안녕하세요. 김종성 공인중개사입니다.
1. 선생님께서 문의하신 질문이 만일 주택담보대출이라면, 근저당권을 낀 상태에서 매도를 하는 방법이 있습니다.
1) 즉, 집값이 실제 5억원인데 대출액이 2억원일 경우, 3억원에 매도를 하는 것이죠. 이렇게 거래를 하게 될 경우, 매수자에게는 불리한 조건이 될 수도 있기 때문에 반드시 그 사실을 계약 즉시 알려야하며, 계약서 작성 시 특약사항을 잘 기재하셔야 할텐데, '추 후 이에 대한 다툼이 없는 것으로 하겠다.'는 취지의 문구를 같이 넣어야 문제의 여지를 줄일 수 있습니다.
2. 사실상 종류가 어느 것이든 대출 있는 집이라면, 매매 방식이야 여러가지가 있겠지만, 제일 중요한 건 매도자와 매수자 간에 합의입니다.
1) 대표적으로 근저당권을 말소하는 조건으로 매매를 할 건지, 아니면 채권을 인수하는 조건으로 매매를 할 건지에 따라 매매대금이 달라질 수 있습니다.
2) 전자같은 경우에는 매매대금 전액(집값=대금)을 기준으로, 보통 잔금 지급 즉시 매수인과 함께 은행에 방문하여 대출금을 상환하는 동시에 근저당권 말소등기를 진행해야 합니다. 후자같은 경우는 채권액을 공제한 매매대금을 매도인에게 지불하고, 매수인은 매도인의 지위를 승계하여 채권을 인수하는 것이 일반적인 거래 형태이기 때문에, 근저당권자의 동의를 필수로 받아야 함을 숙지하셔야 합니다.
3. 더 자세한 사항에 대한 질의를 원하실 경우 가까운 공인중개사사무소, 법무사 등에 문의하여 주시기 바라며, 이론적으로 더 추가 문의를 하실 사항이 있다면, 제 답글에 질의 내용을 남겨주시기 바랍니다.
저의 의견은 실무보다는 이론적으로 접근하여 작성한 답변이므로 다른 전문가 분들의 의견과 다소 다를 수 있는 점 참고 부탁드립니다.
이상 마치겠습니다. 감사합니다.
