안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 중개수수료 문의 드립니다.(특별한 경우입니다.)
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.번호 순서대로 답변을 달아 드리겠습니다. 이것은 제 경험상의 의견이오니, 반박 시 질문자님 상황을 충분히 고려하지 못한 저보다는 질문자님 말씀이 맞다고 미리 말씀드리겠습니다. 참고만 해주세요.권리금 거래도 부동산 중개행위의 일환으로 보기 때문에, 현재 운영하시는 학원 입장에서도 권리금 1억 5천만 원을 받는 만큼 일정 비율의 수수료를 부담해야 할 가능성이 큽니다. 정확한 비율은 지역별 조례와 중개사무소의 약정에 따라 다르지만, 일반적으로는 권리금액의 0.9% 수준을 부담한다고 보시면 됩니다.임대차 계약의 경우에는 전형적인 신규 임대차 계약이므로 중개 수수료를 내야 합니다. 이 경우 보증금과 월세를 환산한 금액(보증금 + [월세×100])을 기준으로 산정되며, 상가 임대차 중개보수 상한 요율(0.9% 이내)이 적용됩니다. 즉, 보증금 6천만 원 + 월세 350만 원×100 = 약 4억 1천만 원을 기준으로 계산되므로, 중개수수료 상한은 약 370만 원 내외가 됩니다.중개업자가 거래를 알선하여 성사된 경우에는, 누가 먼저 의뢰했는지 여부와 관계없이 법적으로 중개의 결과를 누린 당사자 모두가 수수료를 부담할 의무가 있습니다. 따라서 권리금 계약, 임대차 계약 모두 일정 부분 수수료가 발생할 수밖에 없습니다.위에 말씀드린 내용을 바탕으로 대략 500만원 안팍이 될 수 있습니다. 그러나, 이것은 상한 금액이며, 중개사무소와 협의하시어 조정을 하시는 것이 바람직합니다. 제 개인적인 의견으로는, 현재 매출과 순익을 보면 학원이 안정적으로 운영되는 상황이므로, 이전 자체가 리스크가 큰 결정입니다. 그렇기 때문에 권리금 1억 5천만 원은 적어도 리스크에 대한 보상 차원에서 받아야 하는 것이 맞다고 보이고, 수수료 역시 전액 다 부담하기보다는 협상 여지가 있으니 중개사무소와 적극적으로 협의하시길 권합니다. 특히 권리금 계약의 경우 수수료율이 명확히 규정되지 않은 부분이 많아, “권리금 부분은 상대방에게 부담하게 하자”는 식으로 협상할 수 있으니 꼭 협의하시길 바랍니다. 부디 잘 해결되시고 , 학원도 더 번창하시길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산등기 법무사관련 소유권이전등기 비용 질문 입니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 금액의 적절성입니다. 결론부터 말씀드리면 해당 금액에는 세금과 등기 비용, 법무사 수임료가 모두 포함된 것으로 보입니다. 그렇다면 적절한 수준의 금액입니다. 보통은 세금, 등기비용은 영수증으로 확인이 가능하고, 아마 50-60 만원 정도가 법무사 수임료일텐데요. 그것을 아끼는 방법은 셀프등기 하시는 것입니다. 하지만 서류 준비가 복잡하고, 특히 대출 실행이 포함된 경우 은행 측에서 안전하게 자금이 오가도록 법무사를 지정하는 것이 일반적입니다. 즉, 꼭 법무사를 써야 하는 건 아니지만, 실무적으로는 대부분 법무사가 개입합니다.편하게 하시려면, 법무사를 , 시간적 여유가 많고 이런 업무에 익숙하시다면 셀프로 하시는 것도 문제는 없습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 코인노래방 제1종을 2종으로 바꾸는데 얼마의 비용이 들어갈까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.