안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 근저당 잡힌 월세집 계약해도 될까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.근저당이 잡힌 월세 원룸은 위험할 수 있습니다. 잘 알아보셔야 합니다. 계약 전 등기부 확인과 선순위 권리조사는 필수로 해야 합니다. 하나하나 짚어 드릴게요.먼저 해당 호실의 등기부등본을 열람하여 근저당을 직접 확인하세요. 정말로 보증금 보다 큰 금액이 선순위로 잡혀 있다면 건물 전체가 경매로 넘어갈 경우 보증금을 전액 잃을 수도 있습니다. 다음으로는 대항력과 우선변제권 입니다. 대항력은 전입신고 및 점유(이사)하면 생깁니다. 우선변제권은 확정일자로 생기는 거구요. 단 선순위 채권보다 후순위일 경우 우선변제권도효과가 없습니다. 이점 참고하세요.보증보험이 가입가능한지 확인해보세요. 보증금에대한 보험이 가능하다면 위험을 줄이거나 없앨 수 있어요.그런데, 경험상으로는 지금 건물 전체가 투자형 원룸으로 건물주 대출이 많이 들어있는거 같아요. 보증금이 월세에 비해 높아 보이구요. 매매가나 시세가 형성이 안되어 경매 시, 얼마를 되돌려 받을 수 있을지 계산이 안될 거에요. 사실 저는 실무에서 이런 주택은 추천드리지 않는 편입니다. 위험합니다. 결론은, 다른 것 알아보시는 것도 병행하시길 추천 드립니다. 감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 중개보조원으로 일하면서 돈을 조금씩 모은 다음에 부동산 투자를 하려고 하는데요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.아니에요. 중개보조원으로 일하는 것이 불법이라니요. 그럴 리 없습니다. 중개보조원은 중개사무소에서 일하는 떳떳한 직업인입니다. 그러나 공인중개사 없이 중개보조원이 주도하는 계약이 불법인 것이지요.중개보조원이 되려면, 중개보조원을 채용하는 중개사무소에 취업을 하시면 됩니다. 그러면 사무소 대표(공인중개사)가 공인중개사 협회에 중개보조원으로 등록을 하게 됩니다. **여기서 이 등록이 없으면 불법입니다. 특별한 자격증은 필요 없지만, 범죄 경력 등 결격사유는 있으면 안되겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 월세계약 중도해지시, 월세 일할계산 해줘야 하나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 상당히 스트레스 받는 상황이 아닐 수 없습니다. 결론부터 말씀드리면, 지금 질문자님은 세입자에게 "일찍 나가라" 한 것이 아니기 때문에 월세를 일할 계산해주실 필요가 전혀 없습니다!단순히 "계약연장이 불가하다"고만 말했는데, 세입자 마음대로 먼저 나간 뒤, 일할계산해서 지낸 만큼만 내겠다고 하는 경우네요. 세입자분이 뭔가 착각을 하고 있는 것 같아요. 지금 계약을 파기하고 먼저 퇴실한 것은 세입자입니다.오히려 이런 경우에는 집주인 분이 보증금을 먼저 내어주실 필요가 없었어요. 그런데, 세입자의 사정을 고려해 먼저 보증금을 내주는 선처를 하였음에도, 남은 월세를 내지 않고 일할계산까지 해달라는 것은 참으로 어이가 없는 행동입니다.본래 실무에서는 3개월 전 집주인의 실거주 통보에도 정상적으로 계약 만기까지는 계약을 이행해야 하는 것이기 때문에 이런 경우는 협의에 따라 2개월 남았지만 1달만 내고 나가거나, 2개월치를 모두 내고 나가는 등의 계약을 이행해야 합니다. 결과적으로는 일할 계산을 할 필요가 없으시고, 법적으로는 남은 월세 모두를 청구할 수 있는 권리가 있으시니, 당황하지 마시고, 해당 내용을 말씀하시어 협의하시면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 이젠 정말 월세의 시대로 접어 드는 걸까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 이미 한국부동산 시장에서는 전세에서의 월세로의 구조적 전환을 맞이하고 있다고 봐도 과언이 아닙니다. 이유는 몇가지로 살펴볼 수 있습니다. 먼저 대출 규제가 대폭 강화된 것입니다. 과거에는 전세자금대출이 쉬웠지만, 지금은 DSR 등 대출 규제가 강화되면서 전세자금(목돈) 마련이 어려워졌습니다. 이에 따라서 집주인들도 전세보다는 월세가 잘 나간다는 사실을 알게 되었고, 세입자 또한 어쩔 수 없이 월세로 옮기는 현상이 벌어집니다. 다음으로 집주인들의 수익형 부동산을 선호하는 현상도 한몫 했습니다. 잘 생각해보면, 전세는 집주인 수익이 없는 구조이며, 임대로 수익을 창출하는 것이 아니라 재판매 할때 수익이 발생합니다. 그러나 월세는 현금 흐름이 즉각적으로 발생하니까 임대 중에도 작지만 수익은 발생시킬 수 있는 구조입니다. 노령화가 진행됨에 따라서 수익형 부동산 선호현상은 더 두드러지고 있다고 봐도 됩니다. 마지막으로는 첫번째 이유에서 파생된 부분이 있는데요, 예전엔 전세보증금을 다른 부동산 매입에 쓰거나 투자 수단으로 쓸수 있었다면, 지금은 대출규제나 각종 규제로 인해 이러한 자유로운 투자가 어려워졌습니다. 그래서 결과적으로는 전세가 줄고 월세가 강세를 띄고 있는 모양입니다. 말씀하신 대로 이전세대와는 다른 요즘 세대의 문화도 이유입니다. 거주지의 유동성을 더 선호하고 주거에 많은 돈을 사용하고 싶어하지 않지요. 한군데 정착해서 살고자 했던 옛 세대와는 다른 문화적 특성입니다. 읽어주셔서 감사합니다.
부동산
Q. 동생의 집으로 전입신고 하는데 문제가 있을까요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.전입 신고 자체는 문제가 없습니다. 전입신고는 실거주 전제의 주소이전신고 이기 때문에 실제로 일정 기간 이상 거주하는 것을 원칙으로 합니다. 다만, 허위로 전입신고 할 경우는 주민등록법 위반으로 과태료 처분 될 수 있습니다. 주택 수에 미치는 영향은 없습니다. 여전히 1주택자 입니다. 감사합니다.