안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
Q. 시장에서 반응을 얻는 제품과 서비스들의 공통점?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.사람들이 돈을 지불하고 서비스나 재화를 소비하는 이유는 각자 여러가지겠지만 크게 두가지 부류로 나뉩니다. 첫번째는 지불한 돈보다 더 많은 돈을 벌수 있어서 이용하거나, 삶이 편리해질때.두번째는 소장하고 싶은 물건일때.아마도 말씀하시는 서비스들은 첫 번째 기준으로 가치가 상당히 높은 것 으로 보입니다. 감사합니다.
Q. 용인 죽전에 있는 대형평수 전망이 어떨까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.저도 말씀하신 위치에 관심이 많아서 그냥 지나지 못하고 이렇게 글을 적어봅니다. 말씀하신 대로, 대지지분이 커서 재건축 시 사업성이 좋아져서 유리하지요.다른 단지들은 어려운 사업성을 대지지분이 높으면 사업성이 좋아지니까요.다만, 재건축 자체가 얼마나 유효한 시기에 들어갈 수 있을지에 대해서는 의문이 있습니다. 현재 1994년 완공 건물들로 꽉 채워 30년이 된 분당의 아파트도 , "선도지구" 라는 것으로 아마 8개 단지만을 추려 재건축하는 중인것으로 알고 있습니다. 제가 알기로 해당 동네는 2000년대 초반 완공 인데, 분당 과 용인이라는 차이를 감안할 때, 재건축 까지는 최소 12년 이상의 시간이 더 걸릴 것으로 보입니다. 그 동안에 정책이 어떻게 변화될지 모르고요.또, 짧게는 현재 대출규제는 규제대로 하고, 금리는 낮추어 두마리 토끼를 잡으려는 분위기 입니다. 이런 경우 보통은 소형평수의 아파트가 강세를 보이고, 대형평수는 오히려 평단가가 낮아지는 양상을 띕니다.만일 장기적으로 재건축이 될 때가지 보유하시겠다면, 추천드리지만, 5-10 년안에 가격상승을 노리신다면 작은 평수가 더 낫지 않을까 하는 제 의견 적습니다. 성공적인 투자가 되시기를 바랍니다. 감사합니다.
Q. 부동산을 구입할 때 가장 중요한 포인트는?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.부동산을 구매하실 때 가장 먼저 고려하셔야 할 것은 질문자님의 금액가용 범위입니다. 여기서 금액범위란 가지고 계신 현금 + 안정적으로 운영 가능한 대출 금액 이 되겠습니다.질문자님의 연봉 및 소비 수준을 고려하시어, 이 금액을 먼저 결정하시고, 그 이후에 나머지 요소들을 보시면 됩니다. 말씀하신 역세권, 숲세권 등 위치적 요소 보다 먼저 고려해야 하는 것이 있습니다. 그것은 어느 지역에 갈 것인가에 대한 내용입니다. 물론 금액대를 정한 시점에서 이것 또한 어느정도 정해지지만수도권의 경우 금액대비 선택지가 많기 때문에 중요하게 생각하셔야 하는 요소입니다. 이렇게 지역(구 / 동) 까지 확인하셨으면, 이제 질문자님이 말씀하시는 세부 입지를 고려하실 때입니다. 그래서 숲이나 전망이 좋은지, 조금 복잡하더라도 역근처가 좋은지 선택하시면 되겠습니다. 좋은 선택 되시고, 즐거운 생활 하시기 바랍니다. 감사합니다.
Q. 상가 건물 내 계단를 임의로 막고 사용중 입니다 불법인가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.현재 설명해주신 내용만으로는 명확하게 불법이라고 단정짓기는 어렵지만 , 불법의 소지가 매우 높아 보입니다. 건축법에서는 구조 변경에 대한 부분을 들 수 있습니다. 만약 내부 계단을 막음으로써 1층과 2층이 물리적으로 완전히 분리되고, 각각 별도의 독립적인 용도(예: 1층은 상가, 2층은 사무실)로 사용될 경우, 이는 독립적인 동선 확보를 통한 건축물 용도 변경에 해당할 수 있습니다. 이러한 경우 관할 구청에 용도 변경 허가 또는 신고를 해야 하는 것입니다. 더 나아가 소방법에 비추어 보면 불법의 가능성이 더 커지는데요. 화재 발생 시 건물을 이용하는 사람들이 안전하게 대피할 수 있도록 피난 통로를 항상 확보해야 합니다. 내부 계단을 막는 행위가 1층 사용자의 비상 탈출 경로를 제한하거나, 2층 사용자가 외부 계단으로만 피난해야 하는 상황에서 추가적인 위험을 초래할 수 있기 때문입니다.이러한 점을 감안하시어 법을 확인해 보시고, 불법이 되지 않는 선에서 이용하실 수 있도록 하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.
Q. 최근 부동산 찌라시라고 나오는 10억이상 아파트 보유세 1%가 가능성이 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.최근 유포된 부동산 관련 정보지(일명 찌라시)에 포함된 '10억 원 이상 아파트 보유세 1%' 주장은 현행 세제 및 정부 정책 기조에 비추어 실현 가능성이 매우 낮다고 판단됩니다.왜냐하면, 현재 한국의 부동산 보유세는 재산세와 종합부동산세로 구성되어 있습니다. 이들 세금은 주택 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 누진세율을 적용하여 산정됩니다. 10억 원 이상 고가 아파트라 할지라도 현행 재산세와 종합부동산세를 합산한 실효세율은 1%에 미치지 못하며, 특히 1세대 1주택자의 경우 각종 공제 혜택으로 실제 세 부담은 더욱 낮습니다. 따라서 '1% 보유세'는 현행 대비 세 부담이 상당히 증대되는 수준을 의미합니다.현재 정부의 부동산 정책 기조는 세 부담 완화 및 시장 활성화에 중점을 두고 있습니다. 실제 1주택자 재산세 공정시장가액비율 특례 연장 등 보유세 부담 경감 노력이 지속되고 있습니다. 만약 보유세가 1%로 대폭 인상될 경우, 이는 극심한 조세 저항을 야기하고 주택 시장에 급격한 충격을 줄 수 있습니다. 특히 소득이 없는 고령층에게는 심각한 경제적 부담으로 작용할 가능성이 큽니다. 또한, 과도한 보유세는 임차인에게 부담이 전가되어 월세 가격 상승을 유발할 수 있다는 우려도 있습니다. 결론적으로 찌라시는 검증된 정보가 아니기에 그에 대한 신뢰는 접어 두시는 편이 좋겠습니다. 부동산 정책은 한번 시행하면 돌리기가 어렵기 때문에 신중한 검토와 여론 수렴 과정을 거쳐 발표됩니다. 현재 정부의 정책 방향과 보유세 인상 시 예상되는 파급 효과를 종합적으로 고려할 때, 10억 원 이상 아파트 보유세 1% 인상안이 실제로 정책화될 가능성은 희박합니다.답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.