국내 풀빌라 업체에 대한 과다대출 논란이 문제가 되고 있습니다. 어떤 개선책이 필요할까요?
포항 옛 화진휴게소 풀빌라의 공매 과정에서 불거진 감정가 부풀리기 논란이 발생한 이유는 무엇이며, 이로 인해 금융권이 입게 된 손실 규모는 어느 정도인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
옛 화진휴게소 풀빌라는 2019년 김천신협에 60억원의 근저당을 설정해주었지만, 대구축협과 다른 3개의 농협으로 구성된 대주단이 신탁을 통해 108억원의 우선수익권을 설정하며 과도한 대출을 해준것이 문제의 발단이 되었습니다. 이후 공매 낙찰가가 66억1200만원에 그치면서 대구축협이 약7억9600만원, 나머지 농협이 각 5억3천만원 정도의 손실을 보게되었습니다. 공매 감정평가에서는 약140억원가량 선정되었지만 실제 낙찰된 금액과의 차이를 보면 시장에서의 실제가치는 훨씬 못미친다는 것이 나타난 것으로 볼 수 있습니다. 당초 생활숙박시설로 대출이 집행되었으나 최근 행정절차 문제로 운영에 문제가 발생하며 가치가 크게하락했는데, 실질적인 가치판단이 아닌 건축주의 의견만을 반영하여 대출을 일으켰다는 비판에 직면하고 있는 상황입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
은행에서 대출을 해줄 경우 정확한 담보능력을 보고 또한 정확한 감정평가를 실시를 해서 그에 맞게 대출을 해 줘야 하나
화진휴게소 풀빌라 사건 처럼 대출 당시 생활숙박시설로 대출이 되었지만 최근 행정 절차 문제로 제약이 생기면서 건물 가치와 활용도에 문제가 생겨서 가치가 하락을 하게 된 것이고, 이러한 손실은 은행에서 고스란히 안게 된 사례입니다.
당시 공매 낙찰가가 66억 정도 낙찰이 되었지만 대구축협이 8억, 나머지 농협은 약 5억 정도 손실이 난 것으로 보입니다.
따라서 감정평가 시 규제등도 어느 정도 적용을 시켜서 보수적으로 접근을 해야 되지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
최근 공매 진행한 포항 옛 화진휴게소 풀빌라 감정가가 140억이지만, 낙찰가는 반도 안되는 66억에 진행되어 과잉 감정의 논란이 퍼졌습니다.
이는 감정평가 기준이 불투명한데서 발생하는 문제로, 감정평가사들이 특정 자산에 대해 시장가치를 제대로 판단 못해서 생기는 문제입니다. 이러한 관행은 예전부터 있어왔는데요. 사업을 진행할 때 감정가가 많이 나와야 대출도 원활히 되는등 여러 이점이 있기 때문에 프로젝트와 결부되어 과잉금액으로 감정을 해왔던 관행인 것으로 보입니다.
금융기관들은 최소 5억원 이상씩 손해를 봐야 했습니다.
이상으로 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
포항 옛 화진휴게소 풀빌라 공매 과정에서 감정가 부풀리기 논란이 발생한 이유는 부동산을 담보로 대출을 받을 때 감정평가법인이 부동산의 가치를 실제보다 높게 평가했기 때문입니다. 이는 건축물이 올라가고 필지가 합쳐지는 등의 이유로 평가액이 상승한 결과를 과대 반영했다는 해명이 있었으나 그 과정에서 실제 가치보다 지나치게 높게 책정되어 금융권 대출이 과다 집행된 의혹이 제기된 것입니다. 이 과정에서 금융권은 약 70억 원의 대출을 실행했으며 이로 인한 손실 위험이 발생했습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
풀빌라 과다대출 논란은 감정가 부풀리기와 담보가치 왜곡 때문이며, 금융권이 수백억 원대 손실을 입은 사례가 있습니다. 개선을 위해선 감정평가의 투명성 강화, 사업성 심사 기준 강화, PF대출 관리 강화가 필요합니다.
포항 옛 화진휴게소 풀빌라의 공매 과정에서 불거진 감정가 부풀리기 논란이 발생한 이유는 무엇이며, 이로 인해 금융권이 입게 된 손실 규모는 어느 정도인가요?
