안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
Q. 현재 몇주택인지 궁금한 상태입니다. 도와주세요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 몇주택을 보유하고 계신지에 대해 따져보겠습니다. 밀양 주택의 경우 공시가 1억 3천이며 세법상 과세대상 주택이고 빈집 여부와 무관하게 주택 수에 포함됩니다.구리 빌라의 경우 조합설립인가 단계는 아직 철거·착공 전으로, 여전히 ‘존재하는 주택’입니다. 따라서 주택 수에 포함됩니다.마지막으로 인천빌라의 경우 공시가 1억 이하이며, 기준시가가 1억 원 이하인 ‘저가주택’으로 임대 목적일 경우 주택 수 제외 대상입니다. 단, 실거주 중이라면 포함될 수 있습니다.현재 세법상 2주택자 혹은 3주택자이십니다. (인천빌라 실거주하실경우)그래서 신규 구매 시 비조정지역과 같은 경우는 최대 3% 가 부과되며, 조정대상지역에 있는 경우 인천빌라에 실거주중이실 경우 12%, 인천빌라가 투자목적일 경우는 8% 가 부과됩니다. 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
Q. 공인 중계사는 집을 살때 직접 거래를 할수 없나요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.공부에 늦은 때란 없습니다. 연세가 좀 있으신듯 한데, 응원을 보냅니다. 질문에 답을 드리자면, 공인중개사는 법적으로 거래계약에 책임을 지고 사인간 거래를 중개할 수 있는 사람 입니다. 당연히 개인간 개약에서 당사자 계약이 가능하십니다. 그리고 개인간의 거래는 양 당사자만 문제가 없다면 직접 하는 것도 문제가 되지는 않습니다. 다만, 절차가 복잡하고 신고의무 등 할 일이 많아지는 것 뿐이지요.중개사의 역할이 단순 집 소개뿐이 아니기 때문입니다. 또한 경매시장에 나가서 직접 경매를 하셔서 낙찰 받을 수 있습니다. 이것은 우리나라 국민이면 누구나 가지고 있는 권리입니다. 다만, 공인중개사라면, 법적으로 경매대행을 할 수 있다는 점이 있습니다. 원래 법무사와 변호사의 권리였으나, 확대되어 중개사까지 참여 가능하니, 많은 활동 하시기를 바랍니다. 감사합니다.
Q. 이렇게 하면 돈을 안정적으로 벌 수 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.가장 안정적인 돈 벌이는 월급을 타는 것입니다. 물론 회사도 월급을 주지 못하는 상황에 처해 직원들을 내 보낼 수는 있겠지요.그래도, 투자비가 없으며, 대출이 필요없고, 지속적으로 정해진 금액이 지급된다는 것에는 월급여 만한 것이 없습니다.질문자님께서 말씀하신 상가나 건물을 임대한 다는 것도, 꾸준히 안정적인 수익이 나올 수 있습니다. 다만, 현재 보유 현금이 얼마나 되시는 지에 따라 융자금 등의 리스크가 작용합니다. 그게 아니라도, 구매하신 상가가 공실인 경우 관리비를 계속 지출하여야 하는 등의 손실이 발생합니다. 따라서, 투자를 진행 하실 때, 어떠한 리스크가 있는지를 조금 더 검토하시면, 안정적인지, 덜 위험한지, 많이 위험한지를 따져서 좋은 투자를 하실 수 있을 것 같습니다. 감사합니다.
Q. 부동산 소개비용에 대해 문의 드려요..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.거래 금액이 3억 원 초과 6억 원 이하인 경우, 중개보수의 상한요율은 0.4% 이내입니다. 이는 중개업자와 협의를 통해 조정이 가능하나, 일반적으로는 상한요율을 기준으로 수수료를 책정하는 경우가 많습니다.따라서 5억 원 매매 시 적용 가능한 최대 중개보수는 0.4%에 해당하는 200만 원입니다. 여기에 부가가치세 10%가 별도로 부과될 경우, 총 지급 금액은 220만 원까지 청구될 수 있습니다. 중개보수는 법적으로 상한선이 정해져 있으나, 중개사와의 협의를 통해 이보다 낮은 수준으로 조율하는 것도 가능합니다.그래서 부동산중개사를 정해 중개를 맡기시는 경우 최대 요율 선에서 지급 금액을 잘 협의 하시는 것이 필요합니다. 답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
Q. 아파트가 들어서는 곳이 요상한 건물이 있을수 있나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.그런 경우는 속칭 "알박기" 라고 하는 투자 방식이 실패한 결과라고 보시면 됩니다. 아파트를 짓기 위해서 일정 구역 내 땅을 건설사가 사들일 때, 그 주택의 주인들과 협상을 하게 됩니다. 이때, 어떻게든 더 높은 금액을 받기 위해서 끝까지 협의가 이루어지지 않다가 그 땅을 배치도에서 지우고 건설사가 주변부만 공사에 들어가는 것으로 설계변경했기 때문입니다. 이런 경우 아파트가 완공되면, 참 볼만 하겠지요?그 땅을 팔 기회는 사실상 영영 없어지는 것이니까요.지나친 욕심이 자기 발목을 잡은 결과 입니다. 감사합니다.