주거용 오피스텔 전입신고를 안받으면
현재 1주택자이고 이번에 주거용 오피스텔을 월세를 줘서 용돈벌이 하려고 매매를 생각하고 있습니다 오피스텔에 세입자가 전입신고를 하고 안하고 차이가 어떤거지 부과된는 세금과 절세 받는 방법이 있는지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주거용으로 되어 있는 오피스텔은 전입신고와 상관없이 주택수로 잡히게 되어 있습니다. 하지만 업무용 오피스텔을 구입하여 전입신고를 하지 않거나 주거용 오피스텔을 업무용 오피스텔로 전환하게 되면 주택수로 잡히지 않습니다.
주택임대사업자로 등록(주거용)하면 취득세와 재산세가 전용면적에 따라서 할인 적용되고 임대소득세도 국민주택 규모이하인 경우 감면 적용됩니다. 반면 일반 소유자인 경우에는 취득세 4.6% 고정세율이 적용되고 주거용인 경우 주택분 재산세는 적으나 다주택인 경우 취득세 중과대상이 될 수 있으며 종부세에도 합산 될 수 있습니다. 업무용이라도 전입신고를 하면 주거용으로 변경되며, 실사용에 따라서 주택수에 포함되어 양도세에 적용됩니다.
업무용 오피스텔은 부가세 환급 대상이라는 이점도 있는데, 집주인이 업무용 오피스텔을 분양받았을 경우, 건물가액의 10%를 환급받을 수 있으나, 만약 나중에라도 임차인이 전임신고를 하면 집주인은 환급받은 부가세 10%를 다시 뱉어내야 합니다. 다른 주택이 없고 오피스텔만 있다면 주거용으로 하여 비과세를 받는 것이 좋고 다른 주택이 있다면 업무용으로 유지하는 것이 유리할 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일단 1주택자의 양도소득세 비과세 혜택(9억 까지)을 받기 위해서는 1주택자 지위가 중요한데,
오피스텔이 주택으로 간주가 되면 2주택자로 비과세 혜택을 못 받게 됩니다.
그리고 오피스텔이 주택으로 포함되면 2주택자로 중과 대상이 될 수도 있습니다.
오피스텔을 업무용으로 유지하며 세입자의 전입신고를 하지 않을 경우 절세 측면에서는 유리할 수는 있으며,
이 경우 임차인과 계약서 작성 시 관련 부분에 대해서 명확히 해두시는 것이 좋을 것으로 판단이 됩니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
주거용 오피스텔에 세입자가 전입신고를 하지 않으면 세금 측면에서 몇 가지 중요한 차이가 발생할 수 있습니다. 세입자가 전입신고를 했을 때와 하지 않았을 때의 차이점과 세금 관련 사항을 정리해 드리겠습니다.
1. 세입자가 전입신고를 하지 않으면?전입신고를 하지 않으면, 세입자는 주거지로 인정받지 않습니다.
전입신고는 세입자가 실제로 그곳에 거주하고 있다는 법적 증거가 됩니다. 전입신고가 없으면 주거용으로 인정받지 않기 때문에 일부 세금 혜택이나 규제가 적용되지 않을 수 있습니다.주거용 오피스텔에 대한 세금 측면에서 차이:
임대소득세: 세입자가 전입신고를 하지 않더라도, 임대소득세는 세입자 전입 여부와 관계없이 과세됩니다. 즉, 월세 수입에 대해 종합소득세나 임대소득세가 부과됩니다.
재산세/종합부동산세: 주거용 오피스텔이 주택으로 분류될 수 있으므로, 전입신고 여부와 관계없이 주택수에 포함되어 재산세와 종합부동산세 부과에 영향을 미칠 수 있습니다.
2. 세입자가 전입신고를 했을 때?전입신고를 하면, 세입자는 해당 오피스텔을 주거지로 인정받습니다.
이 경우, 전입신고를 한 세입자가 임대인(오피스텔 소유자)에게서 주거지로 제공받고 있다는 공식적인 증거로 활용됩니다.세금 혜택:
주택수 규제: 주거용 오피스텔이 주택수에 포함되어 1주택자 혜택을 받으려면, 세입자가 전입신고를 해야 합니다. 이 경우, 세입자가 전입신고를 했다는 사실로 인해 오피스텔이 주택으로 분류되고, 1주택자로 인정받을 수 있습니다. 이는 양도세와 관련하여 주택수에 영향을 미치기 때문에 주택수를 줄이는 데 유리할 수 있습니다.