===>이는 대출 집행의 허점을 이용한 사례이고 실제 가치보다는 과도하게 높게 감정가가 책정된 사례입니다. 금융권의 손실규모는 약 66억원입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
뉴스에 따르면 해당 위치의 풀빌라에 대해서 2019년 김천 신협이 60억 대출, 그리고 대구 축협과 나머지 3개 농협으로 구성된 대주단이 신탁을 통해 108억의 우선수익권을 설정하며 과도한 대출을 실행해 주었습니다. 문제는 해당 부동산이 공매에서 66억에 낙찰이 되었고 해당가격은 위 기관들이 최초 설정한 감정가 140억원보다 절반이상 감소한 가격이였습니다. 즉, 시장에서의 실제 가치는 크게 낮았다는 의미이고 대출당시에도 이러한 감정평가만을 근거로 대출을 집행한게 합리적인 판단이였는지에 대한 문제가 제기 된것입니다.
정확한 각 기관 손실규모는 정확히 나와있지 않지만 대락젹으로도 수십억원의 확정손실이 발생된것으로 알려졌습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
국내 풀 빌라 업체 과다 대출 문제 및 개선 책 ==>
국내 풀 빌라 업체의 과다 대출 논란은 금융기관의 부실 대출 관행과 책임 회피에서 비롯된 문제로 보입니다. 이는 주로 과도한 감정과 책정과 이에 기반한 대출 , 그리고 사업 성 평가의 미흡함이 원인으로 지적될 수 있습니다.
이러한 문제를 개선하기 위해서는 다음과 같은 방안들을 고려해 볼 수 있습니다.
감정 평가 시스템 투명성 및 신뢰성 강화 :
감정평가 과정에 대한 외부 감사와 철저한 검증 절차를 도입하여, 실제 시장 가치를 반영한 공정한 평가가 이루어지도록 해야 합니다. 감정가 부풀리기를 막기 위한 제도적 장치가 필요합니다
금융기관의 심사 강화 및 책임 의식 고취 :
금융기관은 대출 심사 시 사업의 미래 수익성과 담보 가치를 더욱 보수적으로 평가하고, 리스크 관리에 대한 책임을 강화해야 합니다. 단순히 담보 물에만 의존한 대출보다는 사업 구조와 운영 능력까지 종합적으로 심사하는 역량이 요구됩니다.
투자자 보호 장치 마련 :
수익 형 부동산 투자 상품에 대한 정보 제공을 투명하게 하고, 예상 수익률이 과장되지 않도록 관련 규제를 강화하여 투자자들이 정확한 정보를 바탕으로 합리적인 의사 결정을 할 수 있도록 지원해야 합니다.
공 매 및 경매 시스템의 효율성 제고 :
채무 불 이행 시 자산 회수를 위한 공 매 및 경매 절차의 투명성과 효율성을 높여, 신속하고 적절한 가격에 자산이 처분 될 수 있도록 개선이 필요합니다.
포항 옛 화진 휴게소 풀 빌라 공 매 과정의 감정가 부풀리기 논란 및 금융권 손실 ==>
포항 옛 화진 휴게소 풀 빌라의 공 매 과정에서 감정가 부풀리기 논란이 발생한 주된 원인은 실제 가치보다 현저히 높은 감정가(140억 원)가 책정되었기 때문입니다. 해당 풀빌라는 감정가의 절반에도 못 미치는 66억 1200만 원에 공매 되면서 '뻥튀기 감정'이라는 비판을 받았습니다.
이러한 논란은 부실 대출 및 책임 회피 관행이라는 문제점을 드러냈으며, 이로 인해 대구 축 협 안동 농협, 예 천 농협, 구미 인동 농협 등 여러 금융기관이 상당한 손실을 입었습니다.
최소 5억 원 이상, 총 수십 억 원에 달하는 확정 손실을 떠안게 되었습니다.이는 금융기관이 불량 채권을 떠안게 되는 결과를 초래하며, 결국 금융 시스템의 건 정 성을 위협할 수 있는 요소로 작용하게 됩니다.
결론적으로, 이러한 문제를 해결하고 재발을 방지하기 위해서는 다음 세가지 개선이 필수적입니다.
감정 평가 시스템의 투명성과 신뢰성 강화 :
객관적이고 공정한 감정 평가가 이루어 질 수 있도록 외부 감사 및 검증 절차를 더욱 강화해야 합니다.
금융기관의 심사 기분 강화 및 책임 성 증대 :
단순히 담보 가치에만 의존하기보다는 사업의 본질적인 수익성과 지속 가능성을 면밀히 심사하고, 대출 과정에서 의 리스크 관리 책임을 더욱 명확히 해야 합니다.
투자자 보호 장치 마련 :
수익형 부동산 상품에 대한 정확한 정보 제공과 과장된 수익률 광고에 대한 규제를 강화하여, 투자자들이 합리적인 판단을 할 수 있도록 보호해야 합니다.