아파트 분양권 매수 질문 드립니다 :)
안녕하세요. 이번에 아파트 분양권을 매수하려고 하는데요 궁금한 사항이 있습니다.
현재 해당 아파트는 지주택 사업이고 이미 건설중인 현장인데요, 내년 연말에 완공 일정이라고 합니다.
1. 해당 아파트 분양권은 일반 부동산 중개 플랫폼 (네이버, 다방 ...) 에 올라와 있지 않고 분양대행사가 직접 처리하고 있는데 이렇게 해도 문제가 없는건가요?
2. 사무실에 방문해서 상담해보니 매도자에게 위임장과 관련 서류 (인감증명서 등) 을 받아서 대신 처리한다고 하는데 이때 제가 매도인의 계좌가 아닌 분양대행사의 계좌로 송금해도 문제가 없는지요?
3. 계약서상에서 준 조합원으로 가입 청약 신청서를 작성한다고 되어있는데 준 조합원으로 가입시 제가 불이익이 있을까요? 해당 아파트는 건설사가 추가분담금을 더 이상 요구하지 않는다고 계약서상에 명시했다고 해서 추가 분담금은 없다고 했습니다.
4. 해당 아파트 분양권 매수시 특약사항으로 추가할 만한 사항이 있을까요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
차근차근 궁금하신 부분에 대해 제가 아는 선에서 답변을 드리겠습니다.
가장 먼저 일부 지주택의 경우 분양대행사에서 매물을 직접 핸들링하고 부동산 플랫폼에는 올리지 않는 경우 들이 많이 있습니다. 분양대행사가 핸들링 하는 것이 불법은 아니지만 투명하게 실소유자라든지 조합원 자격 및 변경 과정 등 서류를 명확하게 공개하거나 설명하지 않는다면 상당한 리스크가 있다는 점 유념하셔야 합니다.
두번째 송금 부분은 분양대행사 계좌로 매매대금을 보내시는 것은 원칙적으로 권장드리지 않습니다.
이유는 훗날 분쟁 발생 시 실제 매도인에게 자금이 제대로 전달이 되었는지 입증이 어려울 수 있어 반드시 기존 조합원인 매도인에게 계약금 및 중도금 등 송금을 하시기 바라며 예외적으로 인정되는 부분은 에스크로 즉 예치를 대행사가 받는 것은 괜찮다고 볼 수 있습니다.
세번째 지주택의 준 조합원은 아직 완전한 조합원이 아니거나 사업승인 및 입주권 확정 직전의 예비 조합원 지위로 계약서상 건설사 추가분담금 없음 특약이 명시되었다고 하더라도 추후 조합 운영비 또는 예상치 못한 사업비가 조합원 총회에서 추가로 결정되면 비용이 청구될 수 있어 완전한 면책은 아니라고 생각하셔야 합니다.
마지막으로 특약 사항으로 추가 하실만한 내용이라면 조합원 변경이 불승인 되거나 사업 무산, 추가분담금 발생 또는지연 발생 시 계약 무효 및 전액 환불을 넣어두시면 좋을거라 생각하고 분양권 및 조합원 지위 명의 변경 완료시 최종 잔금을 지급한다는 내용과 추가 비용 및 분담금 일체 없음을 한번 더 명시 하시고 이로 인한 계약 해지 가능 조항도 넣어두시면 좋을거라 생각합니다.
이 정도로 제가 아는 선에서 답변을 드렸습니다. 위 내용을 참고사항으로 진행하시기 전 꼼꼼하게 한번 더 체크해보시기 바랍니다.1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,가능은 하고 불법은 아닙니다
다만, 분양대행사는 공인중개사가 아니기 때문에 부동산 중개업법상 보호를 받지 못합니다
만약 문제가 생겨도 대행사가 책임지지 않거나 연락이 끊기면 법적 보호가 매우 어려워서 리스크가 큽니다
,절대 권장하지 않습니다
법적으로 소유권 이전 대가를 매도인에게 직접 지급해야 정당한 거래로 인정됩니다
대행사 계좌로 입금하면 매도인에게 대금이 전달됐는지 입증 불가입니다
대행사가 자금 유용 또는 폐업하면 보증금 손해 가능성 큽니다
,네, 있습니다.
준조합원은 정식 조합원과 동일한 의무를 질 수 있지만 권리는 일부 제한될 수 있습니다
특히 추가 분담금이 발생하면 납부 대상이 될 수 있습니다
또 조합 총회 등 의사 결정에 참여 제한이 있을수 있습니다
계약서에 추가 분담금 없음이라도 조합에서 별도 청구할 가능성 존재합니다
추가 분담금 없음 조항이 법적 강제력이 약할 수 있으므로, 특약 조항으로 더 강화해야 안전합니다
특약사항으로 추가 분담금 면제, 조합원 지위 확약, 지연 해제 조항 등 꼭 넣어야 합니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
질문하신 사항에 대해 번호 순서대로 답을 드리겠습니다.
형식상으로는 가능하지만, 매우 주의하셔야 합니다.
