안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 2025년 하반기 우리나라 부동산 경기 어떻게 예상하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다."양극화" 이것이 2025년도를 관통하는 키워드가 될 것입니다. 공급 측면에서는 신규 주택 공급이 제한적이거나 지연되고 있는 상황입니다. 이는 주택 수급 불균형을 심화시키며, 일부 지역에서는 주택 가격 상승 압력이 지속될 수 있습니다. 반면, 수요 측면에서는 고금리와 대출 규제 등으로 인해 구매력이 제한되고 있어, 일부 시장에서는 거래가 위축될 가능성이 있습니다. 하지만, 일부 수요가 많은 지역(서울 및 일부 경기도) 에서는 수요가 오히려 계속 올라가는 중이지요. 그것은 아마도 공급예측시 공급이 매우 적거나 없을 것으로 보이기 때문입니다. 또한 지역적으로는 2025년 하반기 부동산 시장은 지역별로 상이한 양상을 보일 것으로 예상됩니다. 수도권 및 일부 주요 도시에서는 여전히 수요가 높아 가격 상승이 지속될 수 있으나, 지방 및 일부 비수도권 지역에서는 공급 과잉이나 수요 감소로 인해 가격 하락 압력이 있을 수 있습니다.조심스럽게 접근해야 하는 시기입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 부동산은 언제가 이사갈 수 있는 상황인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이사를 가거나 집을 매수할 때 “얼마까지 대출을 받아도 되는가”의 기준은 단순히 은행이 빌려주는 한도가 아니라, 가계의 소득 대비 상환 여력을 중심으로 판단하는 것이 가장 안전합니다. 은행은 보통 DSR(총부채원리금상환비율)을 기준으로 연간 소득의 40% 정도까지 원리금 상환을 허용하지만, 실제 생활에서는 이 비율보다 훨씬 낮게 맞추는 것이 무리가 없습니다.일반적으로 전문가들이 권하는 기준은 가처분소득의 25~30% 이내를 주담대 상환액으로 설정하는 것입니다. 즉, 세후 소득에서 생활비·자녀 교육비·보험료 등을 제외하고 남는 돈의 4분의 1 정도만 대출 원리금 상환에 쓰는 수준이어야 생활이 유지됩니다. 예를 들어 부부 합산 세후 소득이 월 600만 원이라면, 주담대 원리금 상환은 150만 원 전후가 적정선이라는 뜻입니다.즉, 8억 주택 구매 시 4억 원 이상은 보유해야 안정적입니다. 그래야 대출은 4~5억 원 선에서 조절되고, 금리 4% 기준으로 월 상환액이 150만 원 내외가 되어 무리가 덜합니다. 만약 자기자본이 부족해 대출을 6억 이상 써야 하는 상황이라면, 월 상환액이 200만 원을 훌쩍 넘어 생활에 압박을 줄 수 있습니다.정리하면, “은행이 얼마나 빌려줄 수 있느냐”보다 중요한 것은 내 소득으로 감당 가능한 상환 한도입니다. 안정적으로 이사갈 수 있는 상황이라 함은, 자기자본을 30% 이상을 마련하고, 30%를 넘지 않는 수준일 때라고 할 수 있습니다.질문에 대한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. LH 토지 관리 방식을 매각에서 임대하는 방향으로 개선한다고 하던데..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.LH의 토지 관리 방식을 매각에서 임대로 전환하자는 논의는, 공공이 토지를 직접 팔아버리지 않고 장기적으로 관리·활용하자는 의미를 담고 있습니다. 지금까지는 LH가 신도시나 택지개발지구를 조성하면 그 땅을 민간 건설사에게 ‘매각’하는 방식이 주를 이루었습니다. 이 경우 건설사들은 토지를 확보한 뒤 아파트를 지어 분양하면서 발생하는 이익을 대부분 가져가고, LH는 초기 토지 매각 대금만 확보하는 구조였습니다.