안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
Q. 초보자가 부동산 투자에 뛰어들기 전 꼭 알아야 할 실수와 대비 방법은 무엇인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 투자에서 가장 흔히 하는 결정적 실수는, 물건을 입체적으로 보지 못하는 것입니다. 어떤 물건에 대해 투자를 하고 싶은 경우 초보들은 보고 싶은 것만 봅니다. 한번 보고 싶은 것만 보고나면, 안되는 요인이 무언지에 대해서는 생각하려 들지 않습니다.굉장히 큰 비용을 치르고 구매하는 것인데도, 의외로 자동차 구매시 보다 덜 따지는 분들이 많습니다. 절대 쉽게 사신다는 말은 아니지만, 조금 더 이 물건의 장단점을 모두 보실 수 있는 눈을 기르시길 바랍니다. 성공하세요! 감사합니다.
Q. 최근 서울 부동산 매물이 많이 감소하고 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이러한 현상은 금리 인하에 대한 기대에서 발생하는 것입니다. 금리가 인하되면, 대출에 접근하기 쉬워지고, 이로 인해 현재 매물을 거두었다가 금리 인하 발표 후 내놓거나, 현재 내놓은 매물의 호가를 상향하는 모습이 보이고 있습니다. 실제로 부동산 통계 플랫폼에 따르면 2025년 3월 대비 현재 약 12.4% 나 매물이 줄어들었습니다. 이것은 흔히 있는 현상은 아니지만, 정권교체에 따른 집값상승의 기대심리, 금리 인하로 인한 가격상승 기대심리 등이 합쳐져서 이른바 "매물 잠김" 현상이 발생을 하고 있는 것입니다. 아마 금리 인하 발표 후 서울 집값은 또 급등하겠네요.궁금하신 부분이 풀렸으면 좋겠습니다. 감사합니다.
Q. 1주택자 양도소득세 비과세 요건이 올해엔 어떻게 달라졌나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.1가구 1주택자에 대해 기본적인 비과세 요건은 유지되나, 혼인, 임대, 소형 주택 관련 특례의 범위가 확대되어 실질적인 혜택이 강화된 것이 특징입니다.2025년부터는 일부 특례 요건이 변경되었습니다. 먼저, 혼인에 따른 특례의 적용 기한이 확대되었습니다. 종전에는 부부가 각각 1주택을 보유한 상태에서 혼인한 경우, 혼인일로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택에 한해서 비과세 혜택을 인정받을 수 있었지만, 2025년부터는 이 기간이 10년 이내로 확대되었습니다.상생임대주택 특례 제도도 연장되었습니다. 이 제도는 임대보증금이나 임대료의 인상률을 5% 이하로 제한한 임대계약을 체결한 경우, 거주 요건 없이도 비과세를 적용받을 수 있도록 하는 제도입니다. 이 특례는 원래 한시적으로 운영되었으나, 2025년 현재 기준으로 2026년 12월 31일까지 적용 기한이 연장되었습니다. 또한 신축소형주택(전용 60m2이하, 6억원 이하) 에 대한 특례가 연장되었습니다. 이 신축소형주택은 보유주택 수에서 제외됩니다. 이것은 2027년 말까지 적용된다고 합니다. 이처럼, 기본 기준은 달라지지 않고 특례가 기간연장되거나 새로 발생되어 이에 해당하신다면 혜택을 받으실 수 있겠습니다. 그럼 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
Q. 부동산 임장 가려는데 팁이 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산 임장을 갈 때는 투자나 거주 여부를 판단할 수 있는 현장조사와 정보 수집의 기회로 삼는 것이 좋습니다. 먼저, 임장 전에는 목적을 명확히 해야 합니다. 실거주를 위한지, 투자 목적의 매물인지에 따라 중점적으로 확인해야 할 사항이 달라지기 때문입니다. 예산, 희망 평형, 선호 조건(예: 역세권, 학군, 조망 등)을 사전에 정리해두는 것이 필요합니다. 현장에서는 건물 내부와 외부, 주변 환경 전반을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 실내는 채광과 통풍, 층간소음, 결로 및 누수 여부 등을 확인하고, 수도와 전기, 가스 설비의 작동 상태도 점검해야 합니다. 외부에서는 주차 여건, 단지의 관리 상태, 공용부의 청결도 등을 파악하면 아파트 전체적인 수준을 알 수 있습니다. 특히 역세권 매물일 경우, 실제로 도보 이동 시간을 확인해보는 것이 실질적인 판단에 도움이 됩니다. 단지 주변의 분위기와 안전 여부를 확인하기 위해서는 주말과 평일, 낮과 밤에 모두 방문해보는 것이 바람직합니다. 버스 노선이 주변에 있는 경우 노선은 몇개인지, 몇시까지 버스가 다니는지를 꼭 살펴보세요. 너무 늦은 시간까지 버스가 다니면 창문을 열어두는 여름에는 시끄러울 수 있습니다. 또한 , 아파트 이름으로 카페 등을 검색하면 해당 단지에 대한 내부적 정보를 더 얻을 수 있을 수도 있습니다. 그러면, 밖으로 알려지지 않은 내부의 문제등이 들어나므로, 이것이 결정에 영향을 미치는지 아닌지를 판단할 수 있습니다. 이렇게 객관적으로 준비하여 임장하신다면, 아파트를 선택하는데 도움이 되실 것입니다. 감사합니다.
Q. 사천시 우주항공복합도시 농지보상금
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.농지보상금은 해당 농지의 감정평가액과 해당 토지에서 농사를 지은 농가의 최근 3년간 수익을 바탕으로 결정됩니다.따라서 실제 보상금을 계산하시려면,사천시나 한국부동산원을 통해 해당 지구 감정평가액(평당)을 확인하세요.그리고 경남도 또는 시청의 영농 수익 통계를 조회해 연평균 단위경작면적당 수익을 파악한 뒤, 공식대로 계산하면 대략적인 금액을 추산할 수 있습니다.위치나 면적이 없어 자세한 금액을 알려드리지 못해 안타깝네요.도움이 되시길 바랍니다. 감사합니다.