안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 지하철5호선은 언제 인천까지 연결 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.국토교통부 발표에 따르면 공식적인 개통 목표 시기는 2031년으로 잡혀 있으나, 2024년 초 발표된 조정안에서는 약 25km 구간, 10개 역이 추가되는 연장 노선의 개통 시기를 2033년으로 제시하고 있어 실제 개통은 다소 늦어질 가능성이 있습니다. 현재 예비타당성 조사가 진행 중이고, 사업 진행 과정에서 변수가 발생할 수 있어 일정은 유동적이지만, 대체로 2031년에서 2033년 사이 개통이 유력합니다. 하지만, 국가가 진행하는 여러 사업에서 알 수 있듯이 특히, 국가 기반시설 계획은 금액이 크고 공사가 난공사가 되는 경우 많이 연장되는 경우가 있습니다. 집값 상승을 목표로 미리 들어가려고 하시는 경우 이런 점을 고려하시어 시간을 넉넉하게 생각하고 들어가시는 것이 정신건강에 도움이 됩니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산 소유자가 미국인 홍길동이라고 되어있는 경우 매수시 고려사항
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 소유자가 미국 국적자로 되어 있고 주소가 국내로 기재되어 있는 경우, 매수 시에는 일반적인 매매 절차와 동일하게 진행할 수 있지만 몇 가지 추가적인 사항을 고려해야 합니다. 우선 등기이전을 위해서는 매도인의 인감증명서, 인감도장이 날인된 매매계약서, 등기권리증, 주민등록초본 또는 외국인등록사실증명 등 본인 확인이 가능한 서류가 필요합니다. 만약 매도인이 실제로 해외에 거주 중이거나 국내 체류가 어려운 상황이라면 위임장을 공증받아 대리인을 통해 절차를 진행할 수 있는데, 이 경우 해외 공증 후 아포스티유 확인 또는 영사확인을 받아야 국내에서 효력이 발생합니다. 또한 외국인 소유 부동산을 매수할 때는 매도인이 세법상 비거주자일 가능성이 있어 양도소득세 원천징수 의무가 발생할 수 있으므로, 세무적인 검토도 반드시 필요합니다. 따라서 매수인은 소유자의 국적과 실제 거주지를 정확히 확인하고, 서류가 적법하게 준비되는지, 그리고 세금 문제에서 본인에게 불이익이 없도록 꼼꼼히 확인한 뒤 거래를 진행하는 것이 안전합니다.실무상으로 추천드리는 부분은 해외로 나가시는 분들은 주택을 판매하고자 할 때, 지정 공인중개사를 하나 끼고 나가시는 분들이 많더라구요. 그쪽에서 원활하게 협의가 되는지도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 만약에 잘 협의가 안된다는 느낌이 오면, 다른 집을 찾아보시는게 좋아요. 나중에 딴소리 할 가능성도 있습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아랫집에서 누수가 발생했다는데 윗집이 보상해줘야하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아랫집에서 누수가 발생했다고 해서 무조건 윗집이 보상 책임을 지는 것은 아닙니다. 책임 여부는 누수의 원인이 어디에서 비롯되었는지에 따라 달라집니다. 만약 윗집에서 세탁기, 화장실, 배관, 베란다 등의 사용으로 인해 누수가 발생했다면 당연히 윗집 소유자가 수리와 보상을 해야 합니다. 하지만 말씀하신 상황처럼 물을 사용한 적이 없고, 인테리어 공사도 하지 않았으며, 누수 원인이 빗물 유입이나 건물 자체의 노후화 때문이라면, 이는 개인 소유자의 책임이 아니라 즉 공용부분 관리 책임이 있는 쪽에서 해결해야 할 문제입니다. 혹은, 공용부분이 아니라, 아랫집의 관리소홀일 가능성도 배제할 수는 없습니다. 따라서 우선은 관리사무소를 통해 정확히 누수 원인을 조사하도록 요구하는 것이 중요합니다. 원인이 윗집 하자로 밝혀지면 수리와 배상을 해야 하지만, 건물 구조적 하자나 공용부분 문제라면 윗집이 직접 보상할 의무는 없습니다.질문에 대한 답이 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 엘베있는 빌라 vs 엘베없는 구축아파트
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.엘리베이터가 있는 빌라와 엘리베이터가 없는 구축 아파트 중에서 선택해야 한다면 장단점을 고려할 필요가 있습니다. 먼저 엘리베이터가 있는 빌라는 비교적 생활 편의성이 높고, 특히 테라스가 함께 있다면 주거 만족도가 올라갈 수 있습니다. 다만 빌라의 경우 일반적으로 아파트에 비해 관리 체계가 약하고, 향후 매매 시 환금성이나 시세 상승률이 아파트보다 떨어지는 경우가 많습니다. 구축 아파트는 거주 편의성 면에서는 분명 불편함이 크고, 특히 5~6층이라면 계단 이용이 생활에 부담이 될 수 있습니다. 그러나 아파트라는 특성상 관리 체계가 비교적 잘 잡혀 있고, 향후 재건축 가능성이나 시세 방어 측면에서는 빌라보다 유리할 가능성이 있습니다. 결국 단기적인 거주 편의성과 쾌적함을 우선한다면 엘리베이터 있는 빌라가 낫고, 장기적으로 자산 가치를 고려한다면 엘리베이터 없는 구축 아파트를 선택하는 것이 더 나은 판단일 수 있습니다.하지만, 아파트라도 구축에 5-6층짜리라면, 관리가 되어봤자 얼마나 되겠나 싶습니다. 당장 생활에 편리한 쪽을 선택하시는 것이 나을 것 같습니다. 감사합니다.
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Q. 소유권이전등기 접수 후 전세계약 진행
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전세계약을 진행할 때 소유권이전등기가 접수된 상태와 실제로 등기부등본에 소유자로 등재된 상태는 중요한 차이가 있습니다. 법적으로는 이전등기 신청이 접수된 시점부터 소유권이 발생한다고 보지만, 등기부에 임대인 명의가 확정적으로 기재되지 않은 상태에서 계약을 체결하면 불필요한 분쟁의 위험이 남아 있습니다. 예를 들어 등기 신청 서류에 문제가 있어 반려될 경우, 임차인은 소유자가 아닌 사람과 계약을 맺게 되는 셈이 될 수 있습니다. 따라서 가장 안전한 방법은 등기부등본에 소유자가 임대인으로 바뀐 것을 확인한 뒤 계약을 진행하는 것입니다. 만약 부득이하게 접수만 된 상태에서 계약을 체결해야 한다면, 계약서에 ‘소유권 이전등기 완료 후 등기부등본을 교부하고, 완료되지 않을 경우 계약은 무효로 하며 계약금은 즉시 반환한다’는 특약을 넣고, 전세보증금 지급일 역시 등기 완료 이후로 정하는 것이 좋습니다. 결국 법적 취득 시점은 접수일이지만, 임차인의 안전을 위해서는 등기 완료 후 계약을 권장합니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.