이 방식을 임대로 바꾸면, LH는 토지를 소유한 채로 민간 건설사에게 장기간 임대해 주고, 건설사는 그 위에 건물을 지어 분양 또는 임대를 하게 됩니다. 이렇게 되면 민간 건설사가 토지 매입에 막대한 비용을 쓰지 않아도 되므로 초기 부담이 줄고, LH는 토지를 계속 보유하면서 임대료라는 안정적인 수익을 장기적으로 확보할 수 있습니다. 동시에 토지를 국가·공공이 소유한 채로 유지하므로, 향후 주택 가격 안정이나 공공정책을 추진할 때도 활용 여지가 커집니다.정리하자면, 과거에는 LH가 택지를 개발해 민간에 팔아 단기 자금을 확보하고, 민간이 분양이익을 독점하는 구조였다면, 임대 방식으로 바꾸면 LH가 토지를 장기 보유하면서 안정적인 수익을 얻고, 공공성이 강화되는 구조로 전환되는 것입니다. 이는 단기 재정 확보보다는 장기적인 공공 자산 관리와 주택시장 안정화에 무게를 두려는 방향이라고 볼 수 있습니다.그런데 말입니다. 이게 다시한번 생각해보면, LH 혹은 SH 등 주택공사가 땅을 더이상 개인 혹은 민간에게 팔지 않으면서, 공공주택들이 모두 국영화 되어가는 것의 시발점이 될 것입니다. 즉, 주택시장 안정화라는 장점만 있는게 아니라는 뜻이지요. 잘 생각해 보시길 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 주담대 심사 두달 이상 걸리는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.주택담보대출 심사가 두 달 이상 지연되는 경우는 여러 가지 원인이 복합적으로 작용할 수 있습니다. 우선 은행 자체의 심사 절차가 강화된 점이 가장 큰 이유인데, 최근 정부의 부동산 대출 규제와 금융권의 리스크 관리 강화로 인해 서류 검토 과정이 이전보다 훨씬 까다로워졌습니다. 소득 증빙, 부채 현황, 신용도 확인 외에도 담보로 잡히는 아파트의 권리관계, 거주 여부, 실제 소유자 확인 등이 꼼꼼히 검토되다 보니 시간이 지연될 수 있습니다.특히 말씀하신 상황처럼 집주인 본인이 아닌 가족(어머니)이 거주 중인 경우, 등기부등본상 권리자와 실제 거주자의 일치 여부, 임대차 관계, 전입세대 열람 등이 추가로 확인됩니다. 또 대출 대행 업체가 끼어 있을 경우, 은행과 중간에서 오가는 서류 검토·제출 과정이 늦어질 수도 있습니다. 매매 과정에서 잔금일이나 계약 조건이 맞물려 있다면, 은행이 혹시라도 채권 확보에 문제가 없는지 다시 확인하는 절차를 밟을 수 있고, 이 역시 심사 기간을 늘리는 요인이 됩니다.따라서 심사가 길어질 때는 단순히 “은행이 늦는 것”이라고 보기보다는, 현재 질문자님의 상황이나 서류가 복잡해서 그냥 무한정 뒤로 밀리고 있는 거라고 생각하셔야 합니다. 이럴 때는 대출 담당자에게 직접 현재 어떤 단계에서 막혀 있는지, 보완할 서류는 없는지 구체적으로 확인해서 일을 하도록 해야 하죠. 은행도 사기업이고, 거기 일하는 사람도 그냥 직장인입니다. 복잡한 서류보다 간단하고 당장 처리할 수 있는 일을 먼저 하려고 합니다. 그러니까 자꾸 귀찮게 하고 일을 시켜야 끝나는 것을 명심하시고, 자주 가서 묻고 따져서 일이 처리되도록 해야 합니다.
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Q. 요즘 순대국집 창업 괜찮을까요..??
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.요식업 10년차에 노동강도 때문에 순대국을 생각하신다구요.?아니요. 잘못생각하셨습니다. 순대국 노동 강도 장난 아닙니다. 편하게 조리하면 되겠지라고 생각하겠지만, 이것도 정말 힘들어요.그리고 점심이랑 저녁에 피크 한타임 장사라 쉽게 돈이 모이질 않습니다. 그리고 사람들 머릿속에 순대국이 고급음식이 아니라서 객단가가 높게 형성되기가 어려워요.감사합니다.