안녕하세요. 한영현 전문가입니다.
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Q. 청년매입임대주택에 당첨돼서 주거하면 청약통장 소멸질문
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.청년매입임대주택에 당첨되어 입주하더라도 청약통장은 원칙적으로 소멸되지 않습니다. 임대주택의 경우는 분양주택과 다르게 청약통장이 유지되는 것이 보통이며 청약통장이 소멸되는 경우는 분양 전환되는 임대주택이나 분양주택 당첨 시 해당합니다.감사합니다.
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Q. 청약 당첨 후 잔금 대출 규제 기준일, 사업자 주택담보 대출 가능한가요??
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.대출 규제의 적용 시점은 일반적으로 청약 모집공고일, 청약 당첨일, 계약일 등 시행중인 규제가 기준이 됩니다. 만약 자금 대출 실행 시점에 대출 규제가 강화되어 최대 한도가 8억으로 바뀌었다고 해도 보통은 청약모집공고일 또는 당첨일 기준으로 규제가 적용됩니다.현재 개인사업자가 아니라도 청약 당첨 후 잔금 시점 이전에 사업자를 내면 사업자 주택담보대출이 가능할 수 있습니다.사업자 주택담보대출도 2025년 6월 27일 시행된 대출 규제의 영향을 받습니다. 즉 사업자 주택담보대출이라 해도 대출 한도 및 기타 규제 사항에 포함됨므로 6억 한도 제한을 받을 가능성이 큽니다.청약은 남편 명의로 당첨됐으며 잔금대출을 아내 명의 사업자 주택담보대출로 진행하려는 경우 보통은 청약 계약 당시 공동명의로 계약하는 것이 보통 금융기관에서 인정받기 쉽습니다. 단독명의 계약일 경우 배우자 동의서 및 인감증명서 제출 등 부가 서류를 요구하기도 하며 일부 은행에서는 배우자 단독 명의 대출이 제한될 수 있습니다.감사합니다.
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Q. 아파트 리모델링사업시 사업 후 주거지는 그대로 인가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.기본적으로 리모델링 사업은 기존 건물의 건물을 증축, 수선하거나 내부 구조를 변경하는 방식이기 때문에 대부분의 경우 기존 세대가 기존, 동, 호수로 재입주하게 됩니다.단 내부 구조 변경이나 일부 설계 변화가 있다면 동,호수 변호가 변동될 수 있습니다.감사합니다.
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Q. 기부를 많이 하는 연예인들은, 어떠한 목적도 있는건가요?!
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.개인이 연말정산이나 종합소득세 신고 시 공익단체 기부금의 15%가 세액공제되고 1천만 원 초과분은 30%까지 공제됩니다.사업소득자뿐 아니라 근로소득자도 지정 기부금, 특례기부금 등에 대해 소득공제 및 세액 공제를 받을 수 있습니다.기업이나 개인이 사회적 가치를 위해 기부하면 대외적으로 사회적 책임과 윤리경영 이미지가 높아집니다.따라서 대중적 인지도 향상, 언론 노출, 소비자 충성도 확보 등 긍정적 마케팅 효과가 발생합니다.
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Q. 무주택세대주에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.부모님이 상업용 부동산만 소유하고 있고 자녀가 세대분리하여 세대주가 된다면 자녀+부모님 모두 무주택 상태로 취급됩니다. 따라서 무주택세대주로 인정받아 신혼부부 청약 및 대출 등 관련 혜택을 받을 수 있습니다.단 세대구성원 중 주택을 소유한 사람이 있으면 무주택 인정이 불가하니 세대구성원 범위를 확실히 확인하시길 바랍니다.감사합니다.
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Q. hug 청년버팀목 연장 (타은행으로변경)
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.버팀목 전세대출은 반드시 국민은행에서만 받을 필요 없으며 우리은행, 신한은행에서 모두 상품 운영이 가능합니다. 다만 은행에 따라 건물 시세 산정 방식이 달라 진행 여부가 다를 수 있습니다.아파트 소유권이 기업 명의로 되어 있는 상태라면 원칙적으로 타인 명의의 주택을 전세계약 대상으로 대출 받는 것이 어렵습니다. 은행과 HUG, HF 등 보증기관은 반드시 개인 소유의 주택에 임대차 계약을 맺은 상태에서 대출 실행을 인정합니다. 따라서 11월 말 잔금과 동시에 소유권이 임대인 개인 명의로 변경되는 특약이 있다면 그 이전에는 담보대출 실행이 제한되고 실질적인 대출 실행 및 지급은 소유권 이전 이후로만 가능합니다.
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Q. 주택임대사업자에 전세로 살고 있는데 1년차 5% 증액 문의
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.임대차 계약 기간 중 1년 뒤 5%인상 이라는 특약은 임대차 보호법에 위반되지 않는 한 원칙적으로 효력이 있습니다. 하지만 임대인은 임대차 기간 중 임대료를 증액할 경우 특별한 사유가 없는 한 청구가 제한되며 임차인의 동의가 필요합니다. 즉 단순히 기간 중 1년 만에 5% 인상한다는 특약이 있는 경우 임차인은 반드시 이에 응할 의무가 없으며 동의하지 않으면 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.2년 계약 만료 후 임차인이 계약 갱신청구권을 행사하면 임대인은 전세금을 5% 이내로만 증액할 수 있습니다. 이미 1년 째 5% 인상한 경우라 하더라도 갱신청구권 행사 시에는 직전 임대료 기준으로 또 5% 인상 요구가 가능합니다.임차인이 동의하지 않는 경우 5%를 초과하거나 불합리한 증액 특약은 무효입니다. 임차인은 초과 지급분의 반환을 청구할 수도 있습니다.보증금이 증액되는 경우 보증금 보호나 확정일자 등 권리확보를 위해 계약서를 새로 작성하는 것이 가장 안전합니다. 반드시 새로운 계약서를 다시 쓸 필요는 없고 기존 계약서에 특약사항을 추가하거나 별도의 합의서만 작성하셔도 됩니다.감사합니다.
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Q. 청약 특별공급 중 다주택자가 신혼부부나 출산특례로 신청 가능한가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.기본적으로 신혼부부 특별공급은 무주택 세대여야 하므로 현재 2채의 아파트를 보유한 세대는 무주택 요건에 해당하지 않아 신청이 어렵습니다.다만 기존 주택을 처분하는 조건 하에 신청할 수 있는 처분 조건부 특레가 있는 경우가 있으니 부분은 해당 주택의 처분 계획과 기간, 청약 공고의 구체적 요건을 확인하셔야 합니다.감사합니다.
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Q. 주거용 오피스텔 임대사업자등록시 주택수 제외되나요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.임대사업자로 등록해도 보유 주택 수 산정에서는 등록 주택이 온전히 제외되지 않습니다.단 특정 요건을 갖추고 2027년 12월 31일까지 임대사업자 등록 시 취득세나 종합 부동산세 등 일부 세목에서 제외, 감면 특례가 한시적으로 적용됩니다.감사합니다.
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Q. 9억 아파트 대출 80% 받으려면 ??
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.규제지역이 아니라면 LTV 70~85%가 적용되며 10억 아파트의 경우 최대 7~8억 대출이 가능합니다. 최소 계약금 10~20%정도는 보유해야 합니다.DSR은 연소득의 40% 이하로 대출 상환을 제한하므로 연간 원리금이 연소득의 40%를 넘이면 대출이 줄어듭니다.사업자 담보대출은 가계주담대보다 한도가 높고 최대 60억 원까지 가능하나 실제 대출은 담보가치와 소득에 따라 달라집니다.