빌라나 오피스텔을 위주로 전세사기가 발생한 이유는 무엇인가요?

Question

최근 전세사기로 인해 많은 피해자가 발생하였고 정부에서 피해자구제대책을 마련하고 있습니다. 대부분의 피해자가 빌라나 오피스텔에서 발생하였는데 그 이유는 무엇인가요?

주영민 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.1. 신축빌라와 오피스텔인 경우 매매가와 전세가가 비슷하게 형성되어 있습니다.그래서 매매가 하락으로 역전현상이 일어나기 쉽니다.2. 아파트는 단지에 여러개의 매물이 있어서 매매가(시장가)를 쉽게 알수 있으나오피스텔과 빌라는 매물이 많지 않습니다. 그래서 정확한 가격을 알기 어렵습니다.그래서 높은 가격의 전세가 거래될수 있어서 위험합니다. 비교군이 없으니

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 서주환 공인중개사입니다.빌라, 오피스텔의 실질적인 가격을 정확하게 알기가 어려워 그렇습니다.호가를 높여 매매로 내놓았다가 매매가랑 비슷 하게 전세 혹은 더높게 전세를 내주면서 문제가 발생됩니다.아파트는 비슷한 물건사례가 많아 적정 전세가격, 매매가 확인이 수월하기에 피해사례가 적습니다.

박채훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 박채훈 공인중개사입니다.빌라나 오피스텔은 세대수가 적은 경우가 많습니다. 빌라는 보통 10세대 정도 오피스텔도 100세대 미만이 꽤 많습니다.개인이 건축가능한 수준의 건물이기 때문에 그만큼 전세사기를 칠수있는 확률이 높아지는 겁니다.아파트같은 경우는 개인이 건축할 수 없는 수준이기때문에 전세사기가 어려운 것이고요.적은 세대수를 가진 아파트도 전세사기의 대상이 되곤 합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.아파트의 경우는 사실상 실거래가등을 통한 정확한 시세확인이 가능합니다. 이유는 같은 동에서는 구조나 평행이 동일하기 때문에 비교가능한 대상이 많아 전세시세가 높을 경우 거래성사가 어렵고, 평균적인 시세로 형성되는 경우가 많고 시세 대비 전세가도 50~60%사이로 유지되는게 일반적입니다.  이럴 경우 깡통전세에 대한 위험이 줄어들어 사실상 주택을 경매신청하거나 매도하여 보증금 반환이 가능하죠.빌라나 오피스텔의 경우 최초 신축시부터 비교 대상 시세가 확인어렵고 평균적은 전세시세도 시세대비 70%이상인 경우가 많아 주택시세가 하락할 경우 깡통전세가 될 확률이 높아집니다. 최근 전세사기 역시 부동산과 짜고 높은 전세가로 임대차 계약을 체결시켰다는 부분에서 이미 사고 가능성은 높았던 것으로 보입니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.오피스텔 또는 신축빌라의 경우 임차인 (주로 전세계약)을 구하고 그 직후 임대인이 변경됩니다. 변경된 임대인이 민간임대주택에 관한특별법상 임대사업자 또는 법인에 해당됩니다. 새임대인이 불법브로커로부터 수수료를 받고 명의만 대여한 경우가 많습니다. 등기부를 확인해보면 매매대금이 전세보증금과 동일하거나 비슷한 수준입니다. 임대사업자의 경우 전세보증보험 가입이 의무이지만 이런 저런핑계로 보증보험가입을 미루어 가입을 하지 않습니다. 그리고 등기부를 확인하면 압류나, 가등기권 설정 등 변동사항이 발생하고 미납세금이 있습니다. 계약만료 시점이 되면 임차인은 임대인과 연락이 잘 되지 않습니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 전세사기 발생원인은 다양합니다.1. 중개업자의 고의성2. 감정평가업자의 높게 감정평가3. 정부의 무분별한 대출정책4. 젊은사람들이 신축빌라에 대한 선호도 등이 종합적으로 발생된 사항이라고 할 수 있습니다.

박태준 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 박태준 공인중개사입니다.빌라나 오피스텔은 매매가와 전세가가 거의 차이가 안납니다. 아파트는 어느정도 차이가 나거든요. 그래서 빌라나 오피스텔이 전세사기가 많이 발생합니다.빌라나 오피스텔도 매매가대비 전세가 차이를 두고 계약 하면 큰 문제 없습니다!그런 상황이 오기 전에 상담 받으시는 걸 추천드려요..

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.신축빌라나 신축오피스텔등 아파트처럼 시세를 정확하게 알수없고 화려해보이는 인테리어등으로 사회초년생이나 신혼부부들이 경험이 없다보니 타겟이된것으로 파학됩니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.빌라나 다가구 주택은 우선 kb시세가 형성되어 있지 않아 공시지가로 가격을 추정할 뿐입니다.빌라의 거래건수도 많지 않아 정확한 주택의 시세나 가격을 알기가 어렵습니다. 다가구나 빈라 오피스텔은 거의가 선순위 대출이 있는 주택이 대부분입니다.그런데도 임대인들은 주택가를 부풀려 높은 전세를 들게했습니다.주로 젊은 세대들이 충분한 법적 검토없이 아파트값이 오르던 시기에 높은 전세가로 계약하게되어 높은 전세가율로 위험을 초래하게된 것 같습니다. 그런데 악덕 사기꾼 임대인들은 계속 대출을 받거나 갭투자로 늘어난 종부세  등의 세금을 체납하거나 해서 경매에 넘기는 수법으로 전세사기극을 벌였습니다.

박병윤 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.빌라나 오피스텔 신축경우 분양가를 부풀려 전세가를 높게 잡아 전세계약 하는 경우들이 있고, 이후 세입자에게 소유권 이전유도를 하는 사기들이 발생을 많이 되는데요.이게 가능한 이유로는 아파트와 달리 정보가 부족하여 실제 시세를 파악하기 어렵다는것에 있습니다.사기예방을 위해 원하는 매물 있을 시 주변 매물과 비교통하여 합리적 금액인지 확인필요하며, 가능한 선순위채권이 있는매물은 계약을 지양바랍니다.감사합니다.