경제
2주택 관련 보유세 문의드려요.......
이번 정부 정책관련해서 2주택자들 빨리팔라고하는데요
현재 오산시 가수동 아파트 청약으로 올해말쯤 입주예정인데요 검색해보니 토지허가구역이라고나오네요
청약가격은 4.5억정도이구요
이 아파트 입주를 하고
다른아파트 경기도 외각 토지허가미구역
공시지가7천 실거래1억정도 60m2이하 아파트
까지 보유를하게되면 2주택이 되는데 이거도 보유세가많이나오나요?
2주택이되긴한데 한채는 금액도작고 소형이라
괜찮을까요?
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
보유세 부담은 크지 않을 것으로 봅니다. 오산 아파트 공시가 약 3억 + 지방 아파트 약 7천을 더해도 총 고시가격이 9억원을 넘지 않는다면 종부세는 나오지 않거나 매우 적습니다. 소형 주택 특례로 60제곱미터 이하이면서 공시가격이 낮은 주택은 주택 수 산정에서도 제외되는 특례가 있으나 이는 정책에 따라서 변동되므로 공시가 합산 9억 기준을 먼저 확인하시고 재산세는 주택마다 따로 나오며 1억원 이하 소형 주택은 재산세 자체가 매우 저렴하니 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다. 주의할점은 가수동 아파트 입준시 실거주 의무가 있다면 다른 주택이 있는 상태에서 허가가 나오는지, 기존 주택 처분 조건이 붙는지 반드시 확인해야 합니다. 세금보다 더 무서운 것이 청약 당첨 시 처분조건이니깐 1주택 처분 조건으로 당첨되신 거라면 지방 아파트를 산 순간 계약 취소 사유가 될 수 있으니 분양 공고문을 다시 한번 꼼꼼히 보시길 바랍니다. 감사합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
최근 정부에서는 다주택자들이 보유 주택을 내놓을 수 있도록 양도세 중과와 더불어 보유세 증세도 검토중인 것으로 알려지고 있습니다. 법개정이 필요없는 공정시장가액비율 조정이나 공시가격현실화율 조정 등이 검토되고 있는 것으로 알려지고 있는데, 공시가격이 적으면 낮은 세율이 적용되므로 공시가격이 적은 소형주택이라면 크게 문제되지는 않을 것으로 판단됩니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
2주택 보유세는 주택의 공시가격 합산, 지역, 세율 구조, 공정시장가액비율 등에 따라 달라 소형이라 무조건 괜찮다로 단정하기 어렵습니다. 토지허가 구역 여부는 거래 규제 측면이 크고, 보유세는 결국 각 주택 공시가격과 합산 결과로 결정되니 공시가격 기준으로 시물레이션을 해보시는 편이 정확합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
아직까지 정부에서 보유세에 대한 어떠한 정도를 내어 놓지는 않았습니다.
또한 정부에서는 다주택자 양도소득세 중과 유예 폐지 및 최근 다주택자들에 대한 대출 연장 규제등을 얘기를 하고 있고
보유세 대해서는 말을 아끼고 있습니다.
보유세 대해서도 지방선거 이후 쯤 가시화 되지 않을까 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
오산시는 토지거래허가구역이 아닐텐데요. 다시 한 번 알아보시길 바랍니다.
이번 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 해제는 보유세는 상관없습니다. 조정지역 내 양도세에 대한 내용이라 조정대상지역이 아닌 지방 2주택을 가진 분들은 해당 사항 없습니다.
감사합니다.
다른아파트 경기도 외각 토지허가미구역
공시지가7천 실거래1억정도 60m2이하 아파트
까지 보유를하게되면 2주택이 되는데 이거도 보유세가많이나오나요?
2주택이되긴한데 한채는 금액도작고 소형이라
괜찮을까요?