분양대행사는 중개업소가 아니므로 마케팅업체입니다. 즉, 안전장치가 없다고 보시면 됩니다. 특히 조합원 지위 양도는 일반 부동산 매매와 달라서, 지자체 신고나 조합 내부 규정, 해당 사업의 정관까지 확인이 필요합니다. 중개 플랫폼에 올라와 있지 않다는 것 자체는 불법은 아니지만, 거래가 음성적으로 이뤄질 가능성도 있으므로 분양대행사가 믿을 만한 회사인지 철저히 확인해야 합니다.
이건, 절대 비추천합니다.
매도인의 계좌가 아닌 분양대행사 계좌로 송금하는 건, 법적으로 소유권 이전 대가를 정당하게 지불한 증거가 불명확해질 수 있습니다. 특히 대행사가 자금을 유용하거나 부도가 나면, 사기 피해로 이어질 수 있습니다. 추후 매도자와의 법적 분쟁이 생기면 “내가 대금을 지불했다”는 사실을 법적으로 증명하기 어렵습니다.
이 건에 대해서는 준조합원일 경우 불이익이 있을 수 있으므로, 그것을 해결하기 위해 "총회 결의 없는 한 추가 분담금 없음", "사업지연 시 환불 또는 위약 가능" 특약을 반드시 추가하시기 바랍니다.
아래에 적어드리는 내용정도면 충분할 것입니다.
추가 분담금 면제 조항입니다.
매수인은 향후 어떠한 명목의 추가 분담금 및 추가 비용도 부담하지 않으며, 조합 또는 건설사 측이 요구할 경우 매도인이 책임진다.
입주 지연 시 책임조항입니다.
입주 예정일이 지연될 경우, 매수인은 계약 해제 또는 위약금 청구 권리를 가진다.
대금 정신 방식 및 계좌 명시 조항입니다.
분양권 매매 대금은 반드시 매도인 본인 명의 계좌로 송금하며, 분양대행사 또는 제3자 계좌로 송금하지 않는다.
조합원 지위의 이전을 명확화 합니다.
계약 체결 후 조합원 지위는 즉시 매수인에게 이전되며, 이에 따른 권리와 의무는 매수인에게 귀속된다.
저는 질문자님께서 말씀하신 현재 거래에 대해서 결론적으로는 부정적으로 보는 편입니다. 위험성이 많아요.
그래도 진행하시겠다면, 특약을 반드시 넣으시고, 해당 시행사가 부도내지 않기를 바라시기 바랍니다. 감사합니다.
현재 해당 아파트는 지주택 사업이고 이미 건설중인 현장인데요, 내년 연말에 완공 일정이라고 합니다.
1. 해당 아파트 분양권은 일반 부동산 중개 플랫폼 (네이버, 다방 ...) 에 올라와 있지 않고 분양대행사가 직접 처리하고 있는데 이렇게 해도 문제가 없는건가요?
==> 네 가능하고 법률적으로 문제가 되지 않습니다.
2. 사무실에 방문해서 상담해보니 매도자에게 위임장과 관련 서류 (인감증명서 등) 을 받아서 대신 처리한다고 하는데 이때 제가 매도인의 계좌가 아닌 분양대행사의 계좌로 송금해도 문제가 없는지요?
==> 분양 중이라면 얼마든지 가능합니다.
3. 계약서상에서 준 조합원으로 가입 청약 신청서를 작성한다고 되어있는데 준 조합원으로 가입시 제가 불이익이 있을까요? 해당 아파트는 건설사가 추가분담금을 더 이상 요구하지 않는다고 계약서상에 명시했다고 해서 추가 분담금은 없다고 했습니다.
==> 문제가 되지 않습니다
4. 해당 아파트 분양권 매수시 특약사항으로 추가할 만한 사항이 있을까요?
==> 잔금이후 발생되는 비용에 대해서 책임 소재를 명확히 하시는 것이 적절합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
조합원해지분으로 보입니다. 결과적으로 상관 없습니다.
네 상관 없습니다.
준조합원은 쉽게 말하면 조합원이 아닌 일반분양자로 판별합니다.
다만 계약서에 보시면, 준 조합원도 조합원과 같은 의무를 진다라고 보통 표시되는데
해당 경우 추가분담금 의무도 같이 짊어져야되니 주의 바랍니다.분양권매수에 특약사항은 기재되지 않습니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
분양대행사가 직접 처리하는 방식이 법적으로 금지된 건 아니지만 공인중개사 중개를 거치지 않으면 법적 보호장치가 훨씬 약해집니다.
계약금 중도금은 반드시 매도인 실명 계조로 임급하시길 바랍니다.
상대적으로 안정된 단계라면 큰 문제는 발생하지 않습니다.
추가 분담금 없음을 명시하고, 조합원 지위 승계를 보장 특약을 거시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
지주택의 경우 워낙 변수가 많고 착공이 되었더라도 중간에 멈추는 일이 있고 또한 조합원 지위가 되어서 지주택 분양을 받는 형식이라 분양대행사와 계약을 하셔도 됩니다. 또한 분양계약서 양식이 있을 것이고 특약사항에 대해서는 분양사무실과 협의를 해서 넣어야 되나 협의가 우선이 되어야 합니다. 추가분담금이 없다는 것을 다시 한번 확인을 해보시고 준조합원의 지위가 어느 정도 인지 확인을 해 볼 필요가 있어 보입니다.
감사합니다.