임대소득세: 전입신고를 한 세입자에게는 주택임대차보호법이 적용되므로, 임대소득세 신고와 관련된 규정이 정확히 적용됩니다.
3. 세금 절세 방법전입신고를 하지 않는 세입자에게 임대:
세입자가 전입신고를 하지 않는 경우, 주택수에 포함되지 않을 가능성이 있습니다. 그러나 실제로 세입자가 거주하고 있지 않거나 장기적인 임대 계약을 맺지 않으면, 실제 세금 혜택을 받는 데 어려움이 있을 수 있습니다.주택수에 대한 규제 적용 방안:
1주택자 기준을 유지하고 싶다면, 세입자가 전입신고를 해야 해당 오피스텔이 주택수에 포함됩니다. 전입신고 후 1주택자로서 양도세 면제를 받을 수 있는 조건이 충족될 수 있습니다.
양도세 절세 방법: 1주택자 혜택을 받기 위해서는 최소 2년 이상 보유해야 하며, 2년을 넘게 보유한 후 세입자가 전입신고를 한 경우 양도세가 면제될 수 있습니다.
4. 주거용 오피스텔 임대시 절세 전략:임대소득 신고:
월세 수입에 대해 임대소득세를 신고하고, 필요한 경우 경비 처리를 통해 절세할 수 있습니다. 오피스텔 관리비, 유지비, 수리비 등을 경비로 인정받아 세금을 줄일 수 있습니다.양도세 절세:
오피스텔을 2년 이상 보유하고 전입신고를 한 상태로 세입자가 거주하는 경우 양도세 면제 혜택을 받을 수 있습니다.
거주 요건을 채운 후에는 세액 공제를 받을 수 있는 경우가 많습니다.
결론:전입신고가 없으면 주거지로 인정받지 않기 때문에 세금 혜택이 제한될 수 있습니다.
세입자가 전입신고를 하면 주택수에 포함되어 양도세 면제 등 주택 관련 혜택을 받을 수 있습니다.
세금 절세 방법으로는, 임대소득세 신고 시 경비 처리를 활용하거나, 양도세 면제를 위한 보유 기간을 고려하는 방법이 있습니다. 참고하세요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
오피스텔의 경우 주거용일 경우 주택수에 포함이 되고 업무용으로 사용할 경우 주택수에서 제외가 됩니다.
세입자가 전입신고를 하게 되면 1주택자가 되게 됩니다. 하지만 최근 비아파트 활용화 방안으로 전용 60m2이하 신축 소형(수도권 6억, 지방 3억이하)를 매수할 경우 2027년 12월까지 취득세, 종합부동산세, 양도소득세등 세금 계산 시 주택수에서 제외시켜주는 정책이 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
오피스텔은 원칙상 업무용시설로써 주택에 해당되지 않습니다. 보통 주거용 오피스텔의 경우 전입신고를 하고 임대차를 하실수 있지만 주택수 산정에 포함이 되기 때문에 세금에 있어 불리한 부분이 있을수 있습니다. 그에 반해 업무용 오피스텔은 주택이 아니므로 주택수산정에 포함이 되지 않고 상가건물에 따라 부가세환급을 받으실수 있습니다.다만 주거용으로써 임대차는 원칙상 금지되어 있고 만약 주거용 임대를 하게되면 환급받은 부가세에 대해 추징이 될수 있어 임대인이 업무용오피스텔의 경우 전입신고 금지특약을 넣고 임대차를 하는 경우가 많습니다.
결론저긍로 본인이 구매하는 오피스텔이 용도상 업무용이라면 임대차를 진행하더라도 전입신고 불가 특약으로 진행을 하셔야 하고 주거용 오피스텔이라면 전입신고를 해도 별 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
주거용 오피스텔에서 전입신고를 하지 않을 임차인은 없을 것입니다.
전입신고 및 확정일자를 받지 않으면 대항력을 가질 수 없기 때문에 보증금이 위험해 지기 때문입니다.
