아파트의 경우는 사실상 실거래가등을 통한 정확한 시세확인이 가능합니다. 이유는 같은 동에서는 구조나 평행이 동일하기 때문에 비교가능한 대상이 많아 전세시세가 높을 경우 거래성사가 어렵고, 평균적인 시세로 형성되는 경우가 많고 시세 대비 전세가도 50~60%사이로 유지되는게 일반적입니다. 이럴 경우 깡통전세에 대한 위험이 줄어들어 사실상 주택을 경매신청하거나 매도하여 보증금 반환이 가능하죠.
빌라나 오피스텔의 경우 최초 신축시부터 비교 대상 시세가 확인어렵고 평균적은 전세시세도 시세대비 70%이상인 경우가 많아 주택시세가 하락할 경우 깡통전세가 될 확률이 높아집니다. 최근 전세사기 역시 부동산과 짜고 높은 전세가로 임대차 계약을 체결시켰다는 부분에서 이미 사고 가능성은 높았던 것으로 보입니다.
오피스텔 또는 신축빌라의 경우 임차인 (주로 전세계약)을 구하고 그 직후 임대인이 변경됩니다. 변경된 임대인이 민간임대주택에 관한특별법상 임대사업자 또는 법인에 해당됩니다. 새임대인이 불법브로커로부터 수수료를 받고 명의만 대여한 경우가 많습니다. 등기부를 확인해보면 매매대금이 전세보증금과 동일하거나 비슷한 수준입니다. 임대사업자의 경우 전세보증보험 가입이 의무이지만 이런 저런핑계로 보증보험가입을 미루어 가입을 하지 않습니다. 그리고 등기부를 확인하면 압류나, 가등기권 설정 등 변동사항이 발생하고 미납세금이 있습니다. 계약만료 시점이 되면 임차인은 임대인과 연락이 잘 되지 않습니다.
빌라나 다가구 주택은 우선 kb시세가 형성되어 있지 않아 공시지가로 가격을 추정할 뿐입니다.
빌라의 거래건수도 많지 않아 정확한 주택의 시세나 가격을 알기가 어렵습니다. 다가구나 빈라 오피스텔은 거의가 선순위 대출이 있는 주택이 대부분입니다.
그런데도 임대인들은 주택가를 부풀려 높은 전세를 들게했습니다.
주로 젊은 세대들이 충분한 법적 검토없이 아파트값이 오르던 시기에 높은 전세가로 계약하게되어 높은 전세가율로 위험을 초래하게된 것 같습니다. 그런데 악덕 사기꾼 임대인들은 계속 대출을 받거나 갭투자로 늘어난 종부세 등의 세금을 체납하거나 해서 경매에 넘기는 수법으로 전세사기극을 벌였습니다.