코인노래방은 법적으로 노래연습장업에 해당하는데, 이 업종은 크게 제1종과 제2종으로 나뉩니다. 제1종은 청소년 출입이 가능하도록 규정되어 있으며, 일반 노래방 형태로 운영되는 경우가 많습니다. 반면, 코인노래방처럼 개별 칸막이를 설치한 구조는 제1종으로 허가를 받기 어렵고, 대부분 제2종 노래연습장으로 등록해야 합법적인 영업이 가능합니다. 따라서 제1종으로 신고된 코인노래방은 구조상 불법으로 간주될 수 있습니다.제1종을 제2종으로 변경하기 위해서는 관할 구청에 업종 변경 신고를 해야 하며, 이 과정에서 단순히 서류만 바꾸는 것이 아니라 소방 설비, 방음, 내부 구조, CCTV 설치 등 관련 법규 요건을 모두 충족해야 합니다. 변경 과정에서 들어가는 비용은 상황에 따라 크게 차이가 납니다. 중요한 것은 이 금액인데요, 이미 시설이 제2종 기준에 맞게 되어 있다면 수십만 원에서 많아야 몇 백만 원 정도의 설비 보완 비용과 인허가 수수료 정도만 소요될 수 있습니다. 하지만 내부 구조가 제1종 기준으로 꾸며져 있어 칸막이, 방음, CCTV 등 설비를 새로 해야 하는 경우라면 수천만원에서 면적에 따라서, 혹은 공사기간동안 영업하지 못하는 손실까지 고려하면, 억단위로 비용이 발생할 수도 있습니다.문의 사항에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 민간임대아파트 관련해서 질문 있습니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.민간임대아파트는 일반 분양 아파트와는 달리, 시공사나 시행사가 건설한 뒤 임대사업자로 등록하여 일정 기간 동안 임대로 운영하는 주택을 말합니다. 대표적으로 10년 임대아파트의 경우, 최초에 일반분양처럼 소유권을 주는 것이 아니라, 임차인이 전세계약 형태로 입주하여 10년 동안 거주한 후 분양전환 여부를 선택할 수 있는 구조입니다. 따라서 입주자는 집을 '구매'한 것이 아니라 '장기 전세계약'을 맺은 상태라고 이해하면 됩니다.그러면, 어떻게 임차인이 다시 전세를 놓을 수 있는것일까요. 이는 임차인이 임대사업자와 맺은 전세계약을 그대로 제3자에게 승계시키는 방식으로 이뤄집니다. 쉽게 말해서 본인이 임대사업자로부터 임차한 권리를 그대로 다음 세입자에게 양도하는 것이지요. 이렇게 되면 원래 입주자는 실거주 없이 다음 세입자가 전세보증금을 내고 거주하게 되는 것입니다. 궁금하신 부분이 해결되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 빌라외벽 누수공사 비용부담 문제해결방법?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이것은 사진상으로 보기에, 일반적인 빗물로 만들어진 것은 아닌 것 같습니다. 오염의 정도가 심하니, 아무래도 오,하수쪽 배관에서 발생한 누수가 벽을 타고 나오는 것 같네요. 해당 부위에 욕실이 위치해 있는 경우, 외벽이 기온변화에 취약하여 크랙이 가고 크랙으로부터 내부의 배관 누수물이 새는 경우에는 안쪽에서 봐서는 전혀 문제가 없이 보일 수 있습니다. 방수공사는 공간 안에서 바깥으로 흐르는 것에 대한 방수공사이기 때문에 벽 안의 배관에서 물이 새면 방수층 바깥에서부터 시작이 되는 터라, 바로 외벽으로 나올 수 있는 것입니다. 따라서 이런 경우에는 몇 층의 배관에서 누수가 되는지 먼저 누수를 탐지하고 해당 호실의 과실이 있었는지를 파악하고, 만약 입증이 어렵다면, 빌딩 전체 관리비로 누수 및 외관 보수를 충당해야 할 것으로 보입니다. 감사합니다.