따라서 임차인은 전입신고와 확정일자를 신고 할 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
오피스텔은 건축법상 업무용 건물로 분류되지만, 실제로 주거용으로 사용되면 주택으로 간주됩니다.
그리고 주택 수는 세금 계산 시 매우 중요한 요소입니다
따라서, 세입자가 전입신고를 하느냐 마느냐는 귀하의 주택 수에 직접적인 영향을 미칩니다.
1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 주택이 1채만 있어야 합니다.
오피스텔이 주택으로 간주되면 2주택자로 비과세 혜택 못 받을 수 있습니다
전입신고와 관계 없이, 월세 수익이 있으면 임대소득세는 과세 대상입니다
절세방법은 세입자와 협의를 해야 되는데 그부분은 쉽지않은 사항입니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
오피스텔은 2가지로 쓰일 수 있습니다. 사무용으로 쓰던지 아니면 주택으로 쓰던지 양면성이 있습니다.
주거 용 오피스텔에 세입 자가 전입 신고를 하는 것과 하지 않는 것의 차이는 다음과 같습니다.
세입 자의 전입 신고입니다 :
세입 자가 전입 신고를 하면 해당 오피스텔은 주거 용으로 사용되고 있다는 공식적인 기록이 남습니다. 이는 주거 용으로 인정받아 주거 용 임대 소득세가 적용될 수 있습니다
전입 신고를 한 세입 자는 주택 임대차 보호 법의 보호를 받을 수 있어, 임대 계약 기간 동안 안정적으로 거주할 수 있습니다.
세입 자가 전입 신고를 하지 않는 경우 :
세입 자가 전입 신고를 하지 않으면 해당 오피스텔은 임대 주택으로서 법적 보호를 받지 못합니다.임대인 입장에서 계약 해지나 퇴거 가 더 용이해질 수 있습니다.
세금 측면에서는 세입 자가 전입 신고를 하지 않더라도 임대 소득세는 발생할 수 있지만, 일부 혜택(예: 소득 공제 등)을 받지 못할 수 있습니다.
세금 및 절세 방법 입니다 :
임대 소득세 : 월세 수입이 연간 2천만 원 이하라면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이를 위해 소득을 정확히 신고해야 합니다.
경비 처리 : 임대 관련 비용(관리비, 수리비 등)을 경비로 처리하여 과세 소득을 줄일 수 있습니다.
전입 신고 유도 : 세입 자가 전입 신고를 강화하고, 세금 혜택을 극대화할 수 있습니다.
세금 차이입니다 :
양도소득세 : 아파트는 주택으로 분류되어 1주택자인 경우, 2년 이상 보유 시 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 오피스텔은 일반적으로 비 주택으로 분류되어 양도소득세 비과세 혜택이 적용되지 않습니다. 즉, 보유 기간에 관계없이 세금을 부과 받을 수 있습니다.
임대소득세 : 아파트의 임대소득은 연간 2천만 원 이하일 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 오피트텔도 임대소득세가 적용되지만, 비과세 기준은 동일하게 적용됩니다. 다만, 오피스텔은 주거용으로 사용되더라도 세법상 비주택으로 간주될 수 있어 주의가 필요합니다.
재산세 : 아파트는 주택으로 분류되어 재산세가 부과됩니다. 오피스텔은 비주택으로 분류되어 재산세가 다륵적용될 수 있습니다.상업용 부동산으로 간주되는 경우 세율이 높습니다.
주택 임대차 보호법 : 아파트는 주택임대차 보호법의 보호를 받습니다. 오피스텔은 법적으로 주택이 아니어서 임대차 보호가 제한적입니다.
현재 1주택자이고 이번에 주거용 오피스텔을 월세를 줘서 용돈벌이 하려고 매매를 생각하고 있습니다 오피스텔에 세입자가 전입신고를 하고 안하고 차이가 어떤거지 부과된는 세금과 절세 받는 방법이 있는지 궁금합니다
===> 주거용 오피스텔인 경우 전입신고 유무에 상관없이 매매도를 하는 경우 주택수에 해당됩니다. 이러한 경우 기존 주택이 있는 경우에는 전입신고 여부와 상관이 없습니다.