녀는 5천만원(미성년자는 2천만원)을 공제 한도로 규정되어 있습니다 그리고 증여세율은 1억이하는 10% 5억이하는은20% 10억이하는 30%의 세금을 부담합니다 증여 절차는 법무사와 상의하시어 증여로 인한 소유권 등기 이전 신청하시면 됩니다참고되기를 바랍니다
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Q. 실거주 의무라는 것이 궁금합니다.!
실거주 의무란 분양가 상한제를 적용받아 시세보다 싸게 분양한 아파트당첨자는 입주가 시작되면 무조건 2-3년 의무적으로살아야한다는 규정입니다몇가지 예외규정이 있으며 현정부에서 유예기간을 두어 일부 융통성 있는 정책을 시행하기도 합니다 따라서 잔금을 치르기 위해 일부 전세나 윌세를 일정기간 허용하지만 이는 극히 제한적으로 허용되고 있습니다 질문1 당첨싯첨이 아닌 입주싯점부터 적용됩니다 질문2 윌세나 전세는 잔금 치르기 위한 일정싯점에 예외 규정을 허용하고 있습니다 질문3 대출받는 문제는 해당 은행에 문의하셔야 대출자격 등 사안별 심사하게 됩니다 실거주 의무조건을 규정한 것은 부동시창안정과 투기세력으로 부터 실거주자를 보호하려는 목적이지만 이에많은 문제가 있어 점차 융통성 있는 정책입안하고 있는것으로 생각됩니다 실거주 의무를 이행하지 않을 때 1년이하징역이나 1천만원이하의 과태로를 부과하므로 유의해야할 필요가 있습니다 부동산 정책은 수시로 변경되므로 전문가 조차 혼선을 받기도 합니다참고하여 주시기 바랍니다
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Q. 등기부등본에 가등기권자 의미 무엇인가요?
부동산등기부여람시 을구를보면 가등기가 되어 있는 경우를 보게 되는데 가등기는 부동산등기법88조 제33에서 규정된 규내용을 중심으로 말씀드리면 가등기는 권리의 설정 이전 변경 또는소멸 청구권을 보전할 때 실시하는 법적 우선 권한으로 효력이 발생한다고 규정되어 있습니다다시 말하면 본등기에 앞서 부족한 법적요소가 충족하면 본등기를 하겠다는 의미라봅니다 따라서 가등기 상태에서 제3자가 본등기를 먼저 완료했다 하더라도 가등기권자가이의를 제기할 경우는 제3자의 본등기는 이에 대항하지 못하고 취소사유가 된다는것으로 이해하시기를 바랍니디도움되기를 바랍니다
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Q. 보통 전세 만기 3개월 전에 집주인하고 얘기하나요?
부동산 임대차3법에서 규정하고 있는만기를 위한 해제통보는 계약 만기전 6개윌ㅡ2개월 이내에 문자 전화 내용통지 직접대면 등에 구분없이 의사표현 하도록 규정되어 있습니다 이 때 관런 내용에 대한 녹취록 또는 문자내용 등은 증거로서 보관해 놓아야 추후 문제발생시 증거로서 활용됨을 인지하시고 준비해두는 삶의 지혜가 필요하니 참고하시기 바랍니다감사합니다
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Q. 용적률을 제한하는 이유는 무엇인가요?