==> 공시가격이 7천 정도 주택을 추가해서 보유한다면 현재보다 재산세가 증가 되지만 경제적인 큰 부담이 없을 것으로 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
네, 두 채 모두 보유하면 2주택자로 분류됩니다
보유세(재산세 + 종부세)는 내야 합니다
그러나 최근 세법 개정으로 2주택자의 종부세가 과거처럼 중과세율로 높게 부과되지는 않습니다
공시가격 합이 낮은 편이므로 상대적으로 부담이 크지 않을 가능성이 있습니다
다만 양도세/보유 전략 등 다른 세금도 함께 고려해야 합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 종합부동산세(2026년 기준)
2026년 현재, 두 채를 모두 보유하고 계셔도 합산 공시가격이 9억 원을 넘지 않으면 종부세는 나오지 않습니다.
- 오산 아파트는 분양가가 4억 5천만 원이라면 보통 공시가격은 3억 원 초중반 정도입니다.
- 외곽 아파트는 공시가격이 7천만 원 수준에 해당합니다.
- 두 채를 합쳐도 대략 4억 원 정도라, 종부세는 사실상 면제라고 보셔도 됩니다. 최근 정책도 고가 주택 중심으로 종부세 기준을 강화하는 추세라, 중저가 주택엔 큰 영향이 없습니다.
2. 재산세(특례세율 제외)
재산세는 각 주택별로 부과되지만, ‘1주택자 특례’가 적용되는지 여부에서 차이가 납니다.
- 1주택자는 공시가격이 9억 원 이하일 때 세율이 0.05%포인트 낮아집니다. 하지만 2주택자가 되면 이 혜택이 사라집니다.
- 그래도 외곽 아파트 공시가격이 7천만 원 정도라 재산세 자체가 워낙 적고, 세율 차이로 납부 금액이 몇만 원 수준만 늘어날 뿐입니다.
3. 실제로 주의할 부분(양도세와 거주 의무)
보유세보다 더 중요한 부분이 바로 양도세와 거주 의무 관련 규제입니다.
- 양도세 중과 유예: 지금은 다주택자에 대한 양도세 중과가 2026년 5월 9일까지 일시적으로 유예된 상태입니다. 이 시한이 지나고 중과세가 다시 적용되면, 오산 아파트를 팔 때 시세 차익 중 상당액을 세금으로 내야 할 수 있습니다.
- 1주택자 비과세 혜택 상실: 1주택자는 12억 원까지는 양도세가 면제됩니다. 다만 외곽 아파트를 가지고 있으면 오산 아파트를 팔 때 이 비과세를 전혀 받을 수 없습니다. 결국 7천만 원짜리 아파트를 유지하다가, 오산 아파트의 훨씬 큰 비과세 혜택(수천만 원에서 억 단위)에 손해를 볼 수 있습니다.
- 토지거래허가구역 거주 의무: 오산 가수동이 토지거래허가구역이면, 2026년에도 2년간 실거주 의무가 엄격하게 적용됩니다. 세입자를 둘 수 없으니 직접 입주하셔야 합니다.
■ 요약
지금 부담하실 보유세는 큰 문제가 되지 않습니다. 하지만 나중에 오산 아파트를 팔 때, 비과세 혜택을 받지 못해 감당하셔야 할 기회비용이 훨씬 큽니다. 나중에 양도를 고려할 경우에, 외곽 아파트가 앞으로 큰 폭으로 오를 가능성이 높지 않다면, 오산 아파트 비과세 요건을 갖추기 위해 외곽 아파트를 미리 정리하시는 쪽을 고려해보시길 권해드립니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
보유세라 함은 재산세와 종부세를 말씀하시는거 같은데 크게 걱정하지 않으셔도되요^^
오산 세교3지구 및 인근 가수동 포함해서 28년 11월까지 토지거래허가구역으로 지정된 곳이죠
실거주 잘 지키셔서 나중에 큰 수익 나시길 기원합니다.
다만 보유세는 거의 안나오지만 나중에 양도세가 중요해요
2주택인 상태에서 오산아파트를 팔면 비과세를 못 받을 수 있습니다.
일시적 2주택으로 3년이내 처분하셔서 나중에 오산아파트를 비과세 혜택을 받게하든
아니면 소형주택이 경기도외지역 이면 상관없겠지만 경기도 지역이면 나중에 비과세에 걸림돌이 될수있습니다.
꼭 플랜 잘 짜셔서 양도할때 세재혜택 꼭 받으세요~
즐거운 연휴되세요~