용적율은 각 건물의 1층 바닥 면적을 기준일정 비율의 넓이를 층수 높이로제한하는 총면적이라고 이해하기 바랍니다 따라서 건축법에서 엄격히 규정하는 법규로 용적율 산정 이유는 국토이용에 관한 계획적이며 효율적 발전을 도모하기 위하여 지역별 용도별 국토부로 하여금 법류로 규정한 법규라고 이해하시기 바랍니다
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Q. 아파트 관리비 중 장기수선충당금 질문
장기수선충당금은 건물소유자에게 부담시키는 충당금으로.공동으로 사용되는 건물을 유지 보수하기위하여 관리자가 현거주자에게 비용을 청구하지만 아파트의 경우는계약이 해지되면 임차인은 관리실의 납부 확인을 받아 임대인에게서 환수받는 비용을 말합니다 그렇지만 회사사택이라먼 소유주가 회사이기때문에 밈차인(회사원)은 임대인(회사책임자)에게신청하여 환수받는 것이 원칙입니다그러나 회사사택이라면 일반적으로 복지차원에서 저렴하게 임차하기 때문에 회사규약으로 장기수선충당금을 임차인의 부담으로 입주조건을 규약되었다면 비용환수에 다툼이 있을것으로 생각됩니다따라서 입주시 장기수선충당금에 대한 비용부담 여부를 확인하시는 것이 지혜로운판단이라고 생각합니다 참고하시기 바랍니다
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Q. 월세 1년 계약 후 묵시적 갱신이 되었습니다
주거지역에 대한 계약기간 산정은 2년 주기를 원칙으로 합니다 다행이도 묵시적계약으로 2년이 경과 되어가는데 추가 재계약 의사가 없으시다계약종료 6개윌에서 2개월이내에 계약해지를임대인에게 통고하고 계약을 해지할 수 있있습니다 이에 임대인은 계약해지와 동시에 새로운임차인과의 계약관계 없이 보증금을 즉시 반환해주어할 책임이 있으니 염려하지 않어도 되겠습니다 저세한 내용은 부동산임대차3법을 검색하시어 참고하여 주시기 바랍니다
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Q. 지방소멸이라는 말이 나오던데 대책이없을까요?
지방에 청년들이 감소되는 원인은 여러가지 요인이 복합적으로 작용하는데 대표적요인은 경제사회적 측면에서 찾을 수 있습니다 한마디로 요약하면 청년들이 선호하는 양질의 일자리가 적기 때문이라 분석됩니다 이를 극복하기 워하여 지방분권을 통한 특색있는 권역별 양질의 일자리 창출이 시급히 .필요하며이는 국토균형발적에도 시급히 필요한 정책수단 중의 하나가 될 것입니다 특히 대기업의 지방 이전을 적극 권장하고 이에 따른 조세감면과 교육 문화적 인프라 구축을 병행한다면 국토의 균형발적 측면에서도 도움이 됨은 물론 다시금 젊은 청년들 시골로 돌아오는데 크게 기여할 것으로 확신합니다
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Q. 동네 실거래 시세는 부동산이 제일 잘 아나요?
부동산 실거래 시세는 공식적으로는 국토부에서 제공하고 있는 부동산실 거래를 참고하시는 것이 일반적이라고 봅니다 그렇지만 부동산 실거래가는 인근 부동산공인중개사가 제일 명확하게 시세의 흐름과 동향을 알 수 있다고 생각합니다 그 이유는 수시로 현장 가까이에서 최초로 매도자와 매수자를 항상 접촉하여 전문적을인 중개행워를 하는 당사자이기 때문입니다 참고하시기 바랍니다
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Q. 경매공부는 어떻게 시작하면 좋을까요? 아파트경매도 아직도 메리트 있을까요?
경매를 통한 아파트 매수는 일반적으로 현시세 보다 저가로 구매할수 있으나 현장 획인 및 권러분석에 소홀이 할 경우는 낭패를 볼 수 도 있습니다 이를 방지하기 위하여 개인별 많은 노력을 기울리고 있는데 몆가지 전문적 취급하고 있는 기관과 방법을 제시하겠습니다♡ 경매 관련 전문서적 으로 개인별 연구하는 방밥과부동산전문학원 정회원 가입하여 수강하는 방법 부동산개설 대학별 경매과정 참여 지자체별 개설 운영하고 있는 평생교육과정 참여 하기 부동산공인중개사 중 경매 전문가에게 현장 체험 및 초언받기 등♡ 몇 가지 경매관련 전문 분야접근 가능기관 등을 소개드리오니 이는개인적 여건에 따라 선택하시어 좋은 결과를 얻으시기를 기뮌합니다